ご自身の持っている土地や建物を、将来のために子供や孫へ譲りたいと考えたことはありませんか。不動産は金額が大きくなるため、そのまま贈与すると高額な贈与税がかかってしまうことがあります。そこで活用を検討したいのが、相続時精算課税制度です。一定の要件を満たすことで、生前贈与時の税負担を大きく抑えつつ、不動産を次世代へ引き継ぐことができる魅力的な制度です。しかし、メリットばかりではなく、登録免許税などのコストや、一度選ぶと後戻りできないといった注意点も存在します。この記事では、不動産の生前贈与で相続時精算課税を利用するべきかどうか悩んでいる方に向けて、具体的な金額や仕組みを優しくわかりやすく解説していきます。
相続時精算課税制度とは？基本的な仕組み
まずは、相続時精算課税制度がどのような仕組みなのかを正しく理解しておきましょう。簡単に言うと、「生きている間に財産を渡すときは贈与税を非課税または軽減し、その代わりに、将来亡くなったときの相続税の計算にその財産を足し合わせて精算する」という制度です。生前の財産移転をスムーズにするために国が用意した仕組みとなっています。
2,500万円の特別控除と基礎控除
この制度の最大のポイントは、累計で2,500万円までの特別控除が使えることです。つまり、2,500万円までの財産であれば、生前贈与してもその時点では贈与税がかかりません。2,500万円を超えた部分については、一律で20％の贈与税がかかります。さらに、令和6年（2024年）1月1日以降の贈与からは、年額110万円の基礎控除が新設されました。これにより、毎年110万円以下の贈与であれば、2,500万円の枠を使わずに非課税で財産を渡すことができ、申告も不要になっています。
対象となる人の具体的な要件
この制度は誰でも使えるわけではなく、贈与をする人（あげる人）と、贈与を受ける人（もらう人）の年齢や関係性に具体的な要件が定められています。年齢はすべて「贈与を行う年の1月1日時点」で判定されます。
| 項目 | 具体的な要件 |
|---|---|
| 贈与をする人 | 60歳以上の父母、または祖父母 |
| 贈与を受ける人 | 18歳以上の子、または孫 |
暦年贈与（従来の非課税枠）との違い
贈与税の計算方法には、この制度のほかに暦年贈与という原則的な方法があります。暦年贈与は、1年間（1月1日から12月31日まで）にもらった財産の合計額から110万円の基礎控除を差し引き、残った金額に累進課税（金額が大きいほど税率が上がる仕組みで最大55％）で税金がかかる制度です。暦年贈与で数千万円の不動産を一度に渡すと多額の税金が発生しますが、相続時精算課税を選べば2,500万円まで非課税にできるため、まとまった財産を一度に渡したいときに非常に有利になります。
不動産を相続時精算課税で贈与するメリット
現金ではなく、あえて不動産を生前贈与する場合には、相続時精算課税を活用することでいくつかの大きなメリットが生まれます。どのようなケースで得になるのかを見ていきましょう。
将来値上がりしそうな不動産に有利な理由
相続時精算課税を使って贈与した財産は、将来の相続税を計算するときに「贈与したときの評価額」で計算されるという決まりがあります。例えば、現在は評価額が2,000万円の土地が、将来都市開発などで値上がりして相続時に3,000万円になったとします。この場合でも、相続税の計算上は贈与時の2,000万円として扱われます。つまり、将来価値が上がる可能性が高い不動産を早めに贈与しておくことで、相続税の負担を減らす効果が期待できるのです。
家賃収入を子供に移転できる
アパートやマンションなど、毎月家賃が入ってくる収益不動産を持っている場合にもメリットがあります。不動産を子供に贈与した翌月からは、その家賃収入はすべて子供のものになります。親がそのまま持ち続けていると、家賃収入によって親の財産がどんどん増えてしまい、将来の相続税が高くなる原因になります。早めに不動産を移転することで、親の財産増加を防ぎつつ、子供に生活資金や将来の納税資金を蓄えさせることができるようになります。
知っておくべきコスト（税金・諸費用）
贈与税が非課税になるからといって、まったく費用がかからないわけではありません。不動産の名義を変更する際には、必ず発生するコストがあります。これを計算に入れておかないと「こんなはずじゃなかった」と後悔することになりますので注意が必要です。
不動産取得税と登録免許税の負担
不動産をもらったときにかかる主な税金として、登録免許税と不動産取得税があります。実は、生前贈与で不動産を受け取った場合、相続で受け取った場合と比べて、これらの税率がかなり高く設定されています。
| 税金の種類 | 生前贈与時の税率と相続時の比較 |
|---|---|
| 登録免許税（名義変更の税金） | 贈与は固定資産税評価額の2.0％（相続時は0.4％） |
| 不動産取得税 | 贈与は固定資産税評価額の原則4.0％（土地・住宅は3.0％等軽減あり）、相続時は非課税 |
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を贈与する場合、登録免許税で40万円、不動産取得税で約60万円（軽減措置適用時）がかかり、合計100万円近いコストが発生することがあります。相続まで待てば不動産取得税はかかりませんし、登録免許税も8万円で済むため、このコスト差は必ず意識しておきましょう。
贈与契約書の印紙代など
税金以外にも、不動産を贈与するためには贈与契約書を作成する必要があり、契約書に貼る収入印紙代（記載金額がない場合は一律200円）がかかります。また、名義変更（所有権移転登記）の手続きをご自身で行うのが難しく、司法書士などの専門家に依頼する場合は、別途数万円から十数万円程度の報酬を支払う必要があります。
不動産の生前贈与で失敗しないための注意点
相続時精算課税制度は便利ですが、万能ではありません。安易に選択してしまうと、かえって将来の税負担が増えてしまうリスクもあります。必ず知っておくべき注意点をまとめました。
一度選択すると暦年贈与には戻せない
この制度を選択するための届出書を税務署に提出すると、その後、同じ贈与者（例えば父親）からの贈与については、二度と従来の暦年贈与に戻すことはできません。父親からの贈与は一生涯、相続時精算課税が適用されることになります。ただし、母親からの贈与については暦年贈与を続けるなど、贈与をする人ごとに制度を選ぶことは可能です。
小規模宅地等の特例が使えなくなるリスク
相続税には、亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地を相続する場合、その土地の評価額を最大80％も減額してくれる小規模宅地等の特例という非常に強力な制度があります。しかし、生前贈与で土地を受け取ってしまうと、この特例は一切使えなくなります。評価額が80％下がるメリットを捨ててまで生前贈与すべきかどうかは、慎重にシミュレーションを行う必要があります。
贈与時の評価額が相続税計算の基準になる
メリットの項目で「将来値上がりすれば得をする」とお伝えしましたが、これは逆もまた然りです。もし、2,000万円で贈与した土地が、将来値下がりして相続時に1,000万円になってしまったとしても、相続税の計算には贈与時の「2,000万円」が加算されてしまいます。建物などは年数が経つにつれて価値が下がるのが一般的なので、価値が下がりやすい財産の贈与には向いていないと言えます。
相続時精算課税の具体的な手続き方法
実際に制度を利用することを決めた場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか。期限を過ぎてしまうと特例が受けられなくなってしまうため、スケジュールを把握しておくことが大切です。
贈与税の申告と届出書の提出期限
相続時精算課税を適用するためには、財産をもらった人（受贈者）が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、管轄の税務署へ手続きを行う必要があります。具体的には、「贈与税の申告書」と「相続時精算課税選択届出書」を一緒に提出します。もし2,500万円の枠内で贈与税がゼロ円だったとしても、初回の申告と届出書の提出は必ず行わなければなりません。
必要書類の準備
手続きの際には、単に申告書を書くだけでなく、贈与をする人と受ける人の関係性や年齢を証明するための書類を添付する必要があります。受贈者の戸籍謄本や抄本、受贈者の戸籍の附票の写しなどが求められます。書類の取り寄せには時間がかかることもあるため、年が明けたら早めに市役所等で準備を始めることをおすすめします。
まとめ
不動産の生前贈与において、相続時精算課税は2,500万円という大きな非課税枠を使ってまとまった財産を次世代へ引き継げる優れた制度です。将来値上がりしそうな土地や、家賃収入を生む収益物件の贈与には特に向いています。しかしその反面、登録免許税や不動産取得税といった名義変更のコストが相続時よりも割高になることや、小規模宅地等の特例が使えなくなるという大きなデメリットも存在します。ご自身の大切な不動産をどのように引き継ぐのが一番ご家族のためになるのか、税金とコストの両面からしっかりと比較検討して、後悔のない選択をしてくださいね。
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参考文献
国税庁：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
国税庁：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
不動産の生前贈与に関するよくある質問まとめ
Q.相続時精算課税制度は誰でも使えますか？
A.贈与する年の1月1日時点で、贈与者が60歳以上の父母や祖父母、受贈者が18歳以上の子や孫である必要があります。
Q.2,500万円の枠を超えたらどうなりますか？
A.累計2,500万円を超えた部分については、一律20％の税率で贈与税がかかります。この贈与税は将来の相続税計算時に精算されます。
Q.一度選択した後、暦年贈与に戻すことはできますか？
A.一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については二度と暦年贈与（従来の110万円非課税枠の制度）に戻すことはできません。
Q.不動産を生前贈与する際にかかる費用は何ですか？
A.名義変更のための登録免許税（固定資産税評価額の2.0％）や不動産取得税（原則4.0％）がかかります。相続する場合よりもコストが高くなる点に注意が必要です。
Q.生前贈与した不動産に小規模宅地等の特例は使えますか？
A.生前贈与で取得した土地には、相続税の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」を適用することができなくなります。
Q.手続きはいつまでにすればよいですか？
A.贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、管轄の税務署へ贈与税の申告書と相続時精算課税選択届出書を提出する必要があります。
