「実家を相続したけど、将来売却する時の税金が心配…」
「取得費って何？相続した場合はどうなるの？」
不動産を相続した際、将来の売却に備えて「取得費」について理解しておくことはとても大切です。取得費は、譲渡所得税（不動産を売却した際にかかる税金）の計算の基になるもので、正しく把握することで税金を抑えられる可能性があります。
この記事では、相続した不動産の取得費について、どこよりも分かりやすく解説します。具体的な計算方法や、取得費に含められる費用、注意点など、あなたの疑問をスッキリ解消します！
そもそも取得費って何？基本を分かりやすく解説
取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用のことです。
例えば、親御さんが土地や建物を購入した時の代金や、仲介手数料、登記費用などがこれにあたります。
「え？私が払ったお金じゃないのに？」と思われるかもしれませんが、相続の場合、亡くなった方（被相続人）が支払った費用を引き継ぐことになるんです。
土地の取得費、計算方法は？
土地の取得費は、基本的に被相続人が購入した時の金額です。
売買契約書や領収書などで確認できます。もし書類が見当たらない場合は、後ほど説明する方法で調べることも可能です。
建物の取得費、計算方法は？
建物の取得費は、少し計算が必要です。
建物の購入代金から、「減価償却費」というものを差し引いた金額が取得費になります。
減価償却費とは、建物の価値が年々減少していくことを考慮した費用です。
計算式は以下の通りです。
減価償却費 ＝ 建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は、建物の構造によって異なります。
例えば、木造住宅（非事業用）の場合は0.031です。
経過年数は、被相続人が建物を取得した日から、相続人が売却した年の1月1日までの年数です。
（例）
被相続人が20年前に3,000万円で購入した木造住宅（非事業用）を相続し、
その後2年後に売却した場合の取得費は？
1. 減価償却費：3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 20年 ＝ 1,674万円
2. 建物の取得費：3,000万円 – 1,674万円 = 1,326万円
取得費に含められるもの、含められないもの
取得費には、購入代金以外にも含められるものがあります。
主なものは以下の通りです。
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 土地の造成費用、測量費用
- 建物の取り壊し費用（一定の要件あり）
逆に、含められないものもあります。
- 相続登記の費用（相続人が負担した場合）→ これは譲渡費用になります。
- 遺産分割協議のための弁護士費用
- 固定資産税、都市計画税
相続した不動産の取得費、ココがポイント！
相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時点の費用を引き継ぐ、という点が最大のポイントです。
つまり、相続人が支払った費用ではない、ということを覚えておきましょう。
被相続人の取得時期が重要！
相続した不動産の取得費を計算する上で、被相続人がいつその不動産を取得したか、という「取得時期」が非常に重要になります。
なぜなら、取得時期によって、譲渡所得税の税率が変わるからです。
- 長期譲渡所得: 取得日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超える場合
- 短期譲渡所得: 取得日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合
長期譲渡所得の方が税率が低く、有利になります。
書類がない！取得費が不明な場合は？
「昔のことすぎて、売買契約書も領収書も見つからない…」
そんな場合でも、諦めないでください！
取得費が不明な場合は、売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。
ただし、この方法だと、実際の取得費よりも低くなってしまう可能性が高いです。
もし、
「5%じゃ絶対に損！」
「もう少し詳しく調べたい」
という場合は、以下の方法を試してみましょう。
- 法務局で登記簿謄本を取得: 抵当権の設定金額から、おおよその購入価格を推測できる場合があります。
- 不動産会社に相談: 周辺の取引事例などから、当時の相場を調べてもらえることがあります。
- 税務署に相談: 過去の路線価などから、推測できる場合があります。
取得費加算の特例で、さらに節税！
相続した不動産を、一定期間内に売却する場合、「相続税の取得費加算の特例」という制度を利用できる可能性があります。
この特例を使うと、納めた相続税の一部を、なんと取得費に加算できるんです！
つまり、譲渡所得税を大幅に節税できる可能性がある、ということです。
取得費加算の特例、適用要件は？
この特例を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 相続や遺贈により財産を取得したこと
- その財産について相続税が課税されたこと
- 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡したこと
取得費加算の特例、計算方法は？
取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求めます。
加算できる金額 ＝ 納めた相続税額 × （譲渡した不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産全体の相続税評価額）
相続した空き家を売却する場合の特例も！
相続した家が空き家の場合、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という特例を利用できる可能性があります。
この特例は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる、というものです。
3,000万円特別控除、適用要件は？
この特例を受けるには、いくつかの要件があります。
主なものは以下の通りです。
- 被相続人が居住していた家屋であること（老人ホーム等に入居していた場合も、一定の要件を満たせば対象）
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
- 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 耐震リフォームをするか、更地にして売却すること
不動産会社や税理士に相談しよう！
相続した不動産の取得費や、各種特例の適用については、専門的な知識が必要となる場合があります。
「自分で計算するのは難しそう…」
「特例を漏れなく利用したい！」
そう思ったら、迷わず不動産会社や税理士に相談しましょう。
専門家のアドバイスを受けることで、安心して手続きを進めることができます。
まとめ
相続した不動産の取得費は、譲渡所得税の計算に大きく影響します。
被相続人が取得した時点の費用を引き継ぐこと、取得費に含められる費用をしっかり把握すること、そして各種特例を有効活用することが、節税のポイントです。
この記事で解説した内容を参考に、ぜひご自身のケースで取得費を計算してみてください。
そして、もし分からないことや不安なことがあれば、専門家に相談することを強くおすすめします。
適切な知識と専門家のサポートがあれば、相続した不動産の売却もスムーズに進められるはずです。
相続した不動産の取得費、どうなるの？よくある質問まとめ
Q. 取得費ってそもそも何ですか？
A. 取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用のことです。購入代金だけでなく、仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども含まれます。
Q. 相続した不動産の取得費は、どうやって計算するの？
A. 原則として、被相続人（亡くなった方）がその不動産を取得した時の取得費を引き継ぎます。
Q. 被相続人の取得費がわからない場合はどうすればいい？
A. 売却代金の5％相当額を取得費とすることができます（概算取得費）。ただし、実際の取得費がわかる場合は、そちらを優先して適用できます。
Q. 相続後にリフォームした費用は取得費に含められる？
A. はい、相続後に支出した設備費や改良費（リフォーム費用など）も取得費に含めることができます。
Q. 相続税申告で不動産の評価額を計算したけど、それが取得費になる？
A. いいえ、相続税評価額と取得費は別物です。相続税評価額は相続税を計算するためのもので、取得費は譲渡所得税を計算するためのものです。
Q. 取得費について、税理士に相談した方がいいケースは？
A. 取得費の計算が複雑な場合や、特例の適用を検討したい場合は、税理士に相談することをおすすめします。
