土地を借りて家を建てようと考えたとき、「権利金」という言葉を耳にすることがありますよね。「毎月の地代とは別に、なぜまとまったお金を支払う必要があるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。この権利金は、土地の賃貸借契約、特に借地契約において非常に重要な意味を持っています。この記事では、土地の賃借における権利金とは何か、その必要性や相場、さらには税金との関係まで、専門用語をできるだけ使わずに優しく解説していきます。
権利金とは？土地を借りるための大切な「対価」
土地の賃貸借契約における権利金とは、簡単に言うと「その土地を利用させてもらう権利（借地権）を設定してもらうことへの対価」として、借主（借地人）から貸主（地主）へ支払われる一時金のことです。一度支払うと、基本的には返還されないお金という点で、アパートを借りるときの「礼金」に似ているかもしれません。しかし、その背景にある意味合いは少し異なります。
権利金と礼金・敷金・保証金との違い
権利金と似たようなタイミングで支払うお金として、礼金や敷金、保証金があります。これらはそれぞれ目的や性質が全く異なりますので、違いをしっかり理解しておきましょう。
| 種類 | 性質と目的 |
| 権利金 | 借地権という強い権利を設定してもらうことへの対価。原則として返還されません。 |
| 礼金 | 大家さんへのお礼として支払うお金。こちらも返還されません。主に建物の賃貸借で使われる言葉です。 |
| 敷金 | 家賃滞納や部屋の損傷に備えるための担保（預り金）。退去時に原状回復費用などを差し引いて返還されます。 |
| 保証金 | 主に事業用物件や関西地方で使われることが多く、敷金と似た担保としての性質を持ちます。契約内容によって一部が返還されない「償却」がある場合も。 |
なぜ権利金の支払いが必要なの？
「土地を借りるだけなのに、なぜ権利の対価が必要なの？」と思いますよね。その理由は、借地権が借主（借地人）にとって非常に強く保護された権利だからです。
一度土地を貸して借地人が建物を建てると、地主は正当な理由がなければ契約の更新を断ったり、土地を返してもらったりすることが難しくなります。つまり、地主は自分の土地でありながら、長期間にわたって自由な利用が大きく制限されてしまうのです。この地主が受ける制約や不利益に対する補償、そして借地人が得る強い権利への対価として、権利金の授受という慣習が生まれました。
権利金の支払いは法律で決まっている？
実は、権利金の支払い自体は、法律で義務付けられているわけではありません。あくまで地主と借地人の間の契約（合意）によって定められるものです。そのため、地域や当事者間の関係性によっては、権利金の授受がないケースもあります。
しかし、都市部を中心に権利金の授受は一般的な慣習となっており、新規で借地契約を結ぶ際には、支払いを求められることがほとんどです。契約を結ぶ前には、契約書に権利金に関する記載があるか、金額はいくらかを必ず確認しましょう。
権利金の相場はいくらくらい？
権利金の額は当事者間の話し合いで決まりますが、全く基準がないわけではありません。一般的には「借地権価格」が相場の目安とされています。
相場の目安は「借地権価格」
権利金の相場は、その土地の「借地権価格」を基準に考えるのが一般的です。借地権価格は、以下の計算式で算出されます。
借地権価格 ＝ 土地の更地価格 × 借地権割合
例えば、更地価格が5,000万円で借地権割合が60%の土地であれば、借地権価格は3,000万円となります。権利金は、この借地権価格と同等か、その数割程度になることが多いようです。
「土地の更地価格」の調べ方
土地の更地価格とは、その土地が建物などのない更地の状態だった場合の市場価値（時価）のことです。正確な価格は不動産鑑定士に依頼しないと分かりませんが、目安としては以下のような方法で調べることができます。
- 公示価格・基準地価：国や都道府県が公表している公的な土地の価格。
- 実勢価格：実際に周辺で取引された土地の価格。
- 不動産会社の査定：近隣の取引事例などをもとに査定してもらう。
「借地権割合」の調べ方
借地権割合とは、土地の価値全体のうち、借地権が占める割合のことです。この割合は、土地の利便性などによって地域ごとに決まっており、国税庁が公表している「路線価図」で確認することができます。路線価図を見ると、道路ごとに「300C」のように数字とアルファベットが書かれています。このアルファベットが借地権割合を示しており、「C」なら70%、「D」なら60%といった具合に定められています。
権利金を支払わないとどうなる？
権利金の支払いは法律上の義務ではないため、当事者間で合意すれば権利金なしで土地を貸し借りすることも可能です。特に、親から子へ土地を貸すなど、親族間で貸借する場合には権利金なしのケースが見られます。しかし、ここには税金上の注意点があります。
税金がかかる？「認定課税」に注意
権利金の授受が慣習となっている地域で、権利金を支払わずに土地を借りた場合、税務署から「権利金相当額の利益を贈与された」とみなされてしまうことがあります。これを「権利金の認定課税」と呼びます。
例えば、親が子に無償で借地権を設定した場合、子は本来支払うべき権利金（例えば3,000万円）を支払わずに利益を得たとして、その3,000万円に対して贈与税が課される可能性があるのです。貸主が法人の場合は、借主（個人・法人）に所得税や法人税が課されることもあります。
認定課税が行われないケース
この認定課税を避けるための方法がいくつかあります。代表的なのは以下の2つのケースです。
- 相当の地代を支払っている場合
権利金を支払わない代わりに、相場よりも高い「相当の地代」を毎月支払うことで、権利金の贈与はなかったとみなされます。 - 土地の無償返還に関する届出書を提出している場合（法人間）
貸主と借主がどちらも法人の場合、「将来、この土地は無償で返還します」という内容の届出書を税務署に提出することで、権利金の認定課税を避けることができます。
「相当の地代」とは？
認定課税を避けるための一つの方法として「相当の地代」を支払う方法があります。これは具体的にどのようなものでしょうか。
通常の地代との違い
通常の地代は、権利金を支払った上で、土地の固定資産税などを参考に決められる比較的低額な土地の使用料です。一方、相当の地代は、権利金を受け取らない代わりに、その土地の価値に見合った地代を受け取るという考え方に基づいています。そのため、通常の地代よりもかなり高額になります。
相当の地代の計算方法
国税庁は、相当の地代の目安として、以下の計算式を示しています。
相当の地代（年間） ＝ その土地の更地価格 × おおむね年6％
例えば、更地価格5,000万円の土地であれば、年間の相当の地代は300万円（月額25万円）となります。この金額を毎年支払うことで、権利金の認定課税を回避できるとされています。
権利金以外に必要になる費用
土地の賃貸借契約では、権利金の他にも様々な費用が発生することがあります。契約前に総額でどのくらいかかるのか把握しておくことが大切です。
| 地代（借地料） | 毎月支払う土地の使用料です。契約の際には必ず発生します。 |
| 保証金・敷金 | 地代の滞納などに備えて地主に預けるお金です。契約終了時に精算され、残金が返還されます。 |
| 更新料 | 契約期間の満了時に、契約を更新するための費用です。相場は借地権価格の3%～5%程度と言われています。 |
| 各種承諾料 | 借地上の建物を建て替えたり（建替承諾料）、第三者に売却したり（名義書換料・譲渡承諾料）する際に、地主の承諾を得るために支払う費用です。 |
まとめ
土地の賃借における権利金は、借地権という借主にとって非常に有利な権利を設定してもらうための対価であり、地主が長期間にわたり土地の利用を制限されることへの補償という意味合いを持つ重要なお金です。法律上の義務ではありませんが、慣習として広く行われています。
その金額は土地の価値によって大きく変わるため、事前に相場を調べ、契約内容をしっかりと確認することが不可欠です。また、親族間などで権利金なしで貸し借りをする際には、「認定課税」という思わぬ税金が発生するリスクがあることも覚えておきましょう。土地の賃貸借は長期間にわたる契約です。後々のトラブルを避けるためにも、権利金をはじめとするお金について正しく理解し、納得した上で契約を進めるようにしてくださいね。
参考文献
土地の権利金に関するよくある質問まとめ
Q.土地の賃貸借における「権利金」とは何ですか？
A.土地を借りる権利（借地権）を設定する対価として、借主が貸主に支払う一時金のことです。賃料の前払いや、借地権設定の謝礼といった性格を持ち、原則として返還されません。
Q.権利金はなぜ支払う必要があるのですか？
A.借地権という長期間にわたり安定して土地を利用できる強い権利を得るための対価として支払います。貸主側から見れば、土地の利用が長期間制限されることへの補償という意味合いがあります。
Q.権利金と敷金・保証金との違いは何ですか？
A.権利金は返還されない「支払い金」であるのに対し、敷金や保証金は契約終了時に原則として返還される「預け金」です。敷金・保証金は、賃料滞納などの債務を担保する目的で預けます。
Q.権利金の相場はどのくらいですか？
A.地域や土地の利用価値によって大きく異なり、明確な相場はありません。慣習的に更地価格の数割程度とされることもありますが、最終的には当事者間の交渉によって決まります。
Q.権利金は必ず発生するものですか？
A.いいえ、必ずしも発生するわけではありません。権利金の授受がない土地の賃貸借契約も存在します。契約内容によって異なるため、契約前に必ず確認することが重要です。
Q.支払った権利金は経費にできますか？
A.事業目的で土地を借りる場合、支払った権利金は税務上の「繰延資産」として資産計上し、一定期間にわたって減価償却費として経費に計上することができます。
