償却資産税の申告、家屋との区分は？迷いがちなポイントを解説

2025-07-08

償却資産税の申告時期が近づくと、「この設備は償却資産？それとも家屋？」と悩んだことはありませんか？この区分を間違えると、税額に影響が出てしまうこともあります。この記事では、償却資産と家屋の基本的な考え方から、具体的な区分例まで、事業主の皆さんが迷いがちなポイントを分かりやすく解説していきますね。

償却資産税の基本と家屋との関係

まずは、償却資産税の基本について簡単におさらいしましょう。償却資産税は、会社や個人事業主の方が事業のために使っている土地や家屋以外の資産（償却資産）に対してかかる税金です。毎年1月1日時点での所有状況を、その年の1月31日までに資産が所在する市区町村に申告する必要があります。ここで最も重要なポイントが、「家屋」として固定資産税が課税されるものは、償却資産の対象にはならない、ということです。だからこそ、この2つを正しく区分することがとても大切になるんです。

なぜ償却資産と家屋の区分が必要なの？

償却資産と家屋では、固定資産税の評価方法や税額の計算方法が異なります。家屋は、市区町村の担当者が建物の構造や材質などを基に評価額を算出します。一方、償却資産は、事業者の方が自ら申告した資産の取得価額や耐用年数に基づいて税額が計算されます。もし、本来は家屋として評価されるべきものを償却資産として申告してしまったり、その逆があったりすると、税金を二重に払ってしまったり、逆に申告漏れを指摘されたりする可能性があります。そのため、正確な区分が不可欠なのです。

「家屋」と判断される3つの要件

固定資産税における「家屋」とは、不動産登記法上の建物と同じ考え方で、一般的に次の3つの要件を満たすものを指します。

土地への定着性	基礎などで土地にしっかりと固定されていること。
外気分断性	屋根と壁（またはそれに類するもの）があり、雨風をしのげる空間があること。
用途性	居住、作業、貯蔵など、何らかの目的のために利用できる状態であること。

この3つの要件をすべて満たすものは家屋として扱われ、固定資産税（家屋）の対象となります。満たさないものは構築物として償却資産になる可能性があります。

償却資産税の対象となる資産とは？

償却資産とは、土地および家屋以外の事業用資産で、減価償却費が法人税や所得税の計算上、損金または必要経費として算入されるものを指します。具体的には、パソコンやコピー機、店舗の看板、工場の機械、駐車場の舗装などが該当します。ただし、耐用年数が1年未満のものや、取得価額が10万円未満で一時に経費処理したものは、原則として申告の対象外となりますので覚えておきましょう。

ここが迷いやすい！建物附属設備の区分

償却資産と家屋の区分で特に判断が難しいのが、建物に取り付けられた「建物附属設備」です。同じ設備でも、取り付け方や使われる目的によって扱いが変わることがあるので注意が必要です。基本的な考え方は、「家屋と一体となって、家屋そのものの価値を高めているか」という点で見極めることです。

家屋として評価される建物附属設備

家屋の所有者が設置したもので、建物と構造上一体となっていて、家屋自体の効用を高める設備は、家屋の一部として評価されます。そのため、これらは償却資産としての申告は不要です。例えば、建物に組み込まれた電気配線や給排水設備、建物全体を管理する中央管理方式の空調設備などがこれにあたります。

償却資産として申告が必要な建物附属設備

一方で、次のような特徴を持つ設備は、家屋とは別に償却資産として申告が必要です。これらは、家屋そのものの価値を高めるというよりは、特定の事業活動のために設置されたもの、という性格が強いからです。

特定の生産・業務用の設備
例：工場の動力源となる電気設備、飲食店の厨房設備、病院の医療ガス設備など
独立した機械としての性格が強い設備
例：自家発電設備、受変電設備、ルームエアコン、パッケージエアコンなど
家屋の所有者以外（テナントなど）が設置した設備
例：テナントが自らの事業のために設置した内装、間仕切り、空調設備など

特に、テナント（賃借人）の方が設置した設備は、たとえ建物にしっかり固定されていても、そのテナントの償却資産として申告する必要がある点は、間違えやすいので注意したいポイントですね。

具体例でチェック！償却資産と家屋の区分表

それでは、具体的な設備がどちらに区分されるのかを表で見ていきましょう。ただし、これは一般的な例であり、実際の判断は設備の構造や設置状況によって異なる場合があります。迷った場合は、資産が所在する市区町村に必ず確認してくださいね。

設備の種類	区分（償却資産 or 家屋）
受変電設備、自家発電設備	償却資産
建物の壁や天井に埋め込まれた電気配線、照明設備	家屋
ルームエアコン、パッケージエアコン	償却資産
中央管理方式のビルトイン型空調設備	家屋
屋外に設置された給排水管、ガス管	償却資産
屋内の給排水衛生設備（便器、洗面台など）	家屋
テナントが施工した内装・造作、可動式間仕切り	償却資産
建物所有者が施工した壁、床、天井の仕上げ	家屋
独立した看板（袖看板、広告塔、ネオンサイン）	償却資産
エレベーター、エスカレーター	家屋

テナント（賃借人）が設置した内装・設備の注意点

貸店舗やオフィスビルに入居しているテナントさんが一番気をつけたいのが、ご自身で費用を負担して施工した内装や取り付けた設備です。これらは「特定附帯設備」と呼ばれ、たとえ建物に固定されていて簡単には取り外せないものであっても、設置したテナントさんの償却資産として申告する必要があります。

申告対象となる「特定附帯設備」の例

テナントさんが申告すべき資産には、以下のようなものが含まれます。これらを設置した費用は、資本的支出として資産計上し、償却資産として申告するのを忘れないようにしましょう。

内装工事（壁紙、床材、天井の張り替えなど）
間仕切り工事（パーテーションの設置など）
自社で取り付けた空調設備、照明器具、衛生設備
電話・LANなどの通信設備工事
店舗のカウンターや陳列棚などの造作工事

償却資産税の申告でよくある質問（Q&A）

ここでは、償却資産の申告に関してよく寄せられる質問とその答えをまとめました。

Q. 税務会計上で建物と一括して減価償却している設備はどうすればいいですか？

A. 税務会計上は「建物一式」として処理していても、固定資産税（償却資産）の申告では、その中から償却資産に該当するものを抜き出して個別に申告する必要があります。工事の見積書や内訳明細書などを確認し、家屋に含めるべきものと、償却資産として申告すべきものに正しく分けてください。

Q. 取得価額が10万円未満の資産は申告しなくていいですか？

A. 原則として、取得価額が10万円未満で、税務会計上「消耗品費」などとして一時に損金（または必要経費）に算入したものは申告不要です。しかし、中小企業者等の少額減価償却資産の特例（30万円未満の資産を即時償却できる制度）を適用した資産は、法人税・所得税では経費になりますが、償却資産税の申告対象となるので注意が必要です。

Q. 申告を間違えてしまった場合はどうすればいいですか？

A. 申告内容に誤りがあった場合は、修正申告を行うことができます。資産が所在する市区町村の担当部署に連絡し、手続きを確認しましょう。申告漏れがあった場合、過去にさかのぼって課税される（最大で5年度分、偽りその他不正の行為があった場合は7年度分）ことがあるため、誤りに気づいたら速やかに対応することが大切です。

まとめ

償却資産と家屋の区分は、一見すると複雑に感じるかもしれませんが、基本的な考え方は「建物と一体となって家屋そのものの価値を高めるか」という点にあります。特に、建物附属設備やテナントさんが取り付けた内装は判断に迷うことが多いポイントです。この記事の区分表などを参考にしつつ、それでも判断に迷う場合は、自己判断せずに必ず資産が所在する市区町村の固定資産税担当部署に問い合わせて確認するようにしましょう。正しい申告で、安心して事業に集中できる環境を整えたいですね。