借地権の贈与は税金がかかる？贈与税の計算と注意点を徹底解説

Q: Q. 借地権の贈与税の計算に使う「借地権割合」はどこで確認できますか？

A. 国税庁のホームページで公開されている「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

2025-02-19

ご家族に借地権を贈与したいけれど、贈与税はかかるの？そもそも贈与できるの？といった疑問をお持ちではないでしょうか。借地権の贈与は可能ですが、ご自身が意図しない形で「みなし贈与」と判断され、高額な贈与税が発生してしまうケースもあります。この記事では、借地権の贈与で贈与税がかかるケース・かからないケース、具体的な贈与税の計算方法、そして贈与する際の注意点まで、わかりやすく解説していきますね。

借地権の贈与とみなされるケース

「贈与したつもりはないのに、税務署から指摘された…」という事態は避けたいですよね。実は、当事者同士に贈与の認識がなくても、税法上は贈与とみなされてしまう場合があります。ここでは、特に注意が必要な3つのケースをご紹介します。

借地上の建物の名義変更をした

例えば、親名義の借地権の上に建っている建物を、お子さんの名義に変更したとします。この場合、建物の名義変更は、借地権も一緒に贈与されたとみなされる可能性があります。なぜなら、借地上の建物の所有者は、その土地を利用する権利（借地権）も持っていると対外的に主張できるからです。相続以外の理由で名義変更を行うと、高額な贈与税の対象となることがあるので注意が必要です。

権利金を支払わずに親の借地を子が使用した

親が借りている土地（借地）に、お子さんが家を建てるというケースもよくありますよね。このとき、もし権利金を支払う慣習がある地域で、お子さんが親に権利金を支払わなかった場合、その権利金相当額が親から子へ贈与されたとみなされることがあります。権利金とは、借地権を設定する際の一時金のことです。親子間だからといって無償で土地を使わせると、思わぬ贈与税が発生する可能性があるのです。

借地権の底地を子供が買い取った

少し複雑なケースですが、親が借りている土地の所有権（底地）を、地主さんからお子さんが買い取った場合も注意が必要です。この時点で、土地の所有者（新しい地主）はお子さんになります。もし親子間で地代のやり取りをしないと、税務署は「親が持っていた借地権が、無償で子供に移った」と判断し、借地権の価額分が贈与されたものとして贈与税を課税することがあります。

借地権の贈与で贈与税がかからないようにする方法

贈与税がかかるケースがあると聞くと不安になるかもしれませんが、適切な手続きを踏めば、贈与税の課税を回避できる方法もあります。ここでは、代表的な3つの方法をご紹介します。

「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する

親の借地にお子さんが家を建てる場合、「借地権の使用貸借に関する確認書」という書類を税務署に提出することで、贈与税の課税を避けることができます。これは、「借地権は親が持ったままで、子供は無償で土地を使わせてもらっているだけです（使用貸借）」ということを、地主さんを含めた3者で確認し、税務署に届け出る手続きです。これにより、借地権の贈与はなかったと扱われ、贈与税はかかりません。

「借地人の地位に変更がない旨の申出書」を提出する

先ほど、お子さんが底地を買い取ったケースで贈与税がかかる可能性をお伝えしましたが、この場合も対策があります。「借地人の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することで、贈与税の課税を回避できます。この手続きは、「土地の所有者は子供になったけれど、借地人としての地位は引き続き親のままです」と申し出るものです。これにより、借地権の贈与はなかったとみなされます。

相場並みの権利金や地代を支払う

最もシンプルな方法が、親子間であっても、第三者と取引するように適正な対価を支払うことです。地域の慣習に基づいた権利金をきちんと支払い、毎月相場に見合った地代を支払っていれば、それは通常の賃貸借契約となり、贈与とはみなされません。ただし、支払う金額が相場より著しく低い場合は、差額分が贈与とみなされる可能性があるので注意しましょう。

借地権の贈与税の計算方法

もし借地権の贈与で贈与税がかかる場合、一体いくらになるのでしょうか。贈与税は相続税よりも税率が高く、高額になりやすい傾向があります。ここでは、計算の3つのステップを具体例とともに見ていきましょう。

Step1: 借地権の評価額を計算する

まず、贈与される借地権の価値（評価額）を計算します。計算式は以下の通りです。
借地権の評価額＝自用地としての評価額 × 借地権割合

「自用地としての評価額」とは、その土地が更地だった場合の評価額のことで、主に路線価方式（路線価 × 土地面積）で計算されます。路線価が定められていない地域では、倍率方式（固定資産税評価額 × 評価倍率）を使います。
「借地権割合」は、土地の価値のうち借地権が占める割合のことで、路線価図にA（90%）～G（30%）の記号で記載されています。

【計算例】
・自用地としての評価額：5,000万円
・借地権割合：70%（記号C）
→ 借地権の評価額：5,000万円 × 70% = 3,500万円

Step2: 課税価格を計算する

次に、算出した評価額から贈与税の基礎控除額である110万円を差し引きます。これが実際に税金がかかる金額（課税価格）です。

【計算例】
3,500万円（評価額） – 110万円（基礎控除） = 3,390万円（課税価格）

もし同じ年に他に贈与された財産があれば、それらの価額もすべて合計してから110万円を引きます。

Step3: 贈与税額を計算する

最後に、課税価格に税率を掛けて、控除額を差し引きます。税率には、父母や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与で適用される「特例税率」と、それ以外の贈与に適用される「一般税率」があります。特例税率の方が税負担は軽くなります。

【計算例】課税価格3,390万円の場合（特例税率）
下の表から、税率は50%、控除額は415万円です。
3,390万円 × 50% – 415万円 = 1,280万円（贈与税額）

**贈与税の速算表（特例税率）**
基礎控除後の課税価格	税率と控除額
200万円以下	税率10%
400万円以下	税率15% – 10万円
600万円以下	税率20% – 30万円
1,000万円以下	税率30% – 90万円
1,500万円以下	税率40% – 190万円
3,000万円以下	税率45% – 265万円
4,500万円以下	税率50% – 415万円
4,500万円超	税率55% – 640万円

借地権を贈与する際の注意点

贈与税の計算以外にも、借地権を贈与する際にはいくつか知っておくべき大切なポイントがあります。スムーズに手続きを進めるために、以下の点を確認しておきましょう。

地主の承諾が必要

相続によって借地人の名義が変わる場合は地主の承諾は不要ですが、贈与の場合は地主の承諾が必須です。もし地主に無断で贈与（名義変更）をしてしまうと、契約違反とみなされ、最悪の場合、借地契約を解除されてしまう恐れがあります。贈与を考える際は、まず地主さんに相談することが第一歩です。

贈与税以外の費用もかかる

借地権の贈与には、贈与税以外にも費用がかかります。主なものは以下の通りです。

名義書換料（承諾料）：地主の承諾を得る際に支払う謝礼金のようなもので、一般的に借地権価格の10%程度が目安とされています。
登録免許税：建物の名義変更登記をする際に必要な税金で、固定資産税評価額の2%です。
専門家への報酬：手続きを司法書士などに依頼する場合の費用です。

これらの費用も考慮して、資金計画を立てておきましょう。

特別受益とみなされる可能性がある

お子さんの一人にだけ借地権を生前贈与した場合、将来、親御さんが亡くなって相続が発生したときに、その贈与が「特別受益」とみなされることがあります。特別受益とは、相続人の中で特定の人だけが生前に受けた特別な利益のことで、遺産分割の際にその分を考慮して各相続人の取り分を調整することがあります。これが原因で、他のご兄弟との間でトラブルになる可能性もゼロではありません。

贈与税の負担を軽減する方法

見てきたように、借地権の贈与税は非常に高額になる可能性があります。そこで、税負担を軽減するための制度も知っておくとよいでしょう。

相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税制度は、原則として60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫への贈与において利用できる制度です。この制度を選択すると、最大2,500万円までの贈与が非課税になります。2,500万円を超えた部分については、一律20%の贈与税が課されます。
ただし、この制度で贈与した財産は、贈与した方が亡くなったときに相続財産に加算して相続税を計算することになります。また、一度選択すると、同じ贈与者からの贈与については暦年課税（年間110万円の基礎控除）に戻すことはできないため、慎重な判断が必要です。

まとめ

今回は、借地権の設定と贈与について解説しました。借地権は贈与できますが、意図せず「みなし贈与」と判断されて高額な贈与税がかかるリスクがあること、そして贈与には地主の承諾が不可欠であることがお分かりいただけたかと思います。贈与税の負担を避けるためには、「使用貸借の確認書」などの適切な手続きが重要です。また、贈与税は評価額が高くなりがちなので、事前にシミュレーションを行い、「相続時精算課税制度」の利用も視野に入れると良いでしょう。複雑な手続きも多いため、不安な点があれば税理士などの専門家に相談することをおすすめします。