接道義務を満たしていない土地の評価額は下がる？相続税評価のポイント

2025-01-14

相続した土地が道路に接していない、いわゆる「無道路地」だったら、評価額はどうなるんだろう？と不安になりますよね。実は、接道義務を満たしていない宅地は、建物の建築ができないなどの制限があるため、相続税評価額を大きく下げられる可能性があるんです。この記事では、接道義務の基本から、具体的な評価方法、注意点まで、わかりやすく解説していきます。

接道義務と無道路地の基本

相続税の計算をする上で、土地の評価はとても重要です。特に、その土地が「無道路地」に該当するかどうかは、評価額に大きな影響を与えます。まずは、土地の評価に関わる「接道義務」とは何か、そしてどのような土地が「無道路地」と判断されるのか、基本から確認していきましょう。

建物を建てるためのルール「接道義務」とは？

「接道義務」とは、建物を建てる敷地が道路に一定の長さ以上接していなければならない、という建築基準法で定められたルールです。具体的には、建築基準法第43条で「建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められています。これは、火災や地震などの災害時に消防車や救急車がスムーズに入れるように、安全を確保するための大切な決まりなんです。この接道義務を満たしていないと、原則として建物の新築や建て替えができません。

どんな土地が「無道路地」になるの？

相続税評価における「無道路地」とは、単に道路に接していない土地だけを指すわけではありません。次のようなケースも無道路地として扱われます。
・他人の土地に完全に囲まれていて、道路にまったく接していない土地
・道路に接しているけれど、その間口が2m未満の土地（旗竿地などでよく見られます）
・接している道が、建築基準法上の道路として認められていない場合（見た目は道でも、法律上は通路や空き地扱いの場合など）
・道路との間に水路や他人の土地があり、直接の出入りができない土地
これらの土地は、利用価値が著しく低いため、評価額が減額される対象となります。

自治体独自のルールにも注意！

基本的な接道義務は建築基準法で「間口2m以上」と定められていますが、実はこれだけではありません。都道府県や市町村によっては、独自の条例でさらに厳しい基準を設けている場合があります。これを「建築安全条例」や「建築基準条例」などと呼びます。例えば、路地状部分（竿部分）の長さによって、必要な間口の幅が変わることがあります。

自治体の例	路地状部分の長さと必要な幅員
東京都	長さが20mを超える場合は幅員3m以上が必要
埼玉県	長さが20m以上だと幅員4m以上が必要

このように、お住まいの地域の条例によって、接道義務を満たしているかどうかの判断が変わるため、必ず役所の建築指導課などで確認することが重要です。

無道路地の相続税評価額の計算方法

では、実際に無道路地はどのように評価されるのでしょうか。国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて、評価額を計算していきます。少し複雑に感じるかもしれませんが、ステップごとに見ていけば大丈夫です。基本的には「もしこの土地が道路に接していたらいくらになるか」を計算し、そこから「道路に出るための通路を開設する費用」を差し引く、という考え方で評価します。

ステップ1：不整形地としての価額を計算

まず、無道路地と、その土地が道路に出るために通る必要がある前面の宅地を、一体の土地（想定整形地）として評価額を計算します。
1. 想定整形地の価額を計算: 路線価 × 奥行価格補正率 × 想定整形地の面積
2. 前面宅地の価額を計算: 路線価 × 奥行価格補正率 × 前面宅地の面積
3. 差し引き計算: (1)の価額 – (2)の価額 = 無道路地部分の価額
この時点では、まだ無道路地であることの減額は考慮されていません。次に、この土地が不整形であることや、間口が狭いことなどを考慮した補正（不整形地補正、間口狭小補正など）を行い、さらに価額を調整します。

ステップ2：通路開設費に相当する額を計算

次に、この無道路地が接道義務（原則2m）を満たすために必要となる、最小限の通路を仮に設定します。そして、その通路部分の価額を計算します。この金額が、無道路地であることによる減額分となります。
計算式: 正面路線価 × 通路部分の面積（例：幅2m × 奥行15m = 30㎡）
大切なポイントは、この通路価額の計算では、奥行価格補正などの各種補正は行わないということです。あくまで路線価と通路の面積だけでシンプルに計算します。

ステップ3：評価額の算出と40%の上限

最後に、ステップ1で計算した不整形地としての価額から、ステップ2で計算した通路開設費に相当する額を差し引きます。これが無道路地の最終的な評価額となります。
評価額 = ステップ1の価額 – ステップ2の価額
ただし、ここで一つ重要なルールがあります。通路開設費として控除できる金額は、「ステップ1で計算した価額の40%」が上限と決められています。もし通路開設費がこの上限額を超えてしまう場合は、40%の金額までしか控除できません。この上限があるため、無道路地だからといって評価額がゼロになることはないのです。

評価額の計算例を見てみよう

言葉だけだと難しいので、具体的な数字を使って計算してみましょう。
【設例】
・路線価: 100,000円/㎡
・評価対象地（無道路地）: 200㎡
・前面宅地: 300㎡（奥行15m）
・想定整形地（合計）: 500㎡（奥行25m）
・接道義務を満たすための通路: 幅2m × 奥行15m = 30㎡

不整形地としての価額計算

まず、不整形地としての価額を計算します。各種補正率（奥行価格補正率、不整形地補正率など）を適用して計算した結果、仮に不整形地としての価額が11,655,000円になったとします。（※実際の計算は複雑なため、ここでは結果のみを記載します。）

通路開設費の計算

次に、通路開設費を計算します。
・100,000円/㎡（路線価） × 30㎡（通路面積） = 3,000,000円

最終評価額と控除上限の確認

最後に、評価額を計算し、40%の上限を確認します。
・控除上限額：11,655,000円 × 40% = 4,662,000円
・通路開設費（3,000,000円）は、控除上限額（4,662,000円）の範囲内なので、全額控除できます。
・最終評価額: 11,655,000円 – 3,000,000円 = 8,655,000円
もしこの土地を単純に「路線価 × 面積」で計算すると2,000万円（10万円 × 200㎡）になりますが、無道路地として正しく評価することで、評価額を865万5千円まで下げることができました。これは相続税額に大きな違いをもたらします。

無道路地評価で注意すべきポイント

無道路地の評価は減額幅が大きい分、注意すべき点もいくつかあります。評価を誤ると、税務署から指摘を受け、追徴課税が発生する可能性もあるため、しっかりと確認しておきましょう。

無道路地に該当しないケース

一見、無道路地に見えても、評価上は無道路地として扱われないケースがあります。

ケース	内　　容
隣地が自己所有地の場合	道路に接していない土地の隣地（道路に接している土地）も自分が所有している場合、一体の土地として評価するため無道路地にはなりません。
通行地役権が設定されている場合	他人の土地を通るための権利（通行地役権）が登記されている場合も、通行が法的に確保されているため、原則として無道路地評価はできません。

これらのケースでは、減額が認められない可能性が高いので注意が必要です。

評価額が著しく不適当な場合

財産評価基本通達の方法で計算した評価額が、実際の市場価値と比べて著しく高い場合があります。例えば、周囲の状況から見て通路の開設が物理的に不可能であったり、非常に高額な費用がかかったりする場合などです。このようなケースでは、通達による評価が「著しく不適当」と認められれば、不動産鑑定士による鑑定評価額で申告することが認められる可能性があります。ただし、税務署に否認されるリスクもあるため、相続税に詳しい税理士や不動産鑑定士に相談することをおすすめします。

接道義務と評価の確認は専門家へ

ここまで見てきたように、接道義務を満たしていない宅地の評価は非常に専門的です。まず、その土地が本当に無道路地に該当するのかを判断するために、役所での調査が不可欠です。建築基準法上の道路の種類や、自治体の条例などを正確に把握する必要があります。

役所での調査の重要性

評価の第一歩は、接している（または接していない）道が「建築基準法上の道路」に該当するかどうかを、市区町村の建築指導課などの窓口で確認することです。見た目は立派な道路でも、法律上は道路として認められていない「単なる通路」であることも少なくありません。また、先述したように、自治体独自の条例がないかも合わせて確認しましょう。この調査を怠ると、評価の前提が崩れてしまいます。

税理士への相談が安心

無道路地の評価は、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正など、様々な補正計算が絡み合い、非常に複雑です。計算方法を一つ間違えるだけで、評価額が数百万、数千万円単位で変わることも珍しくありません。相続税の申告で損をしないためにも、また、税務調査で指摘を受けないためにも、土地評価の経験が豊富な相続専門の税理士に相談するのが最も安全で確実な方法と言えるでしょう。

まとめ

今回は、接道義務を満たしていない宅地（無道路地）の評価について解説しました。
・接道義務とは、建物を建てるために敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないというルールです。
・この義務を満たさない土地は「無道路地」とされ、建物の新築や建て替えができないため、相続税評価額が大幅に減額されます。
・評価方法は、まず不整形地として評価した価額から、接道義務を満たすための通路開設費用相当額を控除して計算します。
・ただし、控除額には不整形地評価額の40%という上限が設けられています。
・評価の前提となる接道義務の要件は自治体によって異なるため、役所での調査が必須です。
・計算が非常に複雑で専門的な知識が必要なため、相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。
大切な資産を正しく評価し、適切な相続税申告を行うために、この記事がお役に立てば幸いです。