道路の建設や都市開発といった公共事業のために、ご自身の土地や建物が収用されてしまうことがありますよね。これはご自身の意思とは関係なく起こることなので、譲渡によって得たお金（補償金）にそのまま税金がかかってしまうのは少し大変です。そんな時に役立つのが、今回ご紹介する措置法第33条《収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例》です。この特例を使うと、受け取った補償金で代わりの資産（代替資産）を取得した場合に、譲渡にかかる税金の支払いを将来に繰り延べることができるんですよ。どのような制度なのか、一緒に詳しく見ていきましょう。
措置法第33条《収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例》とは？
この特例は、公共事業などのために土地や建物などを譲渡し、その対価である補償金で代わりとなる資産（代替資産）を取得した場合に、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができる制度です。つまり、資産を譲渡したその年には課税されず、代わりに取得した代替資産を将来売却する時まで税金の支払いを先送りにできる、というわけです。本人の意思によらない資産の譲渡に対する税負担を軽減するための、特別な配慮から設けられています。
なぜこの特例があるの？
公共事業のための収用は、国や地方公共団体などが社会全体の利益のために行うもので、個人の意思で「売りたい」と思って売るわけではありません。にもかかわらず、多額の補償金を受け取ったことで高額な税金がかかってしまうと、生活の基盤を再建するのが難しくなってしまう可能性があります。そこで、受け取った補償金で代わりの土地や建物を取得して生活を続けるのであれば、その時点では大きな税負担をかけないようにしよう、という政策的な配慮からこの特例が作られました。
5,000万円の特別控除との違いは？
収用の場合には、もう一つ「5,000万円の特別控除」（措置法第33条の4）という特例もあります。これは、譲渡益から最大5,000万円を差し引くことができるというものです。今回ご紹介している「代替資産の取得による課税繰り延べ」と「5,000万円の特別控除」は、どちらか一方しか選ぶことができません。どちらが有利になるかは、状況によって異なりますので、違いをしっかり理解しておくことが大切です。
| 特例の種類 | 内容 |
| 代替資産の取得（措置法第33条） | 譲渡がなかったものとみなされ、課税が将来に繰り延べられる。当面の税負担はないが、税金が免除されるわけではない。 |
| 5,000万円の特別控除（措置法第33条の4） | 譲渡益から最大5,000万円を控除できる。その場で課税関係が完了する。 |
特例の適用を受けるための要件
この課税繰り延べの特例を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。誰でも無条件に使えるわけではないので、ご自身が当てはまるかどうかを確認してみましょう。
対象となる資産の譲渡
特例の対象となるのは、土地収用法や都市計画法などの法律に基づいて行われる公共事業のために、ご自身の資産が収用されたり、買い取られたりした場合です。注意点として、譲渡した資産は事業で販売するために所有していた商品（棚卸資産）ではなく、長期間保有する目的の固定資産である必要があります。
取得する「代替資産」の要件
受け取った補償金で購入する代替資産にも要件があります。原則として、譲渡した資産と同じ種類の資産を取得する必要があります。例えば、以下のような組み合わせです。
- 土地を譲渡した場合 → 代わりの土地を取得
- 建物を譲渡した場合 → 代わりの建物を取得
- 事業用の土地建物を譲渡した場合 → 代わりの事業用の土地建物を取得
このように、元の資産と同じような使い方をする資産を取得することが求められます。
代替資産の取得期間
代替資産は、決められた期間内に取得しなければなりません。原則として、以下のいずれかの期間内に取得する必要があります。
- 先行取得：収用があった年の前年に取得する場合
- 同時取得：収用があった同じ年に取得する場合
- 事後取得：収用があった年の翌年1月1日から2年を経過した日までに取得する場合
例えば、2024年中に収用があった場合、2023年中（先行取得）、2024年中（同時取得）、または2025年1月1日から2026年12月31日まで（事後取得）に代替資産を取得すれば、この特例の対象となります。
課税繰り延べの仕組みを具体例で見てみよう
それでは、具体的な数字を使って、この特例がどのように適用されるのかを見ていきましょう。補償金の額と代替資産の取得価額の関係によって、計算方法が変わってきます。
補償金 ≦ 代替資産の取得価額の場合
受け取った補償金の全額以上を代替資産の取得に充てたケースです。
【例】
・収用された土地の取得費：1,000万円
・受け取った補償金：6,000万円
・購入した代替資産の価額：7,000万円
この場合、補償金の全額（6,000万円）を代替資産の取得に使っているため、譲渡はなかったものとみなされます。したがって、収用があった年には譲渡所得税は課税されません。これが「課税の繰り延べ」です。
補償金 ＞ 代替資産の取得価額の場合
受け取った補償金の一部だけを代替資産の取得に充て、手元にお金が残ったケースです。
【例】
・収用された土地の取得費：1,000万円
・受け取った補償金：6,000万円
・購入した代替資産の価額：5,000万円
この場合、補償金と代替資産の差額である1,000万円（6,000万円 – 5,000万円）については、資産を譲渡した収入とみなされます。この1,000万円の収入金額を基に譲渡所得を計算し、税金を納めることになります。残りの5,000万円に対応する部分については、課税が繰り延べられます。
特例を受けるための手続き
この特例は、自動的に適用されるものではありません。ご自身でしっかりと手続きを行う必要があります。
必要な書類は？
特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。申告書には、以下の書類などを添付する必要があります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 公共事業の施行者から交付される「収用等の証明書」
- 代替資産を取得したことを証明する書類（登記事項証明書など）
- 代替資産を将来取得する見込みで申告する場合は「買換（代替）資産の明細書」
これらの書類を揃えて、税務署に提出します。
申告の注意点
確定申告には期限がありますので、忘れずに手続きを行いましょう。また、前述の通り「5,000万円の特別控除」との選択適用になります。どちらの特例がご自身にとって有利なのかを事前にシミュレーションし、慎重に判断することが大切です。もし判断に迷う場合は、税務署や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
代替資産を将来売却したときはどうなる？
この特例は「課税の免除」ではなく、あくまで「課税の繰り延べ」です。そのため、代替資産を将来売却する際には、繰り延べられていた税金が課税されることになります。
取得価額の引き継ぎ
将来、代替資産を売却して譲渡所得を計算する際には、その代替資産の実際の購入価額ではなく、収用された元の資産の取得費を引き継いで計算します。また、所有期間も引き継がれます。
例えば、先ほどの「補償金 ≦ 代替資産の取得価額の場合」の例で見てみましょう。7,000万円で購入した代替資産ですが、税金の計算上は、元の土地の取得費である1,000万円で取得したものとして扱われます。もしこの代替資産を8,000万円で売却した場合、譲渡益は「8,000万円 – 7,000万円 = 1,000万円」ではなく、「8,000万円 – 1,000万円 = 7,000万円」として計算されるのです。この点には十分に注意が必要です。
まとめ
措置法第33条《収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例》は、公共事業などによってやむを得ず資産を譲渡した方の負担を和らげる、とても大切な制度です。補償金で代わりの資産を取得することで、その年の税負担をなくし、将来に繰り延べることができます。ただし、5,000万円の特別控除との選択が必要であったり、将来代替資産を売却する際に税金が高くなる可能性があったりと、理解しておくべきポイントもいくつかあります。ご自身の状況に合わせて最適な選択ができるよう、この記事を参考にしていただければ幸いです。もしご不明な点があれば、お近くの税務署にご相談くださいね。
参考文献
国税庁 No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
収用等に伴う代替資産取得の特例に関するよくある質問
Q. 措置法第33条の特例と5,000万円の特別控除は併用できますか？
A. 併用はできません。どちらか有利な方を選択して適用を受けることになります。
Q. 代替資産はいつまでに取得すればいいですか？
A. 原則として、資産が収用された年か、その前年、または収用された日の翌日から2年以内に取得する必要があります。
Q. どんな資産でも代替資産として認められますか？
A. 原則として、譲渡した資産と同じ種類の資産（例：土地を譲渡したら土地）を取得する必要があります。
Q. 補償金より高い代替資産を買った場合、税金はどうなりますか？
A. 補償金の全額を代替資産の取得に使った場合、その年の譲渡はなかったものとみなされ、譲渡所得税は課税されません。課税が将来に繰り延べられます。
Q. この特例を受けるには何か手続きが必要ですか？
A. 自動的には適用されません。必要な書類を添付して確定申告を行う必要があります。
Q. 代替資産をすぐに売却した場合、税金はどう計算しますか？
A. 代替資産の取得価額は、収用された元の資産の取得価額を引き継いで計算します。そのため、実際の購入価格よりも低い取得価額で譲渡所得が計算されることになります。
