土地区画整理事業とは？相続税評価への影響と損をしないための知識

2025-10-13

ご自身の土地が土地区画整理事業の対象区域に入っていると知ったとき、「将来土地の価値はどうなるの？」「もしこのまま相続が発生したら、相続税評価はどう計算するの？」と、さまざまな疑問や不安が浮かんでくるかもしれませんね。土地区画整理事業中の土地は、とても特殊な状況にあり、相続税を計算するときの評価方法も事業の進み具合によって大きく変わるんです。何も知らずに評価してしまうと、本来よりも高い税金を納めてしまう可能性も…。そこでこの記事では、土地区画整理事業の基本から、相続税評価に与える具体的な影響、そして損をしないためのポイントまで、わかりやすく丁寧にご説明していきますね。

土地区画整理事業って、そもそも何？

まずは、「土地区画整理事業」がどのようなものなのか、基本から押さえておきましょう。少し難しい言葉が出てきますが、一つひとつご説明しますのでご安心くださいね。

土地区画整理事業の目的

土地区画整理事業とは、道路が狭くて曲がりくねっていたり、公園や下水道などの公共施設が整っていなかったりする地域を、より安全で快適な街にするための事業です。地権者（土地の所有者など）から土地を少しずつ提供してもらい（これを「減歩（げんぶ）」と言います）、その土地を使って道路を広げたり公園を新設したりします。事業が終わると、地権者には整備された新しい土地（「換地（かんち）」と言います）が割り当てられます。これにより、街全体がきれいになり、土地の利用価値も高まるというわけです。

事業の流れと重要な用語解説

土地区画整理事業は、一般的に次のような流れで進められます。相続税の評価にも関わる大切な言葉ばかりなので、ぜひ覚えておきましょう。

事業の段階	内容と用語
1. 事業開始	事業計画が決定され、事業がスタートします。
2. 仮換地の指定	工事をスムーズに進めるため、工事完了後に割り当てられる土地の「仮の姿」である「仮換地（かりかんち）」が指定されます。
3. 工事・使用収益開始	道路や宅地の造成工事が行われます。工事が終わった区画から、仮換地を使えるようになります（使用収益開始）。
4. 換地処分	すべての工事が完了した後、正式に新しい土地の権利が確定する「換地処分」が行われます。このタイミングで登記も新しくなります。

「従前地」と「仮換地」「換地」の違い

相続税評価を理解する上で、この3つの言葉の違いはとても重要です。

従前地（じゅうぜんち）：土地区画整理事業が行われる「前」の、もともとの土地のことです。
仮換地（かりかんち）：事業の途中で、従前地の代わりに「仮に」割り当てられる土地です。工事が終わるまでの間、この土地を使用することになります。
換地（かんち）：事業がすべて完了した後に、最終的に割り当てられる新しい土地のことです。

相続が発生したのがどのタイミングかによって、どの土地を基準に評価するかが変わってくるんですよ。

土地区画整理事業中の宅地の相続税評価方法

ここからが本題です。相続が発生した時点で、土地区画整理事業がどの段階にあるかによって、土地の評価方法が異なります。大きく3つのケースに分けて見ていきましょう。

事業の進捗状況で評価方法が変わる！

相続税の土地評価は、「相続が開始した日（亡くなった日）」の現況で行うのが原則です。そのため、土地区画整理事業中の土地は、その時点での工事の進み具合や権利関係を正確に把握することが、適正な評価への第一歩となります。

ケース1：仮換地が指定されていない場合

まだ事業が始まったばかりで、仮換地が指定されていない段階で相続が発生した場合、評価の対象となるのは「従前地の価額」です。この時点ではまだ土地の区画は変わっておらず、普段通りに従前地を使っている状態だからです。土地区画整理事業の区域内であることは考慮せず、通常の土地と同じように、路線価方式または倍率方式で評価します。

ケース2：仮換地が指定されている場合（原則）

すでに仮換地が指定されている場合、原則として評価の対象は「仮換地の価額」になります。仮換地が指定されると、従前地は使えなくなり、代わりに仮換地を使用する権利（使用収益権）を得るためです。仮換地が面する道路の路線価などを使って評価額を計算します。

特例：工事が長引く場合は5%評価減も

ただし、仮換地が指定されていても、まだ造成工事の真っ最中で、工事完了までに1年を超えると見込まれる場合は、土地の自由な利用が制限されていると考えられます。このような状況を考慮して、仮換地の造成工事が完了したものとして評価した価額から5%を引いた金額（95%）で評価することができます。これは、すぐに土地を最大限活用できない不便さを評価額に反映させるための特例措置です。

例外：仮換地が使えない場合は？

仮換地が指定されていても、例外的に「従前地の価額」で評価するケースがあります。それは、以下の2つの条件を両方満たす場合です。

「仮換地の使用収益を開始できる日」が別に定められていて、まだ仮換地を使えない。
仮換地の造成工事がまだ始まっていない。

この場合、実質的にはまだ従前地を使い続けている状態と変わらないため、従前地の価額で評価するのが合理的と判断されます。

ケース3：換地処分が終わった後

すべての工事が完了し、「換地処分」の公告があった後に相続が発生した場合は、評価の対象は最終的に割り当てられた「換地の価額」となります。この時点では、事業は完了しており、通常の土地と同じように評価します。

評価額に影響する「清算金」とは？

土地区画整理事業では、「清算金」というお金のやり取りが発生することがあります。これも相続税評価に関わってくるので、知っておきましょう。

清算金が発生する仕組み

事業によって割り当てられる換地は、従前地と価値がまったく同じになるとは限りません。例えば、角地になったり、少し狭くなったりすることがあります。この価値の過不足を調整するために、施行者（事業を行う団体）との間でお金をやり取りするのが「清算金」です。
価値が増えた場合は、その分のお金（清算金）を支払う（徴収される）ことになり、逆に価値が減った場合は、お金を受け取る（交付される）ことになります。

清算金は評価額にどう反映させる？

相続が発生した時点で、将来受け取る、または支払う清算金の額がほぼ確定している場合には、その金額を土地の評価額に反映させる必要があります。

清算金の状況	評価額の計算方法
清算金を交付される（受け取る）ことが確実な場合	仮換地の評価額＋交付される清算金の額
清算金を徴収される（支払う）ことが確実な場合	仮換地の評価額－徴収される清算金の額

換地処分の公告が近づいているタイミングでの相続では、この清算金の扱いが評価額に大きく影響することがあるので注意が必要です。

路線価がない？「個別評価」の申出が必要なケース

土地区画整理事業中の土地は、通常の土地と評価方法が異なるため、路線価図を見ると路線価が設定されていないことがあります。

「個別評価」とは？

路線価図で、評価したい土地の前面道路に「個別評価」と表示されている場合があります。これは、区画の変更が進んでいる地域などで、税務署が一律の路線価を設定していない状態です。このような土地の評価額を計算するためには、税務署に個別に評価額を算出してもらう「個別評価の申出」という手続きが必要になります。

個別評価申出書の手続き

「個別評価申出書」という書類に、土地の案内図や仮換地指定通知書の写しなどを添付して、土地の所在地を管轄する税務署に提出します。税務署は提出された資料をもとに、1平方メートルあたりの価額を算定してくれます。この回答には1か月ほど時間がかかることもあるため、相続税の申告期限に間に合うよう、早めに手続きを進めることが大切です。

注意！土地区画整理事業の土地評価で損しないためのチェックポイント

ここまで見てきたように、土地区画整理事業中の土地評価は非常に複雑です。適正な評価を行うために、以下の点を確認しましょう。

確認すべき5つのポイント

相続財産に土地区画整理事業中の土地が含まれている場合、相続人の方や専門家は、施行者（土地区画整理組合など）に問い合わせて、以下の情報を正確に把握することが不可欠です。

仮換地指定日：仮換地がいつ指定されたか。
使用収益の開始日：仮換地をいつから使えるようになったか。
工事の進捗状況と完了時期：評価対象地の工事は終わっているか、完了はいつ頃か。
清算金の有無と金額：清算金のやり取りが見込まれるか、その金額はいくらか。
従前地と仮換地の位置関係：地図などで場所をしっかり確認する。

これらの情報を集めて、ご自身の土地がどの評価方法に当てはまるのかを正しく判断することが、節税への第一歩です。

生前贈与も選択肢に

土地区画整理事業によって、将来的に土地の価値が大きく上がることが予想される場合、評価額がまだ低い事業の初期段階で、子や孫へ生前贈与しておくことも有効な相続対策の一つです。贈与税はかかりますが、将来の相続税の負担を軽減できる可能性があります。ただし、贈与すると小規模宅地等の特例が使えなくなるなどのデメリットもあるため、総合的な判断が必要です。

まとめ

今回は、土地区画整理事業と、それが相続税評価に与える影響について詳しく解説しました。ポイントは、相続が発生した時点での事業の進捗状況を正確に把握することです。仮換地が指定されているか、工事はどのくらい進んでいるか、清算金はあるのかなど、確認すべき項目は多岐にわたります。これらの状況によって評価方法が変わり、評価額も大きく変動するため、専門的な知識が不可欠です。もしご自身の土地が該当する場合は、ご自身だけで判断せず、相続に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。正しい評価を行うことで、大切な財産を守り、余分な税金を納めるリスクを避けることができますよ。