墓地などの嫌悪施設が近くにある土地を相続したとき、相続税の評価額を下げられる可能性があることをご存知でしょうか。今回は、利用価値が著しく低下している宅地の評価について、適用範囲の決め方や具体的な要件をわかりやすく解説します。
利用価値が著しく低下している宅地とは
相続した土地の近くに墓地などの嫌悪施設がある場合、相続税の評価額を下げられる可能性があります。これは利用価値が著しく低下している宅地の評価と呼ばれる制度です。周辺の一般的な土地と比べて使い勝手が悪い場合、そのマイナス分を評価額に反映させることができます。
国税庁が定める評価減の対象
対象となるのは、道路との著しい高低差、地盤のひどい凹凸、激しい振動、そして騒音や日照阻害、悪臭、嫌悪施設（墓地など）の影響で取引金額が低下している土地です。
| 減額の要因 | 具体的な状況 |
|---|---|
| 高低差や地盤の問題 | 道路より2メートル以上高いまたは低い、地盤にひどい凹凸がある |
| 周辺環境などの要因 | 墓地などの嫌悪施設による心理的影響、55デシベルを超える騒音など |
嫌悪施設（墓地など）による影響とは
墓地やゴミ処理場などの嫌悪施設による影響は、不動産評価において「忌み」として扱われます。ただし、ただ近くにあるというだけで自動的に評価が下がるわけではありません。実際に買い手がつきにくい、近隣の家賃相場より安くしないと入居者が決まらないなど、取引価格に具体的な影響を及ぼしていることが条件となります。
評価額から10%減額できる要件
要件を満たすと、土地の評価額から10パーセントを減額することができます。たとえば、本来の評価額が5,000万円の土地であれば、500万円をマイナスした4,500万円で評価できるようになります。この10パーセントという数字は固定されており、影響がどれほど大きくても30パーセントや50パーセントの減額にはならない点にご注意ください。
嫌悪施設周辺の土地評価における範囲の決め方
嫌悪施設の影響がどこまで及ぶのか、法律や通達で「何メートル以内」という明確な決まりはありません。そのため、個別の状況に応じて範囲を決めることになります。
物理的な距離と心理的影響の判断
物理的な距離だけでなく、対象の土地からお墓が直接見えるか、間に別の建物があって視界が遮られているかなど、心理的な影響度が重視されます。たとえ隣接していても、間に高い壁やマンションがあって生活に全く支障がない場合は、評価減が認められにくい傾向にあります。
取引価格に影響が出ているかの客観的証明
影響範囲を証明するためには、周辺の取引価格が実際に下がっているという客観的なデータが必要です。近隣の不動産会社が作成した査定書や、周辺のアパートの空室率が25パーセント以上になっているといった具体的な数字が、利用価値が著しく低下していることを示す有力な証拠となります。
評価減が認められない注意すべきケース
マイナス要因があっても、すべてのケースで10パーセントの減額ができるわけではありません。以下のケースには特に注意が必要です。
すでに路線価や固定資産税評価額に反映されている
最も注意したいのは、そのマイナス要因がすでに路線価などに反映されている場合です。路線価を定めた時点で墓地の影響が考慮されて、周辺より低い価格が設定されている場合、さらに減額してしまうと二重の割引になってしまうため認められません。
地域全体に嫌悪施設の影響が及んでいる場合
その地域一帯に古くから大きなお墓があり、地域全体がその影響を受けているような場合も対象外です。あくまで「周辺の一般的な土地と比べて、その土地だけが特別に利用価値が低い」ことが減額適用の要件となります。
農地や山林にも評価減は適用できる？
「宅地」という名前がついていますが、宅地比準方式で評価する市街地農地や市街地山林にも、この評価減の制度を適用できる場合があります。
宅地比準方式における造成費との関係
農地や山林の場合は、まず宅地にするための一般的な造成費（1平方メートルあたり約3万円など）を差し引きます。それに加えて、墓地などの嫌悪施設によるマイナス要因があれば、造成費を引く前の価格から10パーセントを減額できる可能性があります。
| 控除の種類 | 内容 |
|---|---|
| 宅地造成費の控除 | 整地や土留めなど、農地や山林を宅地にするための標準的な工事費用を差し引く |
| 利用価値低下の減額 | 造成工事をしても解消できない嫌悪施設などの影響分を評価額から10パーセント減額する |
造成しても利用価値が低い場合の判断基準
ポイントは、「造成費用をかけて宅地に整えても、なお墓地などの影響で利用価値が著しく低い状態が残るか」という点です。土を盛ったり平らにしたりと物理的な工事をしても、隣が墓地であるという心理的嫌悪感は消えないため、適用できるケースがあります。
評価減を適用するための具体的な手順
税務署に減額を認めてもらうためには、しっかりとした客観的な準備と証拠集めが不可欠です。
周辺の取引事例や空室率などの証拠集め
まずは、対象の土地の周辺で、過去数年間に売買された事例を集めましょう。墓地に隣接する土地が、離れた土地よりも10パーセント以上安く取引されているデータや、周辺物件の家賃相場が低いことを示す証拠を集めることが重要です。
専門家への相談と申告書の作成ポイント
申告書には、なぜ10パーセントの減額が必要なのかを説明する理由書や、現地の写真、不動産業者の意見書などを添付します。判断が非常に難しいため、自己流で申告すると税務調査で否認されるリスクが高まります。専門的な知識が必要なため、迷った際は早めに相談することをおすすめします。
まとめ
嫌悪施設（墓地など）周辺の土地評価において、利用価値が著しく低下していると認められれば、評価額を10パーセント下げることができます。しかし、影響範囲の決め方に明確な基準はなく、路線価に反映されていないことや、取引価格への具体的な影響を客観的に証明することが求められます。正しい評価で税金を納めすぎないためにも、しっかりと要件を確認しましょう。
参考文献
国税庁 No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
利用価値が著しく低下している宅地に関するよくある質問まとめ
Q.「利用価値が著しく低下している宅地」とは具体的にどのような土地ですか？
A.墓地などの嫌悪施設に隣接している、道路との高低差が2メートル以上ある、55デシベルを超える騒音があるなど、周辺の土地と比べて利用しにくい特別な事情がある土地のことです。
Q.隣に墓地があれば無条件で評価額は10パーセント下がりますか？
A.無条件ではありません。墓地があることで心理的な嫌悪感が生じ、実際に周辺の取引価格が下がっているなどの客観的な証拠が必要です。
Q.嫌悪施設の影響範囲は何メートル以内と決まっていますか？
A.法律や通達で具体的な距離は決まっていません。土地から施設が見えるか、間に遮るものがあるかなど、個別具体的な状況から判断します。
Q.路線価がもともと低い地域でも減額は可能ですか？
A.路線価の算定時に、すでに墓地などの影響が考慮されて低く設定されている場合は、二重の減額となるため適用できません。
Q.農地や山林でもこの減額制度は使えますか？
A.宅地比準方式で評価する農地や山林であれば使える場合があります。ただし、造成費用をかけても解消できない著しい価値の低下があることが条件です。
Q.税務署に減額を認めてもらうには何が必要ですか？
A.現地の写真や図面だけでなく、周辺の取引価格が下がっていることを示す不動産業者の査定書や、空室率が高いことを示す客観的なデータが必要です。
