「土地を貸すとき、賃料（地代）の相場ってどれくらいなんだろう？」と疑問に思ったことはありませんか？特に「地代は更地価額の6%」という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。この「6%」という数字、実は税金に関わる大切なルールに基づいているんです。この記事では、なぜ土地の賃料が更地価額の6%と言われるのか、その根拠と仕組みについて、優しく丁寧に解説していきますね。
そもそも「土地の賃料＝地代」には種類があるんです
土地を誰かに貸すときに受け取るお金を「地代」と言います。この地代、実は契約の内容によっていくつかの種類に分かれるんです。そして、その種類分けに大きく関わってくるのが「権利金」という一時金です。まずは、この権利金から見ていきましょう。
地代を決める上で重要な「権利金」とは？
権利金とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利（借地権）を設定してもらう対価として、借主から地主へ最初に支払われる一時金のことです。地主さんにとっては、土地を長期間自由にできなくなることへの補償のような意味合いがあります。この権利金を支払ったかどうかで、毎月支払う地代の種類が変わってくるんですね。
権利金を支払った場合の「通常の地代」
借地契約を結ぶときに権利金を支払った場合、その後に毎月支払う地代を「通常の地代」と呼びます。考え方としては、土地全体の価値のうち、権利金で借地権部分の対価は支払ったので、残りの「底地（そこち）」という地主の所有権が残る部分の利用料を支払う、というイメージです。
税法上、この「通常の地代」の年額は、以下のように計算されることがあります。
【通常の地代（年額）の計算式】
更地価額 × (1 – 借地権割合) × 6%
例えば、更地価額5,000万円、借地権割合が60%の土地なら、年間の地代の目安は「5,000万円 × (1 – 0.6) × 6% = 120万円」となります。ただし、これはあくまで税法上の考え方で、実際の地代は当事者間の話し合いで決められます。
権利金を支払わなかった場合の「相当の地代」
さて、ここが今回のテーマの核心です。もし権利金の支払いをしなかった場合、その代わりに支払う地代を「相当の地代」と言います。特に、親族間やご自身が経営する会社との間で土地を貸し借りする際に、このケースが多く見られます。
なぜなら、権利金をタダにしてしまうと、権利金相当額を贈与したとみなされて、借主に多額の贈与税がかかってしまう（認定課税）可能性があるからです。その課税を避けるために、権利金の代わりに土地の価値に見合った、少し高めの地代をきちんと支払う、というわけです。
そして、この「相当の地代」の年額こそが、まさに「更地価額の6%」なのです。
【相当の地代（年額）の計算式】
更地価額 × 6%
例えば、更地価額5,000万円の土地なら、年間の地代は「5,000万円 × 6% = 300万円」となります。これが、「土地の賃料は更地価額の6%」と言われる一番の根拠なんですね。
「土地の賃料が更地価額の6%」の根拠は税法上のルール
ここまでご説明した通り、「土地の賃料が更地価額の6%」という話の直接的な根拠は、権利金の授受がない場合に、税務上の問題をクリアするために定められた「相当の地代」という考え方にあります。これは、国税庁の通達などで示されている、税法上の公式なルールなのです。
なぜ「6%」という数字なの？
「どうしてちょうど6%なの？」と不思議に思いますよね。この6%という利率は、過去の長期プライムレート（企業への優良な貸出金利）などを参考にして、国が定めたものです。土地という資産から安定して得られる収益の目安として、長年にわたってこの数字が使われています。
どんな時に「6%」のルールが使われるの？
この「更地価額の6%」というルールが特に重要になるのは、以下のようなケースです。
- 親子や親族間で土地の貸し借りをする場合
- 自分が社長を務める会社に、個人の土地を貸す場合
これらのケースでは、権利金のやり取りを省略することが多いですよね。そんなとき、無償や極端に安い地代で貸してしまうと贈与とみなされてしまいます。それを避けるために、「相当の地代（更地価額×6%）」をきちんと支払う契約を結ぶことが、とても大切になります。
「6%」だけじゃない！一般的な地代の決め方の目安
「相当の地代」は、あくまで権利金がない場合の税法上の特別なルールです。赤の他人同士で土地を貸し借りする場合など、一般的な地代の相場を知るためには、他にもいくつかの計算方法があります。
固定資産税・都市計画税から計算する方法（公租公課法）
土地の所有者が毎年支払う固定資産税や都市計画税を基準に計算する方法です。比較的簡単に目安を知ることができます。
| 土地の用途 | 年間の地代の目安 |
|---|---|
| 住宅地 | （固定資産税＋都市計画税）の合計額 × 3～5倍 |
| 商業地 | （固定資産税＋都市計画税）の合計額 × 5～8倍 |
積算法で計算する方法
土地を投資対象として考え、期待できるリターンから地代を算出する方法です。少し専門的ですが、合理的な計算方法の一つです。
【積算法の計算式】
更地価額 × 期待利回り ＋ 必要経費（固定資産税など）
期待利回りは、一般的に2%前後で設定されることが多いようです。
周辺の賃貸事例から算出する方法（賃貸事例比較法）
貸したい土地の近所で、似たような条件の土地がいくらで貸されているかを調べる方法です。最も現実に近い地代を設定できますが、個人で正確な情報を集めるのは難しい場合もあります。そんな時は不動産会社などに相談してみるのも良いでしょう。
地代の種類で相続税評価額も変わる？
実は、支払っている地代の種類は、将来その土地の権利を相続するときの税金、つまり相続税にも影響してくるんです。これはとても重要なポイントですよ。
「通常の地代」を支払っている場合の相続税評価
権利金を支払い、「通常の地代」を払っている場合、その土地を借りる権利（借地権）には財産としての価値があると評価されます。そのため、相続が発生したときには、この借地権が相続税の課税対象となります。
評価額は「自用地評価額 × 借地権割合」で計算され、財産として計上する必要があります。
「相当の地代」を支払っている場合の相続税評価
一方、権利金を支払わず、「相当の地代（更地価額×6%）」をきちんと支払っている場合はどうでしょう。この場合、土地の価値に見合った十分な地代を支払っているため、借主側に特別な経済的利益はないと判断されます。その結果、なんと借地権の相続税評価額はゼロとして扱われるのです。これは、相続税対策を考える上で大きなメリットになりますね。
地代を設定するときの注意点
土地の賃料、つまり地代の設定は、単なる家賃決めとは少し違います。特に親族間などでは、税金の問題が大きく関わってきます。安易に金額を決めてしまうと、後から思わぬ税金が発生してしまう可能性もあります。
土地の貸し借りをする際は、必ず契約内容を明確にした賃貸借契約書を作成しましょう。そして、地代の金額設定に不安がある場合は、税理士などの専門家に一度相談してみることを強くおすすめします。
まとめ
いかがでしたでしょうか。「土地の賃料は、更地価額の６％」という言葉の根拠について、ご理解いただけたでしょうか。最後にポイントをまとめておきましょう。
- このルールの直接的な根拠は、権利金の支払いがない場合に適用される税法上の「相当の地代」という考え方です。
- 特に親族間や同族会社間で土地を貸す際に、贈与税の認定課税を避けるために非常に重要なルールとなります。
- 一般的な地代の決め方には、固定資産税を基準にする方法や、周辺事例を参考にする方法など、複数のアプローチがあります。
- 支払う地代の種類によって、将来の相続税評価額が大きく変わる可能性があるため注意が必要です。
地代の設定は、貸主にとっても借主にとっても、そして税務上も非常に大切な問題です。この記事が、あなたの土地活用に関する疑問を解消する一助となれば幸いです。
参考文献
土地の賃料と更地価額の関係についてのよくある質問まとめ
Q.土地の賃料が「更地価額の6%」と言われる根拠は何ですか？
A.これは相続税評価における「貸宅地」の評価方法から逆算された考え方です。土地の権利は貸主の「底地権」と借主の「借地権」に分かれ、借地権割合の全国平均が約60%であることから、残りの底地権（貸主の権利）に見合う利回りとして考えられた目安であり、法的な決まりではありません。
Q.土地の賃料は必ず更地価額の6%でなければいけませんか？
A.いいえ、必ずしも6%である必要はありません。これはあくまで税法上の評価額からくる一つの目安です。実際の賃料は、固定資産税の額、近隣の相場、土地の収益性、当事者間の合意など、様々な要因を考慮して総合的に決定されます。
Q.実際の土地の賃料はどのように決められることが多いですか？
A.実務では、主に3つの方法が参考にされます。①更地価額に期待利回りをかける「積算法」、②近隣の類似した賃貸事例を参考にする「賃貸事例比較法」、③固定資産税・都市計画税の年額を基準にその数倍（住居用で2～3倍、事業用で3～5倍程度）とする方法などがあります。
Q.賃料6%という数字は、現在の市場から見て妥当なのでしょうか？
A.現在の低金利時代においては、6%という利回りは高いと見なされることが多くなっています。バブル期のような高い経済成長を前提とした考え方とも言え、実際の契約では、より低い利率（例えば1.5%～3%程度）で設定されるケースも珍しくありません。
Q.固定資産税を基準に賃料を計算するのはなぜですか？
A.土地の所有者（貸主）にとって、固定資産税・都市計画税は土地を保有する上で最低限かかるコストです。そのため、そのコストを賄った上で一定の利益を確保するという観点から、固定資産税額を基準とした賃料設定が分かりやすく、実務的にもよく用いられます。
Q.適正な土地の賃料を知るにはどうすればよいですか？
A.まずは近隣の類似した土地の賃貸事例を不動産会社に問い合わせたり、インターネットで調べたりするのが第一歩です。また、固定資産税・都市計画税の納税通知書を確認し、それを基に目安を計算する方法もあります。より正確な賃料を知りたい場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することも有効です。
