こんにちは。今回は、個人で所有している土地と建物のうち、建物だけをご自身で設立した合同会社に移すことについて、そのメリットとデメリットを詳しく解説していきます。「節税や相続対策のために不動産の法人化を考えているけど、具体的にどうすればいいの？」「株式会社じゃなくて合同会社を選ぶのはなぜ？」といった疑問にお答えします。不動産の管理・運用方法を見直すきっかけにしていただけたら嬉しいです。
建物を合同会社に移す主な方法
まず、個人名義の建物をどうやって合同会社に移すのか、その主な方法を見ていきましょう。どの方法を選ぶかによって、かかる税金や手続きが大きく変わってきますので、慎重に検討することが大切です。
売買
最も一般的な方法が、個人から合同会社へ建物を売買する方法です。これは、あなたがオーナー社長となる合同会社に、あなた個人が所有する建物を売却する、という形をとります。
このとき非常に重要なのが、売買価格を「時価（適正な価格）」で設定することです。もし、時価より著しく低い価格で売買すると、その差額分が個人から法人への「贈与」とみなされ、思わぬ税金が発生する可能性があります。時価の算定は難しいため、不動産鑑定士に評価を依頼するのが安全です。
また、売却によって個人に利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかります。さらに、建物を取得した法人側には不動産取得税や登録免許税といったコストが発生します。
現物出資
次に、建物を金銭の代わりに資本金として会社に出資する「現物出資」という方法があります。この方法を使えば、建物の所有権が個人から法人に移ります。
現物出資の場合、その建物の価額を証明するために、原則として裁判所が選任した検査役の調査が必要になります。ただし、価額が500万円以下の場合や、税理士や不動産鑑定士による証明がある場合は、この調査を省略できます。手続きが売買に比べて複雑で、不動産鑑定費用や司法書士への報酬などもかかるため、専門家と相談しながら進める必要があります。
贈与
個人から法人へ建物を無償で譲る「贈与」という方法も考えられます。しかし、この方法はあまり現実的ではありません。なぜなら、法人側が受け取った建物は「受贈益」として扱われ、その時価に対して法人税が課税されるからです。不動産は高額な資産ですから、法人税の負担も非常に大きくなってしまいます。そのため、建物を法人に移す際に贈与が選ばれることはほとんどありません。
建物を合同会社に移すメリット
では、手間やコストをかけてでも建物を合同会社に移すことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットを4つご紹介します。
所得税・住民税の節税効果
最大のメリットは、所得税・住民税の節税につながる可能性が高いことです。個人の所得税は、所得が増えるほど税率が高くなる「累進課税」が採用されており、住民税と合わせると最大で約55%にもなります。一方、法人税率は所得額にかかわらず、ほぼ一定です。
| 区 分 | 税 率 |
| 個人の所得税＋住民税 | 約15% ～ 55%（超過累進課税） |
| 法人税の実効税率（中小企業の場合） | 所得800万円以下の部分：約25%前後 所得800万円超の部分：約34%前後 |
建物を法人所有にすると、家賃収入は法人のものになります。そして、その法人からあなたやご家族に「役員報酬」として給与を支払うことで、所得を分散できます。役員報酬は法人の経費になるため法人税を抑えられ、受け取った個人側も「給与所得控除」という経費のようなものが認められるため、個人事業主として全額を所得とするより税負担を軽くできるのです。一般的に、不動産所得が800万円を超えるあたりから、法人化による節税メリットが大きくなると言われています。
相続税対策になる
建物を法人に移すことは、将来の相続税対策としても非常に有効です。
まず、建物そのものが個人の相続財産から外れるため、相続財産の評価額を直接的に下げることができます。また、家賃収入が法人に入ることで、個人の預貯金が増え続けるのを防ぎ、相続財産の増加を抑制する効果もあります。
相続の際には、不動産そのものではなく、その法人の「出資持分」を相続することになります。不動産を共有名義で相続すると、売却や大規模修繕などの際に相続人全員の同意が必要になり、トラブルの原因となりがちです。しかし、出資持分であれば分割しやすく、スムーズな資産承継が可能になります。
経費として認められる範囲が広がる
法人になると、個人事業主よりも経費として認められる範囲が格段に広がります。
- 役員報酬：ご自身やご家族への給与を経費にできます。
- 退職金：役員退職金を支給でき、これも法人の経費になります。退職所得は税制上優遇されているため、個人で受け取る際も有利です。
- 生命保険料：役員を被保険者とする生命保険の保険料の一部または全部を経費に計上できます。
- 社宅制度：法人が所有する建物を社宅として役員に貸し出すことで、家賃の一部を法人が負担（経費化）できます。
これらの経費をうまく活用することで、法人の利益を圧縮し、結果的に法人税の負担を軽減することができます。
赤字（欠損金）の繰越期間が長い
不動産経営では、大規模修繕などで一時的に大きな赤字が出ることがあります。この赤字（欠損金）は、翌年以降の黒字と相殺して税金の負担を減らすことができますが、その繰り越しができる期間が個人と法人で異なります。
| 区 分 | 欠損金の繰越可能期間 |
| 個人（青色申告） | 3年間 |
| 法人（青色申告） | 10年間 |
法人のほうが圧倒的に長く、将来にわたって柔軟な税務戦略を立てやすくなります。
なぜ「合同会社」が選ばれるのか？
資産管理会社を設立する際、株式会社ではなく合同会社が選ばれることが多いのには、はっきりとした理由があります。特に個人の資産管理においては、合同会社の方がメリットが大きいケースが多いのです。
設立・維持コストが安い
合同会社は、株式会社に比べて設立費用や維持コストを大幅に抑えることができます。
| 項 目 | 合同会社 |
| 設立費用（法定費用） | 約6万円～（登録免許税のみ） |
| 維持コスト | 役員任期なし・決算公告義務なしのため、関連費用が不要 |
株式会社の場合、設立時に最低でも約20万円（登録免許税15万円＋定款認証手数料約5万円）の法定費用がかかります。一方、合同会社は定款認証が不要なため、登録免許税の最低6万円から設立が可能です。
また、株式会社の役員には任期（最長10年）があり、任期ごとに変更登記（登録免許税1万円）が必要ですが、合同会社には任期がありません。さらに、株式会社に義務付けられている決算公告も不要なため、ランニングコストも低く抑えられます。
迅速な意思決定が可能
合同会社は「所有と経営が一致」しているのが特徴です。出資者（社員）自身が業務を行うため、重要な意思決定の際に、株式会社のように株主総会を開く必要がありません。これにより、不動産の購入や売却、修繕計画の決定などをスピーディーに行うことができ、機動的な経営が可能になります。個人の資産管理という目的には、このシンプルな構造が非常に適しています。
建物を合同会社に移すデメリットと注意点
もちろん、良いことばかりではありません。建物を合同会社に移す際には、デメリットや注意すべき点もしっかりと理解しておく必要があります。
移転時にコストがかかる
個人から法人へ建物の所有権を移転する際には、様々な税金や手数料がかかります。
| 費用・税金の種類 | 税率など |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 2.0% |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額 × 4.0% （住宅用は3.0%） |
| 譲渡所得税（個人側） | 売却益に対して課税（所有期間により税率変動） |
| 司法書士への報酬 | 数万円～十数万円程度 |
特に登録免許税と不動産取得税は、建物の評価額によっては大きな金額になります。これらの初期コストを、将来得られる節税メリットで回収できるかどうかを事前にシミュレーションすることが不可欠です。
法人運営のコストと手間
法人を設立すると、当然ながらその運営にもコストと手間がかかります。
- 社会保険への加入義務：役員報酬を支払う場合、たとえ社長一人でも社会保険への加入が義務付けられます。保険料の約半分は法人負担となり、大きなコスト増につながります。
- 法人住民税の均等割：法人は、事業が赤字であっても、法人住民税の「均等割」を毎年支払う必要があります。金額は自治体によりますが、最低でも年7万円かかります。
- 税務申告の手間：法人の税務申告は個人の確定申告よりはるかに複雑です。そのため、税理士に依頼するのが一般的で、その顧問料もランニングコストとして発生します。
合同会社特有の注意点
合同会社には、株式会社とは異なる注意点があります。
一つは、社員が1名の場合、その社員が亡くなると会社は原則として解散してしまうことです。これを避けるためには、定款に「社員が死亡した場合は、その相続人が持分を承継する」といった規定をあらかじめ設けておくことが重要です。
また、社員を複数人（例えば夫婦や親子）にする場合は、出資額にかかわらず各社員が1票ずつの議決権を持つため、意見が対立すると経営が停滞するリスクがあります。対策として、定款で特定の人物を「業務執行社員」と定め、業務執行の権限を集中させておくとスムーズです。
土地は個人所有のままの場合の注意点
今回のように、土地は個人のままで建物だけを法人に移す場合、法人は個人（地主）から土地を借りて建物を所有する形になります。このとき、必ず税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出してください。
この届出をしないと、法人が個人から土地を借りる権利（借地権）を無償で得たとみなされ、多額の法人税（認定課税）が課される恐れがあります。また、個人と法人の間で地代をいくらに設定するかによって、将来の相続税評価額が変わってくるため、地代設定も慎重に行う必要があります。
まとめ
個人所有の建物を合同会社に移すことは、所得税や相続税の節税、経費範囲の拡大など、多くのメリットが期待できる有効な資産管理手法です。特に、設立・維持コストが安く、経営の自由度が高い合同会社は、個人の不動産管理に適した選択肢と言えるでしょう。
ただし、移転時の初期コストや法人運営のランニングコスト、社会保険の負担といったデメリットも存在します。また、合同会社特有のルールや、土地と建物の所有者が異なる場合の税務上の手続きなど、専門的な知識が必要な場面も少なくありません。
「自分の場合は法人化した方が得なのだろうか？」「どの方法で移すのがベストなのだろう？」と迷われたら、まずは税理士などの専門家に相談し、ご自身の状況に合わせた最適なプランを検討することをおすすめします。
個人所有の建物を合同会社へ移す際のよくある質問まとめ
Q. 個人所有の建物を合同会社に移す（法人化する）一番のメリットは何ですか？
A. 大きなメリットは節税効果です。個人の所得税・住民税より法人税の方が税率が低くなる場合があるほか、役員報酬や退職金など経費として認められる範囲が広がります。また、相続対策や社会的信用の向上にも繋がります。
Q. 建物を合同会社に移す際のデメリットや注意点はありますか？
A. デメリットとして、会社の設立費用や維持コスト（税理士報酬、社会保険料など）がかかる点が挙げられます。また、会計処理や税務申告などの事務手続きが煩雑になります。赤字でも法人住民税の均等割は毎年発生します。
Q. 個人から合同会社へ建物を移すとき、どんな税金や費用がかかりますか？
A. 主に「不動産取得税」「登録免許税」がかかります。また、建物を時価で会社に売却した場合は、個人に「譲渡所得税」が課税される可能性があります。専門家へ支払う司法書士報酬なども必要です。
Q. 建物を法人名義にすると、相続対策として有利になるのはなぜですか？
A. 相続の対象が不動産そのものではなく、会社の「出資持分（株式のようなもの）」になるためです。出資持分は不動産よりも評価額をコントロールしやすく、分割もしやすいため、スムーズな資産承継や相続税対策に繋がります。
Q. 建物だけを法人に移して、土地は個人のままにしておいても良いのでしょうか？
A. はい、可能です。建物だけを移すことで、高額になりがちな土地の移転コスト（不動産取得税や登録免許税）を抑えられます。ただし、法人は土地の所有者である個人に対して、地代（賃料）を支払う必要があります。
Q. どんなタイミングで法人化を検討するのが良いですか？
A. 一般的に、不動産所得などの課税所得が800万円～900万円を超えると、個人の所得税率よりも法人税率の方が低くなるため、節税メリットが大きくなると言われています。このあたりが法人化を検討する一つの目安となります。
