老人ホームへの入居を考えるとき、費用がどれくらいかかるのか気になりますよね。特に、ご自宅を売却して資金にしようと考えている方は、「売却で得たお金（所得）があると、ホームの費用が高くなるのでは？」と心配になるかもしれません。この記事では、老人ホームの費用と所得の関係、そして自宅売却で発生する所得税について、わかりやすく解説していきますね。
老人ホームの費用は所得に応じて変わるの？
老人ホームの費用が所得に応じて変わるかどうかは、入居する施設の種類によって異なります。大きく分けて「公的施設」と「民間施設」があり、それぞれで費用の決まり方が違うんです。まずはその違いから見ていきましょう。
公的施設（特別養護老人ホームなど）の費用
特別養護老人ホーム（特養）のような公的施設は、所得に応じて費用が変わる仕組みになっています。具体的には、お住まいの市区町村に申請することで、住民税の課税状況や前年の所得によって月々の利用料（居住費や食費）に上限が設定されるんです。これを「負担限度額認定」と言います。所得が低い方ほど自己負担が軽くなるように配慮されている、優しい仕組みなんですね。
民間施設（有料老人ホームなど）の費用
一方、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅といった民間施設の場合、月々の利用料は原則として所得に関係なく一律です。それぞれの施設が設定している料金プランに基づいて費用が決まります。ただし、月々の利用料とは別に、介護サービスを利用した分の自己負担額が発生します。この自己負担の割合は所得によって変わるため、次に詳しくご説明します。
介護保険サービスの自己負担割合は所得で決まる
公的施設でも民間施設でも共通するのが、介護保険サービスを利用したときの自己負担割合です。これは前年の合計所得金額などに応じて決まり、現在1割・2割・3割のいずれかになります。例えば、合計所得金額が220万円以上ある方は、2割負担以上になる可能性があります。この自己負担割合は、自宅売却で所得が増えると影響を受ける部分です。
| 合計所得金額など | 介護保険サービスの自己負担割合（目安） |
| 合計所得金額160万円未満の方など | 1割 |
| 合計所得金額160万円以上220万円未満の方など | 1割または2割 |
| 合計所得金額220万円以上の方など | 2割または3割 |
※詳細な判定基準は年金収入なども考慮されるため、お住まいの市区町村にご確認ください。
自宅売却で「所得」が発生！所得税の基本
ご自宅を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税の課税対象になります。この譲渡所得が、先ほどお話しした公的施設の費用や介護保険の自己負担割合に影響を与える可能性があるんです。まずは、所得税がどのように計算されるのか、基本を押さえておきましょう。
譲渡所得ってどう計算するの？
譲渡所得は、単純に「売却価格」そのものではありません。売却した金額から、その家を買ったときにかかった費用（取得費）や、売却するために直接かかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。利益が出た部分だけが課税の対象になる、ということですね。
【計算式】 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
取得費とは、土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料などです。建物は、年数が経つにつれて価値が下がると考え、その価値の減少分（減価償却費）を購入代金から差し引いて計算します。
譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や契約書の印紙税など、売るために直接かかった経費のことです。
所得税の税率は家の所有期間で変わる
譲渡所得にかかる税率は、売却した家の所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年を超えるかどうかで判断され、税率が約2倍も変わるんです。
| 所有期間 | 所得の種類 |
| 5年以下（売却した年の1月1日時点） | 短期譲渡所得：39.63%（所得税30.63%、住民税9%） |
| 5年超（売却した年の1月1日時点） | 長期譲渡所得：20.315%（所得税15.315%、住民税5%） |
※所得税には復興特別所得税が含まれます。
長年お住まいだったご自宅の売却であれば、ほとんどの場合「長期譲渡所得」に該当し、税率が低い方が適用されます。
【重要】自宅売却で使える「3,000万円特別控除」
「自宅を売ったら、高額な税金がかかるのでは…」と心配になったかもしれませんが、ご安心ください。マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、非常に強力な税金の特例があります。それが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
譲渡所得から3,000万円を差し引ける！
この特例は、計算した譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるという、とても大きな制度です。つまり、売却による利益が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで譲渡所得がゼロになり、結果として所得税も住民税もかからなくなるのです。
例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、3,000万円の控除を使えば課税される所得は0円になります。もし譲渡所得が4,000万円だった場合は、4,000万円から3,000万円を差し引いた残りの1,000万円に対してのみ、税金がかかることになります。
特例を使うための主な条件
この心強い特例を使うには、いくつかの条件があります。主なものを確認しておきましょう。
- 自分が住んでいた家であること（住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却すること）
- 親子や夫婦など、生計を共にする親族への売却ではないこと
- 売却した年の前年、前々年にこの特例や、住宅ローン控除など他のマイホーム関連の特例を使っていないこと
大切なのは、この特例は自動で適用されるわけではなく、ご自身で確定申告をする必要があるという点です。税金がゼロになる場合でも申告は必要ですので、忘れないようにしてくださいね。
相続した空き家にも使える特例がある
ご両親が住んでいた実家を相続したけれど、誰も住んでおらず空き家になっている、というケースも多いですよね。そういった空き家を売却する場合にも、似たような特例があります。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、こちらも条件を満たせば最大3,000万円が控除されます。相続した家を売却する場合は、この特例が使えないか確認することが大切です。
自宅売却の所得税でホームの費用は高くなる？
さて、ここが一番気になるポイントですね。自宅の売却で譲渡所得が発生した場合、老人ホームの費用に具体的にどう影響するのかを見ていきましょう。
公的施設（特養など）は費用が高くなる可能性がある
公的施設の費用は所得に応じて決まるため、自宅売却による譲渡所得があると、その年の所得が一時的に増え、翌年度の利用料が高くなる可能性があります。ただし、これはあくまで一時的な影響です。譲渡所得は毎年発生するものではないため、所得が通常に戻れば、その翌々年度の費用も元に戻ります。もし、3,000万円の特別控除を使って譲渡所得がゼロになれば、もちろん費用には影響しません。
民間施設は原則として費用は変わらない
民間施設の月額利用料は、もともと所得に関係なく設定されています。そのため、譲渡所得があったとしても、施設に支払う基本的な費用は変わりません。この点は安心できるポイントですね。
介護保険の自己負担割合が上がる可能性
公的・民間どちらの施設でも影響を受ける可能性があるのが、介護保険の自己負担割合です。譲渡所得によって合計所得金額の基準を超えると、自己負担割合が1割から2割や3割に上がってしまう可能性があります。これも一時的なものですが、ホームに入居するタイミングと自宅を売却するタイミングによっては、1年間の自己負担額が大きく変わることもあるので注意が必要です。
注意点と対策
最後に、ご自宅の売却とホームへの入居を考える上での注意点と対策をまとめました。少しの工夫で負担を減らせるかもしれません。
売却と入居のタイミングを検討する
特に公的施設への入居を考えている場合、自宅を売却する年と、施設の費用算定の基準となる所得の年がどう関係するかを考えることが大切です。例えば、入居した翌年以降に売却するなど、タイミングをずらすことも一つの選択肢になります。
必ず確定申告で3,000万円控除を申請する
3,000万円の特別控除は、税金の負担をなくすだけでなく、ホームの費用への影響をなくすためにも非常に重要です。譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、忘れずに確定申告でこの特例を申請しましょう。「税金がゼロになる場合でも申告は必要」と覚えておいてくださいね。
取得費が不明な場合の対処法
ご両親から相続した家などで、購入時の契約書が見当たらず取得費がわからない場合があります。その場合、法律では売却価格の5%を「概算取得費」として計算することができます。しかし、この方法だと取得費が実際よりかなり低く見積もられてしまい、譲渡所得が大きくなってしまうことが多いです。できる限り、購入時の資料を探す努力をしてみましょう。
まとめ
老人ホームの費用と自宅売却の関係について、大切なポイントをもう一度振り返ってみましょう。
- 公的施設（特養など）の費用は所得に応じて変動するため、自宅売却の譲渡所得があると一時的に高くなる可能性があります。
- 民間施設の費用は基本的に所得に関係なく一律ですが、介護保険の自己負担割合は所得に応じて変わる可能性があります。
- 自宅売却で利益が出ても、「3,000万円特別控除」を使えば、多くの場合、所得税はかからず、ホームの費用への影響も抑えられます。
- この特例を適用するためには、売却した翌年に必ず確定申告が必要です。
老人ホームへの入居とご自宅の売却は、どちらも人生の大きな節目です。お金のことで不安を感じることもあるかと思いますが、こうした制度を上手に活用すれば、心配を減らすことができます。もし分からないことがあれば、税務署や市区町村の窓口、専門家に相談しながら、安心して計画を進めていきましょう。
参考文献
この記事を作成するにあたり、以下の情報を参考にしました。より詳しい情報は公式サイトでご確認ください。
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
老人ホームの費用と自宅売却の所得に関するよくある質問
Q.介護施設の費用は、所得によって変わるのですか？
A.はい、一部の施設では所得に応じて費用が変わります。特に特別養護老人ホームなどの公的施設では、所得に応じて食費や居住費の負担が軽減される制度があります。一方、有料老人ホームなど民間施設は所得に関わらず一律料金が一般的です。
Q.自宅を売却して得たお金は「所得」になりますか？
A.はい、自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税法上の「所得」となります。ただし、居住用財産の売却には3,000万円の特別控除など、税負担を軽減する特例があるため、必ずしも多額の税金がかかるわけではありません。
Q.自宅売却で所得が増えると、介護施設の費用は高くなりますか？
A.はい、高くなる可能性があります。特別養護老人ホームなど一部の公的施設では、前年の所得を基に利用料の負担段階が判定されます。そのため、自宅売却で一時的に所得が増えると、翌年の施設費用が高くなる場合があります。
Q.自宅売却で所得税を払っても、施設の費用は高くなるのですか？
A.はい、その可能性があります。施設の費用算定で参照される「所得」は、税金を支払う前の課税所得金額などを基に計算されるのが一般的です。そのため、所得税を支払ったという事実だけでは、施設費用の算定額は下がりません。
Q.どの種類の介護施設が、自宅売却の所得の影響を受けやすいですか？
A.主に「特別養護老人ホーム（特養）」「介護老人保健施設（老健）」「介護医療院」といった公的な介護保険施設です。これらの施設では、所得に応じた負担限度額認定制度があるため影響を受けます。民間の有料老人ホーム等は影響を受けません。
Q.自宅売却による施設費用の上昇を避ける方法はありますか？
A.売却のタイミングを検討する、または居住用財産の3,000万円特別控除などを活用して課税譲渡所得をゼロかマイナスにすることが有効です。課税譲渡所得がなければ、施設費用の算定基礎となる所得も増えないためです。事前に専門家へ相談しましょう。
