ご自身の土地を、ご自身の会社や親族が経営する会社（同族会社）に貸すケースはよくありますよね。その際に「権利金」をやり取りしないと、思わぬ税金がかかってしまうことがあります。そんな時に役立つのが「土地の無償返還に関する届出書」です。この届出書を税務署に提出することで、余計な税金を防ぎ、さらに将来の相続税対策にもなる、とても重要な手続きなんです。今回は、この「土地の無償返還に関する届出書」について、その目的からメリット、注意点まで、わかりやすく解説していきますね。
土地の無償返還に関する届出書とは？
「土地の無償返還に関する届出書」とは、土地の所有者（貸主）と法人（借主）との間で、権利金を支払わずに土地を貸し借りする際に、「将来、この土地は無償で返還します」という約束を、当事者同士の連名で税務署に届け出るための書類です。この届出は、特に個人が自分の経営する会社に土地を貸すといった場面でよく利用されます。
なぜこの届出書が必要なの？権利金の認定課税を防ぐため
通常、借地権（建物を建てるために土地を借りる権利）を設定する慣行のある地域で、権利金を支払わずに法人が土地を借りると、税務署は「法人は土地の所有者から権利金相当額の利益を無償で受け取った」とみなします。これを「権利金の認定課税」と呼び、法人はその利益（受贈益）に対して法人税を支払わなければならなくなります。
しかし、事前に「土地の無償返還に関する届出書」を提出しておけば、借地権は設定されず、将来土地が無償で返還されることが前提となるため、この認定課税が行われなくなるのです。
「相当の地代」を支払う方法との違い
認定課税を避けるもう一つの方法として、「相当の地代」を支払う方法があります。これは、その土地の更地価格のおおむね年6％に相当する地代を支払うものです。例えば、更地価格が5,000万円の土地であれば、年間300万円もの地代が必要となり、借主である法人の負担はかなり大きくなります。
その点、「土地の無償返還に関する届出書」を提出すれば、高額な「相当の地代」を支払う必要がなく、後述する「通常の地代」で済むため、多くの場合でこちらの方法が選ばれています。
届出書を提出できるケース
この届出書は、貸主か借主のどちらかが法人である場合に提出できます。法人税法で定められている手続きのため、個人と個人の間の土地の貸し借りでは利用できません。例えば、親の土地に子供（個人）が家を建てるようなケースでは、この届出書の対象外となりますので注意してくださいね。
土地の無償返還に関する届出書を提出するメリット
この届出書を提出することは、借主である法人だけでなく、貸主である土地の所有者にとっても大きなメリットがあります。それぞれ見ていきましょう。
借主（法人）のメリット：権利金の認定課税を回避できる
最大のメリットは、やはり権利金の認定課税を回避できることです。権利金を支払うことなく、また、権利金相当額の利益に対する法人税も課されることなく土地を利用できるため、特に事業を始めたばかりの会社にとっては、初期費用を大幅に抑えることができます。
貸主（個人）のメリット：所得税の負担が軽くなる
もし認定課税を避けるために「相当の地代」を受け取った場合、その高額な地代収入は不動産所得として所得税の課税対象になります。しかし、この届出書を提出すれば、高額な地代を受け取る必要がなくなり、結果として不動産所得が抑えられ、所得税の負担が軽減されます。
貸主（個人）のメリット：相続税評価額を減額できる
この届出書を提出し、適切な地代（通常の地代）を受け取っている土地は、貸主の相続が発生した際に「貸宅地」として評価されます。貸宅地は、自分で使用している土地（自用地）と比べて利用に制限があるため、相続税評価額が減額されます。具体的には、その土地の自用地としての評価額から借地権割合を控除した価額で評価されますが、この届出書が提出されている場合は、自用地評価額の80%で評価されることになります。例えば、評価額が1億円の土地なら、8,000万円として評価されるため、相続税の負担を軽くすることができるのです。
貸主（個人）のメリット：小規模宅地等の特例を適用できる可能性がある
さらに、相続税の大きな節税制度である「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があります。この届出書を提出している土地は、要件を満たせば「貸付事業用宅地等」や「特定同族会社事業用宅地等」に該当し、土地の評価額を最大で80%減額できる場合があります。相続税対策として非常に大きな効果が期待できますね。
土地の無償返還に関する届出書の注意点
多くのメリットがある一方で、この届出書を提出する際には、いくつか守らなければならない重要なポイントがあります。これらを怠ると、せっかくのメリットが受けられなくなる可能性があるので、しっかり確認しておきましょう。
賃貸借契約書に「無償返還」の旨を明記する
届出書を提出するだけでなく、貸主と借主の間で交わす土地の賃貸借契約書に、「契約が終了した際には、土地を無償で返還する」という内容の条項を必ず記載する必要があります。この記載がないと、届出書を提出していてもその効力が認められない可能性があります。例えば、以下のような一文を契約書に盛り込みます。
「本契約が終了した際は、乙（借主）は甲（貸主）に対し何らの対価を求めることなく、本件土地を無償にて返還するものとする。」
地代は「通常の地代」を設定する
地代を完全に無料にしたり、固定資産税程度の金額にしたりすると、税務上は「賃貸借」ではなく「使用貸借（無償での貸し借り）」とみなされてしまう恐れがあります。使用貸借と判断されると、相続時に貸宅地としての評価減が認められず、小規模宅地等の特例も適用できなくなってしまいます。
そのため、「通常の地代」、具体的にはその土地にかかる固定資産税・都市計画税の合計額の2倍から3倍程度の地代を受け取ることが一般的です。
| 契約形態 | 地代の目安と相続税の取り扱い |
|---|---|
| 賃貸借契約 | 地代が「固定資産税等の2～3倍以上」の場合です。相続税評価は貸宅地評価（自用地評価額×80%）となり、小規模宅地等の特例の適用が可能です。 |
| 使用貸借契約 | 地代が「固定資産税等と同等か無償」の場合です。相続税評価は自用地評価（減額なし）となり、小規模宅地等の特例は適用できません。 |
権利金などの経済的利益を受け取らない
この制度は、権利金の授受がないことが大前提です。そのため、権利金という名目ではなくても、更新料や保証金などで実質的に権利設定の対価とみなされるような経済的な利益を受け取ってはいけません。もし受け取ってしまうと、この届出の効力は認められませんのでご注意ください。
土地の無償返還に関する届出書の作成・提出方法
実際の手続きの流れについても確認しておきましょう。
届出書の書き方のポイント
届出書の様式は国税庁のホームページからダウンロードできます。記入で特に重要なのは、届出の対象となる契約を選択する項目です。必ず「借地権の設定等」の方に丸を付けてください。もし「使用貸借契約」に丸をしてしまうと、相続税のメリットである貸宅地評価や小規模宅地等の特例が受けられなくなってしまいます。
提出書類と部数
提出する書類は主に以下の通りです。
- 土地の無償返還に関する届出書
- 土地の賃貸借契約書の写し
これらの書類は、税務署へ2通提出し、さらに貸主と借主がそれぞれ控えを保管するため、合計で4通作成するのが一般的です。税務署に提出する際に、控えにも受付印を押してもらい、大切に保管しておきましょう。
提出先と提出期限
提出先は、貸主である土地所有者の納税地を管轄する税務署です。
提出期限は「土地を無償で返還することが定められた後、遅滞なく」とされています。明確な日付はありませんが、実務上は、賃貸借契約を締結した事業年度の法人税の確定申告期限までに提出するのが一般的です。
届出をしなかった場合のリスク
もし、この届出書を提出しなかった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
借主（法人）に権利金の認定課税が発生
権利金の支払いがないまま土地の貸し借りを始めると、借主である法人は権利金相当額の利益を受けたとみなされ、法人税が課税されるリスクがあります。これが最も直接的なリスクです。
貸主（個人）の相続税が高くなる可能性
届出がなくても、きちんと「通常の地代」を受け取っていれば「賃貸借契約」と認められ、相続時に貸宅地評価が適用される可能性はあります。しかし、届出がないと、その契約が賃貸借なのか使用貸借なのかで税務署と見解が分かれることも考えられます。もし使用貸借と判断されてしまうと、土地は自用地として100%評価され、小規模宅地等の特例も使えないため、相続税が大幅に高くなってしまう危険性があります。
まとめ
「土地の無償返還に関する届出書」は、個人が同族会社などに土地を貸す際に、権利金の認定課税という思わぬ税負担を避けるために非常に有効な手続きです。それだけでなく、将来の相続を見据えた際には、土地の評価額を引き下げ、相続税を軽減する効果も期待できる重要な制度と言えます。
ただし、そのメリットを最大限に活かすためには、「賃貸借契約書への無償返還条項の明記」や「適切な地代の設定」など、いくつかの注意点をしっかりと守る必要があります。手続き自体は複雑ではありませんが、税金に大きく関わることですので、不安な点があれば税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
参考文献
「土地の無償返還に関する届出書」のよくある質問まとめ
Q.土地の無償返還に関する届出書とは何ですか？
A.法人が個人などから土地を借りて建物を建て、将来その土地を無償で返すことを約束する際に税務署へ提出する書類です。これにより、権利金に関する認定課税を防ぐ目的があります。
Q.なぜこの届出書を提出する必要があるのですか？
A.提出しない場合、法人が地主から権利金（借地権）を無償で得たとみなされ、法人税が課税される可能性があるためです。この届出書は、権利金の授受がなかったことを証明する役割を果たします。
Q.いつまでに提出すればよいですか？
A.土地の賃貸借契約後、建物を建てて事業を開始してから、おおむね3ヶ月以内が目安とされています。提出が遅れると認められない可能性があるため、速やかに手続きすることが重要です。
Q.届出書は誰が提出するのですか？
A.土地を借りている法人と、土地を貸している地主（個人）が連名で、法人の納税地を管轄する税務署長宛に提出します。
Q.提出しないと具体的にどのようなデメリットがありますか？
A.法人が借地権相当額の利益を受けたとみなされ、その金額に対して法人税が課される「認定課税」のリスクがあります。また、地主側にも所得税が課される可能性があります。
Q.この届出書を提出する最大のメリットは何ですか？
A.最大のメリットは、権利金の認定課税を回避できる点です。これにより、法人は余計な税負担なく事業用の土地を借りることができ、地主も安心して土地を貸すことができます。
