土地の無償返還に関する届出書の書き方｜税金の負担を軽くするコツ

2025-10-31

社長がご自身の土地を会社に貸す場合など、個人と法人の間で土地の貸し借りを行うことは珍しくありません。その際、税金のことで思わぬ損をしないために、ぜひ知っておいていただきたいのが「土地の無償返還に関する届出書」です。この届出書を税務署に提出するだけで、余計な税金の発生を防ぎ、将来の相続対策にもつながることがあります。この記事では、届出書の役割から具体的な書き方、メリットや注意点まで、わかりやすく解説していきますね。

土地の無償返還に関する届出書とは？

「土地の無償返還に関する届出書」とは、とても簡単に言うと、「将来、この土地は無償で返します」という約束を、土地の貸主（個人など）と借主（法人）が連名で税務署に届け出るための書類です。特に、個人（地主）が自分の経営する同族会社に土地を貸すようなケースでよく利用されます。この一枚の書類が、なぜ重要なのか、その目的から見ていきましょう。

一番の目的は「権利金の認定課税」を避けるため

通常、建物を建てる目的で土地を借りる際には、借主から貸主へ「権利金」という一時金を支払う慣習があります。もし、この権利金を支払わずに土地を借りると、税務署は「借主は、権利金に相当する経済的な利益を貸主から贈与された」と判断します。これを「権利金の認定課税」と呼び、借主である法人には、その利益に対して法人税が課されてしまうのです。
しかし、「土地の無償返還に関する届出書」を提出しておけば、「将来無償で返す約束なので、借地権の価値は実質的にゼロです」とみなされ、この権利金の認定課税が行われなくなります。高額な権利金を準備したり、余計な税金を支払ったりする必要がなくなる、とても大切な手続きなんですよ。

大切なポイント！「賃貸借」と「使用貸借」

この届出書を活用する上で、土地の貸し借りが「賃貸借」なのか「使用貸借」なのかは非常に重要です。税務上の扱いが大きく変わるため、地代の設定には注意が必要です。

契約の種類	地代の目安
賃貸借契約	その土地の固定資産税・都市計画税の合計額の2～3倍以上
使用貸借契約	無償、または固定資産税・都市計画税の合計額と同額程度

相続税の評価額を下げたいといった目的がある場合は、地代をきちんと設定し、「賃貸借契約」と認められるようにすることがポイントになります。

誰が提出できるの？

この届出書は、貸主か借主のどちらか一方が法人である場合に提出できます。法人税法で定められた手続きだからです。そのため、親の土地に子供が家を建てるような「個人」と「個人」の間の貸し借りでは、この届出書を提出することはできません。

届出書を提出するメリット

この届出書を提出すると、税金面でさまざまなメリットが生まれます。貸主側、借主側それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

借主（法人）のメリット：権利金の認定課税を避けられる

先ほどご説明した通り、これが最大のメリットです。権利金の認定課税を避けるためには、本来であれば「相当の地代（その土地の更地価額のおおむね年6%）」という高額な地代を支払うか、権利金を支払う必要があります。しかし、この届出書を提出するだけで、権利金の支払いがなくても認定課税を回避できるため、法人の資金繰りに大きなプラスになります。

貸主（個人）のメリット：所得税の負担が軽くなる

もし貸主が高額な権利金や相当の地代を受け取ると、それは「不動産所得」として所得税の対象となります。届出書を提出し、地代を固定資産税の2～3倍程度に抑えることで、貸主の所得税負担を軽減する効果も期待できます。

貸主の相続時に土地の評価額が下がる可能性がある

地代をきちんと受け取る「賃貸借契約」を結んでいれば、将来、貸主の相続が発生した際に、その土地は「貸宅地」として評価されます。貸宅地は、自分で使っている土地（自用地）と比べて利用に制限があるため、相続税評価額が低くなります。具体的には、多くの場合「自用地としての価額 × 80%」で評価され、相続税の節税につながる可能性があります。

届出書を提出する際の注意点

メリットの多い届出書ですが、提出にあたっていくつか知っておくべき注意点があります。後で困らないように、しっかり確認しておきましょう。

借主である同族会社の株価が上がることがある

土地の貸主と、借主である同族会社の株主が同一人物の場合、注意が必要です。この場合、その会社の株式を評価する際に、純資産価額に「自用地評価額の20%」に相当する借地権の価額を加算して計算することになります。これにより会社の株価が上がり、将来、その株式を相続する際の相続税が増える可能性があります。

賃貸借契約書に「無償で返還する」と明記が必要

届出書を提出する際には、添付書類として賃貸借契約書の写しが必要です。その契約書の中に、「契約が終了した際には、土地を無償で返還する」という内容の条項を必ず記載してください。この記載がないと、届出書が受理されない可能性があります。

【契約書の記載例】
第〇条（無償返還）
本契約が終了する場合、乙（借主）は甲（貸主）に対し、本件土地を無償で返還するものとする。その際、乙は甲に対して、借地権や立退料その他いかなる名目においても金銭等の要求をしないものとする。

権利金やそれに類するお金は受け取らない

この届出書は、あくまで権利金の授受がないことが前提です。もし権利金の一部でも受け取ったり、将来の立ち退き料の支払いを約束したりすると、この制度の適用は受けられなくなりますので、ご注意ください。

土地の無償返還に関する届出書の書き方【見本解説】

それでは、実際に届出書を書く際のポイントを解説します。国税庁のホームページから様式をダウンロードして、お手元にご用意いただくと、より分かりやすいですよ。

項目	記載内容のポイント
税務署長殿	土地所有者（貸主）の納税地を管轄する税務署名を記入します。
1 届出者	土地所有者（貸主）と借地人（借主）の住所・氏名（名称）をそれぞれ記入し、連名で押印します。
3 借地権の設定等に係る契約の内容	「借地権の設定等」と「使用貸借」の選択肢がありますが、相続税の評価減などを考慮する場合は、必ず「借地権の設定等」に〇を付けてください。「使用貸借」を選ぶと、土地は自用地として100%評価されてしまいます。
4 借地権の設定等をした土地	土地の所在地、地目、面積を登記簿謄本や固定資産税の課税明細書を見ながら正確に記入します。
5 土地の価額等	「(1)土地の価額」には、契約時の土地の時価（更地価額）を記入します。カッコ内の「財産評価額」には、相続税評価額（路線価方式や倍率方式で計算した価額）を記入します。「(2)地代の年額」には、賃貸借契約書で定めた年間の地代総額を記入してください。
添付書類	土地の賃貸借契約書の写しや、土地の価額の計算明細などを忘れずに添付します。

特に「3 借地権の設定等に係る契約の内容」の選択は、将来の相続税に大きく影響しますので、間違えないようにしましょう。

届出書の提出方法と期限

書類の作成が終わったら、税務署へ提出します。手続きをスムーズに終えるために、提出方法についても確認しておきましょう。

提出先はどこ？

届出書の提出先は、土地の所有者（貸主）の納税地を所轄する税務署です。借主の所轄税務署ではないので、間違えないようにしてくださいね。

何部作成すればいい？

届出書は、合計で4通作成するのが一般的です。

税務署提出用：2通（1通は税務署の受付印をもらって控えとして返却されますが、その控えとは別に、貸主の税務署から借主の税務署へ送付される分が必要です）
貸主の控え：1通
借主の控え：1通

税務署に提出する際に、控えにも受付印を押してもらい、契約書と一緒に大切に保管しておきましょう。

いつまでに提出する？

提出期限は「土地を無償で返還することが定められた後、遅滞なく」とされています。少し曖昧な表現ですが、実務上は「賃貸借契約を結んだ事業年度の法人税の確定申告期限まで」が一つの目安とされています。もし期限を過ぎてしまっても、税務署が受け付けてくれるケースもありますので、気づいた時点ですぐに提出するようにしましょう。