土地区画整理事業とは？相続した土地の評価額への影響を徹底解説

2025-09-06

親から相続した大切な土地が、土地区画整理事業の対象地域に入っていると知ったら、どうすれば良いか戸惑ってしまいますよね。「相続税はいくらになるんだろう？」「土地の評価額はどう計算するの？」など、たくさんの疑問が浮かぶかと思います。実は、土地区画整理事業中の土地の相続税評価額は、事業の進み具合によって評価方法が変わるため、少し複雑なんです。でも、ご安心ください。この記事では、土地区画整理事業の基本から、相続税評価額がどう変わるのか、具体的な評価方法まで、一つひとつ丁寧に解説していきます。

土地区画整理事業ってそもそも何？

まずは、「土地区画整理事業」そのものについて、簡単におさらいしましょう。これは、道路や公園、下水道などが十分に整備されていない地域を、より安全で快適な街にするための大規模なまちづくり事業のことです。土地の所有者から少しずつ土地を提供してもらい（これを「減歩（げんぶ）」といいます）、その土地を使って道路を広げたり、公園を新設したりします。

土地区画整理事業の目的

この事業の大きな目的は、公共施設の整備改善と宅地の利用増進の2つです。ごちゃごちゃしていたり、不整形だったりする土地をきれいに区画し直し、道路や公園などを整備することで、土地の価値を高め、住みやすい環境を整えることを目指しています。結果として、防災機能が向上したり、衛生的な環境が生まれたりといったメリットがあります。

事業は誰が行うの？（施行者）

土地区画整理事業を行う人や団体を「施行者」と呼びます。施行者には、個人や組合といった民間の団体から、都道府県や市町村といった公的な機関まで、さまざまな主体があります。大きく分けると以下のようになります。

民間施行	地主などの個人、土地区画整理組合、土地区画整理会社など
公的施行	都道府県、市区町村、国土交通大臣、都市再生機構（UR）など

事業の大きな流れ

土地区画整理事業は、一般的に以下のような流れで進められます。どの段階で相続が発生したかによって、土地の評価方法が変わるため、この流れを把握しておくことがとても大切です。

事業計画の決定：事業を行う区域や内容などを決定します。
仮換地の指定：工事中、もとの土地（従前地）の代わりに仮に割り当てられる土地（仮換地）が指定されます。
工事の実施：建物の移転や道路・公園などの整備工事を行います。
換地処分：すべての工事が完了した後、正式に新しい区画の土地（換地）が割り当てられます。
登記の整理：新しい土地の情報に合わせて登記簿が書き換えられます。

土地区画整理事業中の土地、相続税評価はどうなるの？

さて、ここからが本題です。相続税を計算する際の土地の評価は、「相続開始日（被相続人が亡くなった日）」の現況で行うのが大原則です。土地区画整理事業中の土地は、事業の進捗状況によってその現況が刻々と変わるため、評価方法もそれに合わせて変わります。

評価のタイミングが重要！4つのステージ

土地区画整理事業中の土地の評価は、主に事業の進捗度合いに応じて、以下の4つのステージに分けて考えます。どのステージに該当するかで、評価の対象となる土地や計算方法が異なります。

ステージ	評価方法
仮換地の指定「前」	従前地（区画整理前の土地）の価額で評価します。
仮換地の指定「後」で、造成工事完了まで1年超かかる見込みの場合	仮換地の価額を5%減額して評価します。（仮換地の価額 × 95%）
仮換地の指定「後」で、造成工事が完了、または1年以内に完了見込みの場合	仮換地の価額で評価します。
換地処分「後」	換地（区画整理後の新しい土地）の価額で評価します。

ステージ1：仮換地の指定「前」の場合

相続が発生した時点で、まだ仮換地の指定が行われていない場合は、区画整理事業が始まる前の土地、つまり「従前地」を評価の対象とします。この段階では、事業による具体的な影響がまだ土地に及んでいないと考えられるためです。評価方法は、通常の土地と同じように路線価方式や倍率方式を用いて計算します。

ステージ2：仮換地の指定「後」の場合

仮換地の指定が行われた後は、原則としてその「仮換地」を評価の対象とします。これは、仮換地の指定によって、将来的にその土地を使用収益する権利が確定するためです。

ただし、ここで一つ特別なルールがあります。もし相続開始時点で仮換地の造成工事がまだ施行中で、完了までに1年を超えると見込まれる場合は、土地を自由に利用できない期間があることを考慮して、評価額を少しだけ下げることができます。具体的には、仮換地が完成したものとして評価した価額から5%を控除した金額（95%）で評価します。これは、利用が制限されることに対する調整措置です。

ステージ3：換地処分「後」の場合

すべての工事が完了し、「換地処分」の公告があった後に相続が発生した場合は、とてもシンプルです。新しく割り当てられた「換地」そのものを評価対象とします。この時点では、土地の区画も権利関係も確定しているため、通常の土地評価と同じように計算します。

例外：仮換地が指定されても「従前地」で評価するケース

仮換地が指定された後でも、例外的に「従前地」で評価するケースがあります。それは、以下の2つの条件を両方とも満たす場合です。

仮換地について使用収益を開始できる日が別に定められており、まだ使用できない状態であること。
仮換地の造成工事がまだ全く行われていないこと。

この場合、実質的にはまだ従前地を使い続けている状態と変わらないため、実態に合わせて従前地の価額で評価することになります。

評価額の計算で注意したいポイント

土地区画整理事業中の土地評価では、通常の土地評価にはない、いくつか特別な注意点があります。これを知らないと、評価額を間違えてしまう可能性があるので、しっかり押さえておきましょう。

路線価がない？「個別評価の申出」を忘れずに

土地区画整理事業が行われている地域は、まだ道路や区画が確定していないため、国税庁が公表する路線価図に路線価が設定されておらず、「個別評価」と表示されていることがほとんどです。この場合、自分で勝手に評価額を決めることはできません。
土地の所在地を管轄する税務署に「個別評価申出書」という書類を提出し、評価額の基準となる1平方メートルあたりの単価を設定してもらう必要があります。この手続きにはおおむね1ヶ月程度かかるため、相続税の申告期限に間に合うように、早めに準備を始めることが大切です。

清算金の影響も考慮しよう

事業の最終段階である換地処分では、もとの土地（従前地）と新しく割り当てられる土地（換地）の価値の差額を調整するため、「清算金」が支払われたり（交付）、逆に支払ったり（徴収）することがあります。
もし、相続が起きた時点でこの清算金の金額が確定しているか、またはほぼ確実に見込まれる場合には、その金額を土地の評価額に反映させる必要があります。

清算金の扱い	計算方法
清算金が交付される（もらえる）場合	仮換地の評価額＋交付される清算金の額
清算金が徴収される（支払う）場合	仮換地の評価額－徴収される清算金の額

土地区画整理事業と譲渡所得の特例

ここでは少し視点を変えて、相続した土地を将来売却するケースについて触れておきます。土地区画整理事業に関連して土地を売却（譲渡）した場合、税金が優遇される特例があります。

土地を売却した場合の特別控除

土地区画整理事業などの公共事業のために土地を売却した場合、その売却益（譲渡所得）から最高で2,000万円を控除できる特例があります。これは相続税ではなく、所得税の話になりますが、相続した土地の将来的な活用を考える上で、知っておくと役立つ知識です。

相続税の納税が難しいときは？

土地区画整理事業によって土地の評価額が思ったより高くなり、現金で相続税を納めるのが難しいというケースも考えられます。そのような場合に備えて、いくつかの納税方法があります。

物納という選択肢

相続税は、現金で一括納付するのが原則です。しかし、それが難しく、分割払いである「延納」でも納付が困難な場合には、相続した財産そのもので税金を納める「物納」という制度の利用が認められることがあります。
土地区画整理事業中の土地も、一定の要件を満たせば物納の対象とすることができます。ただし、「権利関係で争いがないこと」や「管理や処分が難しい土地でないこと」など、厳しい条件が定められているため、必ず認められるわけではない点に注意が必要です。

まとめ

土地区画整理事業施行中の土地の相続税評価額は、相続が発生した時点での事業の進捗ステージによって、評価方法が大きく変わるということがお分かりいただけたでしょうか。

正確な評価を行うためには、

仮換地の指定がされているか
工事の進捗状況や完了時期
いつからその土地を使えるようになったか（使用収益開始日）

といった情報を、市役所や土地区画整理組合などに問い合わせて、きちんと把握することが何よりも重要です。

また、路線価が設定されていない場合の「個別評価の申出」や「清算金」の考慮など、専門的な判断が必要な場面も多くあります。ご自身での判断に不安を感じる場合は、相続案件に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。大切な財産を適切に評価し、スムーズな相続手続きを進めるためにも、ぜひ専門家の力を借りてみてください。