土地を誰かに貸すとき、地代をいくらに設定すれば良いのか、悩んだことはありませんか？特に、ご家族やご自身の会社に土地を貸すとなると、「権利金は必要？」「地代は安くてもいいの？」といった疑問が出てきますよね。実は、この権利金と地代の設定は、相続税などの税金に大きく影響する、とても大切なポイントなんです。今回は、少し複雑に聞こえる「相当の地代」「通常の地代」といった専門用語を、固定資産税との関係や「年6%」というキーワードと絡めながら、優しく、わかりやすく解説していきます。
地代と権利金の基本を知ろう
まず、土地の貸し借りに出てくる基本的な言葉の意味から確認していきましょう。土地を貸すとき、地主さんは借主さんから「権利金」と「地代」という2種類のお金を受け取ることがあります。
権利金とは？
権利金とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利、つまり「借地権」を設定する対価として、契約時に一度だけ支払われる一時金のことです。地域によって慣習は異なりますが、一般的には土地の時価に国税庁が定める「借地権割合」を掛けた金額が目安となります。借地権は非常に強い権利なので、その対価として高額になることが多いんですよ。
地代とは？
地代は、土地を継続して使用するためのレンタル料のようなもので、毎月や毎年といった形で定期的に支払われます。この地代の金額設定が、税務上とても重要になってきます。
なぜ地代の種類が重要なのでしょうか？
地代の金額によって、その土地の貸し借りが税務上「賃貸借（有料の貸し借り）」と見なされるか、「使用貸借（無料または格安の貸し借り）」と見なされるかが変わってきます。そして、どちらに分類されるかによって、土地の相続税評価額が大きく変わってしまうのです。適切な地代を設定することは、将来の相続税対策にも繋がる大切なステップなんですね。
3つの地代「相当の地代」「通常の地代」「実際の地代」
税務の世界では、地代を主に3つの種類に分けて考えます。それぞれの地代がどのようなもので、どんな場面で使われるのかを見ていきましょう。
相当の地代
相当の地代とは、権利金のやり取りがない場合に、権利金の代わりに受け取る地代のことを指します。権利金をもらわない分、通常の地代よりも高額に設定されます。特に、親子間や個人と自分の会社（同族会社）との間で土地を貸し借りする際によく用いられます。
計算式の目安はとてもシンプルです。
【相当の地代（年額）の計算式】
その土地の自用地評価額（更地としての評価額）× 6%
この「6%」という数字がキーワードになります。権利金なしで土地を貸す場合は、この相当の地代を受け取っていれば、税務上の問題は起きにくいとされています。
通常の地代
通常の地代とは、権利金のやり取りがあった場合に受け取る地代です。最初に権利金という形で借地権の対価を受け取っているため、相当の地代よりも低い金額になります。第三者間の一般的な土地の貸し借りで用いられる考え方です。
計算式は少し複雑になります。
【通常の地代（年額）の計算式】
その土地の自用地評価額 × (1 – 借地権割合) × 6%
これは、土地全体の価値から借主の権利（借地権）部分を引いた、地主の権利（底地）部分に対して6%を掛けている、とイメージすると分かりやすいかもしれません。
実際の地代と固定資産税
実際の地代とは、税務上の基準とは別に、当事者同士の合意で実際に支払われている地代のことです。この金額を決める際に一つの目安となるのが、固定資産税・都市計画税です。
税務上、少なくとも年間の固定資産税・都市計画税の合計額以上の地代を受け取っていないと、「使用貸借（無償貸し）」と見なされる可能性があります。一般的には、固定資産税・都市計画税の2倍から3倍程度を最低ラインの地代として設定するケースが多いようです。
| 地代の種類 | 概要と計算式の目安 |
| 相当の地代 | 権利金なしの場合の高額な地代。 自用地評価額 × 6% |
| 通常の地代 | 権利金ありの場合の地代。 自用地評価額 × (1 – 借地権割合) × 6% |
| 実際の地代の目安 | 使用貸借とみなされないための最低ライン。 年間の固定資産税・都市計画税の2～3倍程度 |
地代と権利金の組み合わせで相続税評価はどう変わる？
地主さんにとって最も気になるのが、地代の設定が土地の相続税評価額にどう影響するか、ですよね。土地を貸している場合、その土地は「貸宅地」として評価され、自分で使っている土地（自用地）よりも評価額が下がります。この評価減の大きさが、権利金と地代の組み合わせによって変わってくるのです。
パターン1：通常の権利金と通常の地代を受け取っている場合
これは第三者間の取引で最も一般的な形です。この場合、土地の評価額は以下のようになります。
【貸宅地の評価額】
自用地評価額 × (1 – 借地権割合)
例えば、借地権割合が60%の地域なら、評価額は40%も減額され、相続税を大きく抑えることができます。
パターン2：権利金なしで「相当の地代」を受け取っている場合
ご家族やご自身の会社に貸す場合で、権利金を受け取らずに相当の地代（自用地評価額の年6%）を受け取っているケースです。この場合、借地権の価値は発生しないとされ、土地の評価額は少しだけ下がります。
【貸宅地の評価額】
自用地評価額 × 80%
自用地として評価されるよりは20%評価額が下がりますが、パターン1ほどの大きな節税効果はありません。
パターン3：権利金なしで「通常の地代」以下の地代を受け取っている場合
権利金なし、かつ地代も通常の地代に満たない低い金額で貸している場合です。ただし、地代が固定資産税額を上回るなど、きちんと「賃貸借」と認められることが前提です。この場合、借地権が発生していると見なされ、パターン1と同じ評価になります。
【貸宅地の評価額】
自用地評価額 × (1 – 借地権割合)
ただし、地代が固定資産税相当額以下など、あまりに低いと「使用貸借」と判断され、評価額が全く下がらない（自用地評価額100%）リスクがあるので注意が必要です。
| 権利金と地代のパターン | 貸宅地の相続税評価額 |
| 通常の権利金 ＋ 通常の地代 | 自用地評価額 × (1 – 借地権割合) |
| 権利金なし ＋ 相当の地代 | 自用地評価額 × 80% |
| 権利金なし ＋ 通常の地代以下 (※) | 自用地評価額 × (1 – 借地権割合) |
※賃貸借と認められる地代であることが条件です。
地代設定で注意すべきポイント
地代設定は、相続税評価だけでなく、他の税金にも関係してくるため、いくつか注意点があります。
親族間での土地の貸し借り
親子間などで権利金を受け取らず、地代も無償または非常に低い金額にすると、借地権相当額の「贈与」があったとみなされ、借主であるお子さんに多額の贈与税がかかる可能性があります。これを避けるためには、少なくとも通常の地代を受け取るか、税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出するなどの手続きが必要です。
個人と法人（同族会社）での土地の貸し借り
個人（社長）が自分の会社に土地を貸す場合も注意が必要です。権利金を受け取らないと、会社が権利金相当額の利益を得たと見なされ、会社に法人税が課税される「権利金の認定課税」という問題が発生します。これを避けるためには、会社から「相当の地代」を受け取るか、事前に「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。土地の貸し借りにおける地代の設定は、単なる家賃収入の問題だけでなく、相続税、贈与税、法人税といった様々な税金に深く関わってきます。
特に、ご家族やご自身の会社との取引では、税務上のルールである「相当の地代」や「通常の地代」を意識することがとても大切です。固定資産税を目安にしつつも、将来の相続も見据えて最適な地代を設定することが、円満な資産承継と節税に繋がります。
どの地代設定がご自身の状況に合っているのか、判断に迷う場合は、一度税理士などの専門家に相談してみることをお勧めします。ご自身の資産を賢く守り、活かすためにも、正しい知識を身につけていきましょう。
参考文献
地代（相当の地代・通常の地代）と権利金のよくある質問まとめ
Q. 「相当の地代」とは何ですか？権利金との関係は？
A. 相当の地代とは、権利金を授受せずに土地を貸し借りする場合に支払う地代のことです。一般的に、土地の更地価額（相続税評価額など）の年6%が目安とされ、これを支払うことで権利金の認定課税を避けることができます。
Q. 「通常の地代」と「相当の地代」の違いは何ですか？
A. 「通常の地代」は権利金を支払った上で払う地代で、固定資産税等の2～3倍が目安です。一方、「相当の地代」は権利金を支払わない代わりに払う割高な地代で、土地の更地価額の年6%が目安とされています。
Q. なぜ相当の地代は「土地の価額の年6%」が目安なのですか？
A. 法人税法の通達で、権利金の授受がない土地の貸し借りにおいて、税務上の問題を避けるための基準として示されているためです。特に同族会社とその役員間などの取引で重要な考え方となります。
Q. 権利金を払わずに土地を借りる場合、地代は必ず6%にしないとダメですか？
A. 必ずしも6%ではありませんが、税務署から権利金の贈与があったとみなされるリスク（認定課税）を避けるためには、「相当の地代」（年6%が目安）を支払うのが最も一般的な方法です。
Q. 地代と固定資産税の倍率について教えてください。
A. 地代を決める際、固定資産税は重要な基準です。「通常の地代」は固定資産税・都市計画税の年間合計額の2～3倍程度が目安とされます。一方、「相当の地代」は固定資産税額ではなく、土地の更地価額（相続税評価額）を基準に計算されます。
Q. 借地権の「認定課税」とは何ですか？
A. 親族間などで権利金なし、かつ相当の地代より低い地代で土地を貸した場合に、権利金相当額の贈与があったとみなされ、贈与税などが課税されることです。これを避けるために、相当の地代（年6%が目安）が用いられます。
