ご家族が亡くなられて相続が発生したとき、「土地は亡くなった父のものだけど、建物は父と自分で共有名義になっている…」というケースは、実は少なくありません。このような状況で、相続税を大きく節税できる「小規模宅地等の特例」が、父名義の土地100%に対してしっかり使えるのか、心配になりますよね。結論から言うと、使える可能性は非常に高いです。この記事では、なぜ使えるのか、どのような点に注意すればよいのかを、わかりやすく解説していきますね。
小規模宅地等の特例ってどんな制度？
まず、小規模宅地等の特例がどれだけパワフルな制度か、簡単におさらいしましょう。この特例は、亡くなった方（被相続人）が住んでいた自宅の土地などを、配偶者や同居していた家族が相続した場合に、その土地の評価額を最大で80%も減額してくれるという、非常に大きな節税制度です。たとえば、評価額が5,000万円の土地なら、1,000万円として相続税を計算できるため、相続税の負担を劇的に軽くすることができます。相続人の生活基盤を守るための大切な制度なんです。
特定居住用宅地等の場合
ご自宅の敷地に適用される特例を「特定居住用宅地等」と呼びます。この特例のポイントは以下の通りです。
| 限度面積 | 330㎡（約100坪）まで |
| 減額割合 | 評価額の80% |
この特例が使えるかどうかで、納税額が数百万円、場合によっては数千万円変わることもあるため、適用要件を正しく理解することがとても重要になります。
【結論】建物が共有でも土地100%に特例は適用できます
今回のテーマである「土地は100％被相続人が所有、建物は被相続人と相続人が共有」のケース。この場合でも、被相続人が所有していた土地の100%に対して、小規模宅地等の特例を適用できる可能性が高いです。なぜなら、この特例はあくまで「宅地（土地）」の利用状況に着目して判断されるからです。
建物の所有者が誰であるか、共有名義になっているか、といった点は、土地が「被相続人の居住の用」に使われていたかどうかの判断に直接影響しません。つまり、その土地の上の建物に被相続人と相続人が一緒に住んでいたのであれば、その土地全体が「被相続人の居住用宅地」と認められるのです。
国税庁の通達でも示されています
少し専門的な話になりますが、国税庁の法令解釈通達（租税特別措置法関係通達69の4-2）でも、「被相続人とその親族が共有する家屋の敷地」について、その敷地全体を被相続人の居住用宅地として取り扱うことが示されています。これは、建物が共有であっても、その敷地全体が一体として居住目的に使われている実態を重視しているからです。
特例適用のための3つの重要ポイント
「建物が共有でも大丈夫」と聞いて安心されたかもしれませんが、特例を適用するためには、他にもクリアすべき重要なポイントがあります。特に以下の3つは必ず確認してください。
誰が土地を相続するか
この特例は、誰でも使えるわけではありません。土地を相続する人（取得者）が、決められた要件を満たしている必要があります。主な対象者は以下の通りです。
| 取得者 | 主な要件 |
| 配偶者 | 要件なし（最も有利です） |
| 同居親族 | 相続開始前から被相続人と同居しており、相続税の申告期限までその土地を所有し、居住を継続すること。 |
| 別居親族（家なき子） | 被相続人に配偶者や同居の相続人がいない等、非常に厳しい要件があります。 |
今回のケースでは、建物を共有している相続人の方が被相続人と同居していた場合、この「同居親族」の要件を満たす可能性が高いでしょう。
土地が「居住用」であること
当然ですが、特例の対象となるのは、亡くなった被相続人が「居住用」として使っていた土地です。もし、建物の1階を店舗として誰かに貸していて、2階に住んでいた、というような場合は注意が必要です。その場合、土地全体のうち、店舗として使われていた部分の面積は、原則として居住用の特例の対象から外れてしまいます。土地全体が居住用として使われていることが基本となります。
申告期限までの所有と居住
配偶者以外の親族（例えば同居していたお子さんなど）がこの特例を使って土地を相続した場合、相続税の申告期限（亡くなってから10ヶ月後）まで、その土地を所有し続け、かつ、その家に住み続ける必要があります。もし、申告期限前にその土地や建物を売却してしまうと、特例が使えなくなり、多額の税金が追加で発生してしまうので、十分に注意してください。
具体的な計算例で見てみよう
ここで、具体的な数字を使って、どれくらい節税効果があるのかを見てみましょう。
【前提条件】
- 土地の面積：250㎡（330㎡以下）
- 土地の評価額：8,000万円
- 土地の所有者：被相続人（父）100%
- 建物の所有者：被相続人（父）1/2、同居の長男 1/2 の共有
- 相続人：長男が土地をすべて相続する
このケースでは、長男は「同居親族」の要件を満たします。建物が共有であっても、土地全体（250㎡）が父と長男の居住用に使われていたため、土地全体が特例の対象となります。
【特例を適用した場合】
- 減額される金額：8,000万円 × 80% = 6,400万円
- 相続税計算上の土地の評価額：8,000万円 – 6,400万円 = 1,600万円
もし特例が使えなければ8,000万円で計算されるところが、1,600万円で済むことになります。この差は非常に大きいですよね。
こんなケースは要注意！
基本的には適用できる可能性が高いですが、いくつか注意すべき点もあります。
二世帯住宅の場合
二世帯住宅で、親世帯と子世帯の建物が登記上「区分所有登記」になっている場合は注意が必要です。区分所有登記されていると、税法上は別々の家とみなされるため、お子さんが住んでいる部分に対応する土地には、原則として特例が適用できなくなってしまいます。二世帯住宅の場合は、建物の登記状況を必ず確認しましょう。
相続人が複数いて土地を共有で相続する場合
例えば、同居していた長男と、別居している次男が、土地を1/2ずつ共有で相続したとします。この場合、特例の要件を満たすのは同居していた長男だけです。そのため、長男が相続した土地の持分1/2には特例が適用されますが、次男が相続した持分1/2には適用されません。遺産の分け方によって納税額が大きく変わるため、慎重な検討が必要です。
まとめ
「土地は100％被相続人所有、建物は共有」という状況でも、小規模宅地等の特例は、被相続人が所有していた土地全体に適用できる可能性が高いということがお分かりいただけたかと思います。
大切なポイントをもう一度まとめます。
- 建物の所有形態（単独か共有か）は、土地への特例適用に直接影響しない。
- 土地全体が被相続人の居住用として使われている実態が重要。
- 特例の要件を満たす適切な相続人（配偶者や同居親族など）が相続することが必須。
- 相続後、申告期限まで所有と居住を継続する必要がある（配偶者を除く）。
小規模宅地等の特例は、要件が細かく複雑な部分もあります。ご自身のケースで確実に適用できるか不安な場合や、遺産分割で迷われている場合は、相続に詳しい税理士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。
参考文献
小規模宅地等の特例に関するよくある質問
Q. 小規模宅地等の特例とは何ですか？
A. 亡くなった方の自宅や事業用の土地を相続した際に、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80%減額できる、相続税の節税制度です。
Q. 土地が父名義、建物が父と私の共有です。父が亡くなった場合、土地全体に特例は使えますか？
A. はい、使える可能性が非常に高いです。土地全体が居住用として使われ、あなたが同居親族などの要件を満たしてその土地を相続すれば、土地の100%に対して特例を適用できます。
Q. 建物の共有持分割合は、小規模宅地等の特例の計算に関係しますか？
A. いいえ、土地に適用する小規模宅地等の特例の計算において、建物の共有持分割合は直接関係ありません。あくまで土地の利用状況と取得者の要件が重要です。
Q. 小規模宅地等の特例を使うために一番重要なことは何ですか？
A. 「誰が相続するか」が非常に重要です。配偶者や、被相続人と同居していた親族など、法律で定められた要件を満たす人が土地を相続する必要があります。
Q. 相続後に家を売却しても特例は使えますか？
A. 配偶者以外の相続人が特例の適用を受ける場合、相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月）まで土地を所有し、居住を続ける必要があります。期限前に売却すると特例は使えなくなりますのでご注意ください。
Q. 二世帯住宅でも小規模宅地等の特例は使えますか？
A. はい、使えます。ただし、建物の登記状況（単独登記、共有登記、区分所有登記）によって適用要件が異なります。特に、親子で別々に登記する「区分所有登記」の場合は、適用範囲が限定されることがあるため注意が必要です。
