なぜ？更地に建物を建てると土地の固定資産税が劇的に下がるカラクリ

2025-06-13

更地だった土地にマイホームを建てて、固定資産税の通知書を見てびっくり！「あれ、土地の税金がすごく安くなってる…？」なんて経験はありませんか？建物を建てたのだから、税金は高くなると思っていたのに、なぜか土地の固定資産税は下がっている。これには、税金の仕組みにちゃんと理由があるんです。この記事では、更地に建物が建つと土地の固定資産税が安くなる、その不思議なカラクリを分かりやすく解き明かしていきます。

建物が建つと土地の固定資産税が安くなる「住宅用地の特例」とは？

なぜ土地の固定資産税が安くなるのか、その鍵を握っているのが「住宅用地の特例」という制度です。これは、人々が住むための家（住宅）が建っている土地の税負担を軽くするための、特別な軽減措置なんです。更地には適用されないこの特例こそが、税額が大きく下がる理由です。

固定資産税の基本的な計算方法

まず、固定資産税がどうやって計算されるかを見てみましょう。固定資産税は、市町村が決定する「課税標準額」という金額に、税率（標準は1.4%）を掛けて算出されます。
固定資産税額＝課税標準額 × 税率（標準1.4%）
更地の場合、この課税標準額は「固定資産税評価額」の70%程度になるのが一般的です。しかし、この土地の上に住宅が建つと、話は大きく変わってきます。

「住宅用地の特例」で課税標準額が大幅に減額！

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、税金の計算の元となる課税標準額がぐっと下がります。減額される割合は、土地の広さによって2段階に分かれています。

区分	課税標準額の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	固定資産税評価額 × 1/6
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	固定資産税評価額 × 1/3

例えば、200㎡以下の土地なら、課税標準額がなんと6分の1になります。この軽減措置のおかげで、納める固定資産税も大幅に安くなるというわけですね。

都市計画税も安くなる

市街化区域内にある土地をお持ちの場合、固定資産税とあわせて都市計画税も課税されます。実はこの都市計画税にも、住宅用地の特例が適用されるんですよ。こちらも土地の広さに応じて課税標準額が軽減されます。

区分	課税標準額の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	固定資産税評価額 × 1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	固定資産税評価額 × 2/3

固定資産税だけでなく、都市計画税も安くなるのは嬉しいポイントです。

【シミュレーション】更地と建物ありで固定資産税はどれくらい違う？

では、実際に「住宅用地の特例」が適用されると、税額はどれくらい変わるのでしょうか。具体的な数字を使って、その差を比べてみましょう。ここでは、土地の固定資産税評価額が2,400万円、税率は1.4%として計算してみます。

ケース1：土地の面積が180㎡の場合（200㎡以下）

土地の面積が200㎡以下の場合は、土地全体が「小規模住宅用地」に該当し、最も大きな軽減が受けられます。

状態	計算式と税額
更地の場合	課税標準額：2,400万円 × 70% = 1,680万円固定資産税：1,680万円 × 1.4% = 235,200円
建物ありの場合	課税標準額：2,400万円 × 1/6 = 400万円固定資産税：400万円 × 1.4% = 56,000円

このケースだと、年間の土地の固定資産税が約18万円も安くなる計算です。その差は歴然ですね！

ケース2：土地の面積が300㎡の場合（200㎡超）

土地の面積が200㎡を超える場合は、200㎡までの部分が「小規模住宅用地」、超えた100㎡の部分が「一般住宅用地」として、それぞれ計算されます。

状態	計算式と税額
更地の場合	課税標準額：2,400万円 × 70% = 1,680万円固定資産税：1,680万円 × 1.4% = 235,200円
建物ありの場合	小規模部分(200㎡)：(2,400万円 × 200/300) × 1/6 ≒ 266.7万円一般部分(100㎡)：(2,400万円 × 100/300) × 1/3 ≒ 266.7万円課税標準額合計：約533.4万円固定資産税：533.4万円 × 1.4% ≒ 74,676円

少し計算は複雑になりますが、広い土地でも建物を建てることで税負担が大きく軽減されることがお分かりいただけると思います。

注意！不動産全体の固定資産税は土地と建物の合計額

ここまで「土地の」固定資産税が安くなるお話をしてきましたが、一つ大切な注意点があります。それは、不動産全体の固定資産税は「土地」と「新築した建物」の両方にかかるということです。

建物の固定資産税が新たに加わる

新しく家を建てると、その建物自体にも固定資産税が課税されるようになります。建物の固定資産税は、その建物の評価額（再建築費や経年劣化などを考慮して算出）によって決まります。当然ながら、更地の時にはかからなかった税金です。

トータルの税額で考えよう

したがって、最終的に支払う固定資産税の総額は、「安くなった土地の税額」と「新たにかかる建物の税額」の合計になります。多くの場合、土地の税金の減額分が大きいため、更地の時と比べてトータルの税額が大きく変わらない、あるいは少し安くなることもあります。しかし、評価額の高い建物を建てた場合などは、建物の税金が高くなり、トータルでは増える可能性もありますので、総合的に判断することが大切ですね。

知っておきたい！特例が適用されなくなるケース

せっかく受けられる住宅用地の特例ですが、場合によっては適用対象から外れてしまうこともあります。思わぬ形で税金が上がってしまわないよう、どんなケースがあるのか知っておきましょう。

建物を解体して更地に戻した場合

これは当然ですが、住宅を解体してしまえば、その土地は「住宅用地」ではなくなります。そのため、建物を解体した翌年から特例の適用がなくなり、土地の固定資産税は更地と同じ高い税額に戻ってしまいます。安易な解体は、税負担の増加につながることを覚えておきましょう。

管理不全で「特定空家」に指定された場合

人が住んでいない空き家でも、建物が建っていれば基本的には特例が適用され続けます。しかし、管理を怠って建物がボロボロになり倒壊の危険があったり、ゴミ屋敷のようになって衛生的に問題があったりすると、自治体から「特定空家」に指定されてしまうことがあります。こうなると、住宅用地の特例から除外され、土地の固定資産税が更地並みに跳ね上がってしまうので注意が必要です。

固定資産税が決まるタイミングと節税のポイント

固定資産税を少しでも有利にするためには、税額が決まるタイミングを知っておくことがポイントになります。

課税基準日は毎年1月1日

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日といいます）時点の土地や建物の状況によって、その年度の税額が決定されます。つまり、1月1日に住宅が建っているかどうかで、その年の土地の税額が決まるのです。

建築・解体のタイミングを工夫する

この仕組みを利用すると、ちょっとした節税が可能です。例えば、これから家を建てる場合、年をまたいで1月2日に完成するよりも、年末までに完成させて1月1日時点で建物が存在する状態にしておく方が、その年の土地の固定資産税から特例を受けられます。逆に、やむを得ず解体する場合は、1月1日を過ぎてから行うことで、その1年分は特例が適用されたままの安い税額で済みます。スケジュールを立てる際に、この「1月1日」を少し意識してみると良いかもしれません。

まとめ

更地の土地に建物を建てると土地の固定資産税が安くなるのは、「住宅用地の特例」という、私たちの暮らしを支えるための税の軽減制度のおかげでした。この特例により、土地の課税標準額が最大で1/6にまで軽減されるため、税額が大きく下がるのです。ただし、不動産全体の固定資産税は土地と建物の合計額になること、また、建物を解体したり、空き家を放置して「特定空家」に指定されたりすると特例が外れてしまう点には注意が必要です。固定資産税は毎年支払う大切な税金だからこそ、その仕組みを正しく理解して、賢く付き合っていきたいですね。