2024年1月1日から、タワーマンションの相続税評価額の計算ルールが新しくなりました。いわゆる「タワマン節税」への対策として「区分所有財産の評価方法の見直し」が行われ、「区分補正率」というものが導入されたんです。これによって、特に高層階の評価額が上がることになりました。でも、すべてのタワーマンションにこの新しいルールが適用されるわけではないんですよ。この記事では、相続税評価額で区分補正率が適用されず、従来の評価方法のままとなるマンションの条件（築年数、地上総階数など）について、分かりやすく解説していきますね。
タワーマンション相続税評価の新ルール「区分補正率」とは？
まずは、今回の新しいルールの基本からおさらいしましょう。これまで、タワーマンションの相続税評価額は、階数に関わらず専有面積が同じなら評価額も同じでした。しかし、実際の市場価格は高層階ほど高くなる傾向があり、その差を利用した節税が問題視されていました。そこで、この評価額と市場価格との乖離をなくすために導入されたのが「区分補正率」です。
区分補正率の基本的な仕組み
区分補正率は、マンションの評価額をより実勢価格に近づけるためのものです。具体的には、マンション一室の評価額を計算する際に、これまでの評価額に加えて4つの要素を基にした補正率を掛け合わせます。
| 補正要素 | 内容 |
| 所在階 | 階数が高いほど評価額が上がります。 |
| 築年数 | 築年数が浅いほど評価額が上がります。 |
| 専有面積 | 専有面積が広いほど評価額が下がります。 |
| 敷地持分 | 敷地持分が小さいほど評価額が上がります。 |
この計算により、同じマンション内でも高層階・角部屋などの条件が良い部屋は評価額が上がり、低層階は下がることになります。つまり、これまでのような大きな節税効果は期待しにくくなった、ということですね。
なぜこのルールが導入されたの？
先ほども少し触れましたが、このルールが導入された最大の理由は「タワマン節税」への対策です。タワーマンションは、市場での売買価格と相続税評価額の間に大きな差がありました。特に高層階はその差が顕著で、現金で相続するよりもタワーマンションを購入して相続した方が、相続税を大幅に圧縮できたのです。この行き過ぎた節税を防ぎ、課税の公平性を保つために、国税庁は評価方法の見直しに踏み切りました。
区分補正率が「適用されない」マンションの具体的な条件
ここからが本題です。すべてのマンションに区分補正率が適用されるわけではありません。実は、この新しい評価方法は、特定の条件を満たす居住用の区分所有財産（マンション）のみが対象とされています。逆に言えば、その条件から外れるマンションは、区分補正率が適用されず、今まで通りの評価方法となります。その条件を一つずつ見ていきましょう。
条件① 築年数
まず一つ目の条件は「築年数」です。区分補正率は、「築10年未満」のマンションが対象となります。したがって、相続開始時点で築10年以上経過しているマンションは、区分補正率の適用対象外です。例えば、築15年や築25年のタワーマンションは、たとえ高層階であっても新ルールは適用されず、従来の評価額で計算されます。
条件② 地上総階数
二つ目の条件は「地上総階数」です。こちらは、「総階数が20階以上」のマンションが対象とされています。つまり、総階数が19階以下のマンションは、区分補正率が適用されません。「タワーマンション」というと一般的に20階以上の建物をイメージしますが、このルールでもその基準が採用されている形ですね。たとえ築年数が浅くても、15階建てや18階建てのマンションであれば対象外となります。
条件③ 評価水準が1を超える物件
これは少し専門的な条件ですが、「評価水準が1を超える」物件も対象外です。評価水準とは、相続税評価額が市場価格の何倍かを示す数値です。通常、マンションの相続税評価額は市場価格よりも低くなるため、評価水準は1未満（国税庁の調査では平均0.6程度）になります。もし、何らかの理由で相続税評価額が市場価格を上回るような特殊なケース（評価水準が1を超える場合）では、納税者に不利にならないよう、この補正は行われないことになっています。
【一覧表】区分補正率の適用対象まとめ
ここまでの内容を分かりやすく表にまとめてみました。ご自身のマンションがどちらに当てはまるか、チェックしてみてくださいね。
| 区分補正率が「適用される」マンション | 区分補正率が「適用されない」マンション |
| 築年数が10年未満 かつ 地上総階数が20階以上 かつ 評価水準が1以下 |
築年数が10年以上 のマンション または 地上総階数が19階以下 のマンション または 評価水準が1を超えるマンション |
このように、「築年数」と「総階数」のどちらか一方でも条件から外れれば、区分補正率は適用されないと覚えておくと分かりやすいですね。
「所在階」は適用除外の条件になる？
「所在階」は除外の条件になるのか、という疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれませんね。結論から言うと、所在階は区分補正率が適用されるかどうかを判断する条件ではありません。所在階は、あくまで適用対象となったマンションの評価額を計算する際の「補正要素」の一つです。つまり、「〇階だから適用されない」ということはなく、「築年数」と「総階数」の2つの条件で判断される、と理解しておきましょう。
適用されない場合、評価額はどうなるの？
もし、ご自身のマンションが区分補正率の適用対象外だった場合、相続税評価額はどうなるのでしょうか。その場合は、2023年12月31日までと同じ、従来の評価方法がそのまま使われます。具体的には、そのマンションの「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額となります。これまで通り、階数による評価額の差はありません。
まとめ
今回は、2024年から始まったタワーマンションの相続税評価額における「区分補正率」が適用されないマンションの条件について解説しました。ポイントをまとめると以下の通りです。
- 区分補正率は、タワーマンションの評価額を市場価格に近づけるための新しいルールです。
- このルールが適用されると、高層階は評価額が上がり、低層階は下がります。
- しかし、すべてのマンションに適用されるわけではありません。
- 「築10年以上」または「地上総階数が19階以下」のマンションは、区分補正率の適用対象外です。
- 適用対象外のマンションは、これまで通り「固定資産税評価額」で評価されます。
タワーマンションをお持ちの方や、これから相続対策を考える方にとって、この新しいルールは非常に重要です。ご自身のマンションが対象になるのかどうか、まずは築年数と総階数を確認してみてくださいね。もしご不安な点があれば、専門家に相談することをおすすめします。
参考文献
タワーマンション相続税評価額のよくある質問
Q.タワーマンションの相続税評価で導入された「区分補正率」とは何ですか？
A.「区分補正率」とは、マンションの相続税評価額を実際の市場価格に近づけるために導入された新しい計算ルールです。所在階、築年数、専有面積などに基づいて評価額を補正し、高層階ほど評価額が高く、低層階ほど低くなるように調整されます。
Q.どんなマンションに区分補正率が適用されるのですか？
A.原則として、相続開始時点で「築10年未満」かつ「地上総階数が20階以上」の居住用マンションが対象となります。この両方の条件を満たすマンションに新しい評価方法が適用されます。
Q.区分補正率が「適用されない」のはどんなマンションですか？
A.「築年数が10年以上」のマンション、または「地上総階数が19階以下」のマンションは、区分補正率の適用対象外となります。どちらか一方の条件でも満たせば、従来の評価方法が維持されます。
Q.築15年のタワーマンションは区分補正率の対象になりますか？
A.いいえ、対象になりません。築年数が10年以上経過しているため、区分補正率は適用されず、従来の固定資産税評価額で評価されます。
Q.18階建ての新しいマンションは区分補正率の対象になりますか？
A.いいえ、対象になりません。地上総階数が19階以下のため、区分補正率は適用されません。築年数が浅くても、階数の条件を満たさない場合は対象外です。
Q.タワーマンションの相続税評価の新ルールはいつから始まりましたか？
A.この新しい評価方法は、2024年1月1日以後に発生した相続や贈与から適用されています。
