同族会社との定期借地権｜権利金なし・通常の地代は税務署に否認される？

2024-12-09

ご自身の土地を、ご自身が経営する同族会社に貸すケースはよくありますよね。特に「定期借地権」なら、契約期間が終われば必ず土地が戻ってくるので安心、権利金もいらないし、地代もそんなに高くなくていいだろう…なんて考えていませんか？実は、その考え方には大きな税務リスクが潜んでいるかもしれません。今回は、個人と同族会社との間で定期借地権契約を結ぶ際の、権利金や地代に関する税金の注意点について、わかりやすく解説していきますね。

個人と法人間の土地取引における税務の基本

個人と会社、特に社長個人とその同族会社との間の取引は、税務署がとても注意深く見ているポイントです。なぜなら、当事者同士で自由に条件を決められるため、不当に利益を移転して税金を安くしようとする行為（租税回避）が行われやすいと考えられているからです。そのため、第三者間の取引と同じように、客観的に見て妥当な条件で取引することが求められます。

「権利金の認定課税」とは？

土地を貸すとき、一般的には借主から地主へ「権利金」という一時金が支払われます。これは、土地を借りる権利（借地権）を設定するための対価です。もし、個人が同族会社に土地を貸す際に、この権利金を受け取らなかった場合、税務上は「会社は権利金相当額の利益を個人から無償で受け取った」とみなされてしまいます。これを「権利金の認定課税」といい、会社側で権利金相当額が利益として計上され、法人税が課されてしまうのです。

認定課税を避けるための2つの方法

この思わぬ課税を避けるためには、国税庁が認めている2つの方法のどちらかを選択する必要があります。権利金を受け取らない場合は、必ずどちらかの対策をとるようにしましょう。

回避方法	内容
相当の地代を支払う	権利金の代わりに、土地の価値に見合った高めの地代（相当の地代）を会社が個人に支払う方法です。
「土地の無償返還に関する届出書」を提出する	契約終了後、会社が地主へ土地を無償で返すことを約束し、その旨を記載した届出書を税務署に提出する方法です。

「定期借地権なら大丈夫」という誤解

「定期借地権は、そもそも更新がなく、契約期間が終われば必ず土地が更地で返還される契約なのだから、権利金のやり取りがなくても問題ないはず」と考える方が多くいらっしゃいます。しかし、税務の世界ではその考えは通用しないので注意が必要です。

なぜ定期借地権でも認定課税のリスクがあるのか

たとえ定期借地権であっても、契約期間中は、会社がその土地を使用して建物を建て、事業を行うことができます。税務上は、この「土地を利用する権利（借地権）」には経済的な価値があると考えます。権利金を支払わずにこの価値ある権利を得たということは、会社が経済的な利益を受けたことになり、通常の借地権（普通借地権）と同じように権利金の認定課税の対象となってしまうのです。

「無償返還の契約」と「無償返還の届出」は別物です

定期借地権の契約書に「期間満了時に無償で土地を返還する」という条項を入れるのは当然のことです。しかし、税務上で認定課税を回避するためには、当事者間で契約書を交わすだけでは不十分です。必ず、会社と個人の連名で「土地の無償返還に関する届出書」という書類を、会社の納税地を管轄する税務署に提出しなければ、その効力は認められません。この届出を失念すると、認定課税のリスクを負うことになります。

「通常の地代」と「相当の地代」の大きな違い

個人と同族会社間の土地賃貸では、「通常の地代」と「相当の地代」という2つのキーワードが非常に重要になります。どちらの地代を設定するかによって、課税関係が全く異なってきます。

相当の地代とは？

「相当の地代」とは、権利金の授受がない代わりに支払う、いわば権利金部分を含んだ高めの地代のことです。これを支払っていれば、権利金の認定課税は行われません。計算式は以下の通りです。

相当の地代（年額）＝その土地の更地価額（※） × 6%

※更地価額は、時価ですが、課税上弊害がなければ、その土地の相続税評価額や過去3年間の平均額を使うことも認められています。

通常の地代とは？

「通常の地代」とは、権利金の授受がきちんと行われた場合に授受される、一般的な水準の地代を指します。土地全体の価値から、借主の権利である借地権部分を除いた、地主の権利（底地）部分に対応する地代とイメージすると分かりやすいでしょう。計算式は以下の通りです。

通常の地代（年額）＝その土地の更地価額（※） × （1 – 借地権割合） × 6%

借地権割合は、路線価図で定められている60%や70%といった割合です。「相当の地代」と比べると、かなり低い金額になることがわかりますね。

ご質問のケースの税務リスクと正しい対策

それでは、今回のテーマである「定期借地権契約で、権利金の授受はなく、無償返還届出も出さず、通常の地代を支払う」というケースについて、税務上の結論を見ていきましょう。

結論：権利金の認定課税が発生する可能性が極めて高いです

このケースでは、権利金の認定課税を回避するための2つの要件、つまり「相当の地代の支払い」も「無償返還届出書の提出」も、どちらも満たしていません。
そのため、会社側で権利金相当額の受贈益があったとみなされ、多額の法人税が課されるリスクが非常に高くなります。これは、たとえ契約が定期借地権であっても変わりません。

どうすればよかった？正しい手続きの方法

このような事態を避けるためには、契約時に以下のいずれかの方法を選択する必要がありました。

対策１	「相当の地代」を支払う
内容	会社の資金繰りに余裕があれば、権利金の代わりに毎年「相当の地代」を支払うことで認定課税を回避できます。ただし、地主である個人側の不動産所得が増え、所得税や住民税の負担が重くなる点には注意が必要です。

対策２	「土地の無償返還に関する届出書」を提出する
内容	実務上、最も多く選択されるのがこの方法です。契約後、遅滞なく税務署に届出書を提出すれば、権利金の認定課税は行われません。地代は、固定資産税等の2～3倍程度のいわゆる「通常の地代」で問題ないとされています。これが最もシンプルで確実な方法と言えるでしょう。