公務員の方が海外に1年以上転居することになった場合、日本国内に残した収益物件の税金や手続きがどうなるのか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。実は公務員には、民間の会社員とは異なる税務上の特別なルールが適用されます。この記事では、公務員が海外転居する際の収益物件の扱いや、確定申告、納税管理人の手続きについて、具体的な金額や要件を交えながらわかりやすく解説します。
1年以上海外転居する公務員の基本ルール
1年以上でも税務上は居住者扱い
一般的に、1年以上の予定で海外に転居する場合、税務上は非居住者となります。しかし、国家公務員や地方公務員の場合は特別な規定があり、実際に国内に住所がない期間があっても、常に日本国内に住所を有する居住者とみなされます。これをみなし居住者と呼びます。そのため、民間企業に勤める方とは税金の取り扱いが大きく異なりますので注意が必要です。
家賃収入への源泉徴収は不要
民間の非居住者が日本国内の収益物件から家賃収入を得る場合、借り主や管理会社が家賃を支払う際に20.42パーセントの税率で源泉徴収を行う義務があります。しかし、公務員は海外にいても居住者として扱われるため、この家賃からの源泉徴収は必要ありません。満額の家賃が指定口座に振り込まれることになりますが、その分ご自身でしっかりと確定申告を行う必要があります。
納税管理人の選任が必須
海外から直接、日本の税務署へ確定申告書を提出したり税金を納付したりすることは難しいため、ご自身に代わって手続きを行う納税管理人を選任する必要があります。海外へ出国する日までに、所轄の税務署へ「所得税・消費税の納税管理人の選任届出書」を提出してください。納税管理人は日本国内に住んでいる親族のほか、税理士などの専門家に依頼することも可能です。
収益物件を保有し続けるための副業規定
公務員が収益物件を保有すること自体は可能ですが、営利目的の事業とみなされないための厳格な条件があります。以下の条件を超えてしまうと副業違反となり、戒告や減給などの懲戒処分の対象となるおそれがあるため、海外転居中も規模や収入額には十分に注意してください。
5棟10室未満の小規模であること
不動産投資の規模が、一戸建ての場合は5棟未満、マンションやアパートの場合は10室未満であることが求められます。この規模を超えてしまうと、本格的な不動産賃貸業と判断されてしまいます。将来的に物件を増やす予定がある場合は、この上限を常に意識しておきましょう。
年間の家賃収入が500万円未満であること
収益物件から得られる年間の家賃収入の合計が、500万円未満でなければなりません。この金額は、経費を差し引く前の総収入金額で計算されます。家賃だけでなく、共益費や駐車場代なども含まれるため、年間の総収入が500万円を超えないようにしっかりと管理することが大切です。
管理業務を不動産会社に委託すること
入居者の募集や家賃の集金、建物の維持管理などの業務をご自身で行うことは、職務専念義務に反する可能性があるため禁止されています。そのため、管理業務のすべてを不動産管理会社に委託することが必須条件となります。海外赴任中は物理的にも対応ができないため、信頼できる管理会社と契約を結んでおきましょう。
海外赴任中の確定申告と税金の手続き
毎年2月16日から3月15日に申告
公務員は海外転居中でも日本の居住者として扱われるため、日本国内で生じた家賃収入などの不動産所得について、毎年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行わなければなりません。1年を通じて海外にいる場合でも、日本国内の所得に対する申告義務は継続します。
申告に必要な書類と準備
確定申告をスムーズに行うためには、1年間の家賃収入がわかる送金明細書や、管理会社から送られてくる収支報告書、固定資産税の納税通知書、修繕費の領収書などを大切に保管しておく必要があります。海外にいると書類のやり取りに時間がかかるため、納税管理人と連絡を密に取り合い、早めに準備を進めておくことが安心につながります。
| 必要な手続き | 提出期限 |
|---|---|
| 納税管理人の選任届出書の提出 | 海外へ出国する日まで |
| 不動産所得の確定申告と納税 | 翌年の2月16日から3月15日まで |
地方税の支払いと管理
固定資産税と都市計画税の納税管理
収益物件を所有していると、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と都市計画税が課税されます。これらは市町村から課税される地方税です。海外転居中も支払い義務は継続するため、事前に市区町村役場へ「納税管理人の申告書」を提出し、納税通知書の受け取りと支払いを代行してもらう準備をしておきましょう。
海外赴任中の住民税の取り扱い
住民税は、前年の所得に対して翌年の1月1日時点で住所がある市区町村から課税されます。公務員の場合は海外にいても税務上は国内に住所があるとみなされるため、住民税も引き続き課税されます。給与から天引きされない場合は、普通徴収としてご自身で納付する必要があるため、こちらも納税管理人を通じた支払い手続きを忘れないようにしましょう。
自宅を収益物件として貸し出す場合
海外転居に伴い、これまで住んでいたマイホームを留守宅として第三者に貸し出し、収益物件化することもあるでしょう。その際にも気をつけておきたい重要なポイントがあります。
住宅ローンから投資用ローンへの借り換え
ご自身が居住するための住宅ローンをそのまま利用して、第三者に貸し出すことは原則として契約違反となります。自宅を貸し出すことが決まった時点で、速やかに金融機関に相談し、不動産投資用ローンへの借り換え手続きを行ってください。一般的に金利は高くなりますが、正しい手続きを踏むことが不可欠です。
住宅ローン控除の適用外となる
自宅を貸し出して収益を得ている期間は、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の適用を受けることができません。ただし、海外赴任から帰国し、再びご自身でその家屋に住み始めた場合には、一定の要件を満たせば残りの控除期間について再適用を受けられる制度があります。帰国後の手続きを見据えて、必要な関係書類をきちんと保管しておきましょう。
まとめ
公務員の方が1年以上の予定で海外転居する場合でも、税務上はみなし居住者となるため、通常の会社員とは異なる手続きが必要です。収益物件の家賃収入が年間500万円未満などの公務員の副業規定を守りつつ、出国前には必ず納税管理人を選任して、毎年正しく確定申告と納税を行いましょう。事前の準備をしっかり行うことで、安心して海外での業務に専念することができます。
参考文献
国税庁 海外勤務中に不動産所得などがある場合
国税庁 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき
公務員の海外転居と収益物件に関するよくある質問まとめ
Q.公務員が1年以上海外に転居する場合、非居住者になりますか？
A.国家公務員や地方公務員は特別な規定により、1年以上海外に居住しても国内に住所があるとみなされるため居住者として扱われます。
Q.海外赴任中に収益物件の家賃収入がある場合、確定申告は必要ですか？
A.はい、居住者として扱われるため、国内で生じた不動産所得について毎年2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。
Q.公務員が収益物件を保有するための条件は何ですか？
A.5棟10室未満の規模であること、年間の家賃収入が500万円未満であること、管理業務を不動産会社に委託することの3つの条件を満たす必要があります。
Q.海外から確定申告や税金の支払いをするにはどうすればよいですか？
A.出国前に所轄の税務署へ納税管理人の選任届出書を提出し、親族や専門家に申告と納税の手続きを代行してもらう必要があります。
Q.公務員の場合、家賃収入から20.42%の源泉徴収はされますか？
A.公務員はみなし居住者となるため、非居住者に対する20.42%の源泉徴収は行われず、満額が支払われます。
Q.海外赴任中も固定資産税や住民税は課税されますか？
A.はい、公務員は国内に住所があるとみなされるため、固定資産税や住民税も引き続き課税されます。納税管理人を通じて納付してください。
