「土地の評価って、どうやって決まるんだろう？」
「公図や測量図って、よく聞くけど何が違うの？」
土地の相続や売買、不動産投資などを考えていると、こんな疑問がわいてきませんか？
この記事では、土地の評価に欠かせない「公図」と「測量図」について、その違いや役割、評価への活用方法を、わかりやすく解説します！
専門用語もできるだけかみ砕いて説明しますので、安心して読み進めてくださいね。
土地の評価で大切な図面って何があるの？
土地の評価額は、固定資産税や相続税、不動産の取引価格などに大きく影響します。
正確な評価のためには、土地の形状や面積、周辺の状況などを詳しく把握する必要があります。
そのために役立つのが、様々な種類の「図面」なんです。
主な図面としては、今回ご紹介する「公図」や「測量図」の他に、「地積測量図」「建物図面」「各階平面図」などがあります。
それぞれ役割が異なりますので、順番に見ていきましょう！
公図ってどんな図面？
公図は、法務局に備え付けられている図面で、土地の大まかな位置や形状、地番（土地の番号）などが記載されています。
イメージとしては、昔の地図のようなもので、土地の境界が必ずしも正確ではない場合があります。
これは、明治時代の地租改正の際に作られた図面が基になっていることが多いためなんです。
でも、公図は、土地の位置関係を把握したり、おおよその形状を知るためには、とても役立つんですよ。
測量図ってどんな図面？
測量図は、その名の通り、測量士が専門的な測量機器を使って正確に測量した結果を基に作成された図面です。
土地の境界や面積、高低差などが詳細に記載されているので、信頼性が高いのが特徴です。
測量図には、いくつかの種類がありますが、土地の評価で特に重要なのが「地積測量図」です。
地積測量図って何がわかるの？
地積測量図は、法務局に登記されている土地の面積や形状、境界線の位置、隣接地の地番などが記載された図面です。
土地の分筆（1つの土地を複数に分けること）や地積更正（土地の面積を修正すること）の登記を行う際に作成され、法務局に保管されます。
地積測量図は、測量に基づいて作成されているので、土地の正確な情報を知る上で非常に重要な資料となります。
公図と測量図、土地の評価でどう使い分ける？
公図と測量図（地積測量図）は、どちらも土地の評価に利用されますが、その役割は少し異なります。
公図の活用方法
公図は、主に以下の目的で利用されます。
- 土地のおおよその位置や形状の確認: 複数の土地を比較検討する際などに、公図を使って大まかな位置関係を把握することができます。
- 隣接地の地番の確認: 隣接地の所有者や境界について調べる際に、公図が手がかりとなります。
- 地積測量図がない場合の代替: 地積測量図が備え付けられていない土地の場合、公図を使って土地の形状や面積を推定することがあります。ただし、公図は精度が低い場合があるので、注意が必要です。
測量図（地積測量図）の活用方法
測量図（地積測量図）は、主に以下の目的で利用されます。
- 土地の正確な面積の把握: 土地の評価額を算出する際には、正確な面積が必要となります。地積測量図は、測量に基づいた正確な面積が記載されているため、信頼性の高い情報源となります。
- 境界紛争の解決: 隣接地との境界が不明確な場合、地積測量図が境界確定の重要な証拠となることがあります。
- 土地の分筆・合筆の登記: 土地を分割したり、複数の土地をまとめたりする際には、地積測量図が必要となります。
土地の評価額はどうやって計算するの？
土地の評価額は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法で計算されます。
路線価方式って？
路線価方式は、主に市街地の土地の評価に用いられる方法です。
道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格（路線価）に、土地の面積を掛けて評価額を算出します。
路線価は、国税庁が毎年発表しており、国税庁のホームページで確認することができます。
倍率方式って？
倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地の評価に用いられる方法です。
土地の固定資産税評価額に、一定の倍率（評価倍率）を掛けて評価額を算出します。
評価倍率も、国税庁が定めており、路線価図・評価倍率表と一緒に公開されています。
公図や測量図の取得方法は？
公図や測量図（地積測量図）は、法務局の窓口で取得できるほか、オンラインで請求することも可能です。
法務局で取得する
法務局の窓口で、所定の申請書に必要事項を記入して提出すると、公図や測量図の写しを取得できます。
手数料は、数百円程度です。
オンラインで取得する
「登記情報提供サービス」というオンラインサービスを利用すると、自宅やオフィスから公図や測量図を請求することができます。
利用には、事前に登録が必要です。
取得費用は、法務局の窓口で取得するよりも少し安くなります。
土地の評価で注意すべきポイントは？
土地の評価は、専門的な知識が必要となる場合も多いです。
特に、以下のようなケースでは、注意が必要です。
- 公図と現況が異なる場合: 公図は、作成された時期が古い場合、現況と異なっていることがあります。必ず現地を確認し、測量図などと照らし合わせて、正確な情報を把握するようにしましょう。
- 土地の形状が複雑な場合: 土地の形状が不整形であったり、高低差があったりする場合、評価額の計算が複雑になります。
- 私道に面している場合: 私道に面している土地は、評価額が減額される場合があります。
- 土壌汚染や埋蔵文化財の可能性がある場合: 土壌汚染や埋蔵文化財の存在は、土地の評価額に影響を与えることがあります。
まとめ
土地の評価は、様々な要素が絡み合って決まるため、専門的な知識が必要となることも少なくありません。
公図や測量図は、土地の評価を行う上で非常に重要な資料ですが、それだけで全てがわかるわけではありません。
土地の評価について疑問や不安がある場合は、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
専門家は、土地の状況を詳しく調査し、適切な評価額を算出してくれますよ。
土地の評価、公図と測量図のよくある質問まとめ
Q. 公図って何ですか？
A. 公図は、法務局に備え付けられている土地の地図のことです。土地の区画や地番など、大まかな位置関係を示しています。
Q. 測量図って何ですか？
A. 測量図は、土地家屋調査士などが測量に基づいて作成する正確な図面です。土地の形状、面積、境界線の位置などが詳細に記載されています。
Q. 公図と測量図、どちらが土地の評価に使われますか？
A. 土地の評価には、基本的に測量図が用いられます。測量図の方が正確な情報が記載されているためです。ただし、測量図がない場合は、公図を参考にすることもあります。
Q. 土地の評価額は、公図や測量図だけで決まりますか？
A. いいえ、公図や測量図は土地評価の要素の一つです。土地の評価額は、これらの図面に加え、立地条件、周辺環境、利用状況など、様々な要素を総合的に考慮して決定されます。
Q. 公図と測量図で面積が違うことがありますか？
A. はい、あります。公図は明治時代に作成されたものもあり、測量技術が未発達だったため、現在の測量図と比べて誤差がある場合があります。
Q. 土地を売買する際、公図と測量図のどちらが重要ですか？
A. どちらも重要ですが、正確な面積や境界を知るためには測量図が重要です。トラブルを避けるためにも、売買前に測量図を確認し、必要に応じて境界確定測量を行うことをおすすめします。
