ご両親が住んでいる実家、将来的にどうしようかと考えている方も多いのではないでしょうか。「誰も住む予定がないから売却したい」と思っても、最適なタイミングはいつなのでしょうか。実は、親御さんが元気なうちに売却する「生前売却」と、亡くなった後に「相続後売却」するのとでは、かかる税金や利用できる特例が大きく異なります。知らずに進めてしまうと、数百万円単位で損をしてしまう可能性も。この記事では、それぞれのケースのメリット・デメリットを分かりやすく解説し、あなたのご家庭にとって最適な選択ができるようお手伝いします。
実家を売却したときにかかる税金の基本
まず、実家の売却を考えるうえで欠かせないのが税金の知識です。不動産を売却して利益（儲け）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。これは所得税と住民税を合わせたものです。逆に、売却によって損失が出た場合は、譲渡所得税はかかりません。
売却益にかかる「譲渡所得税」とは？
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
取得費とは、ご両親がその実家を購入したときの代金や仲介手数料などの合計額です。古い家で契約書などがなく取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することもできます。譲渡費用は、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税など、売るために直接かかった費用のことです。
税率は所有期間で変わる！長期と短期の違い
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで大きく変わります。ご両親が長年住んでいた実家であれば、ほとんどの場合「長期譲渡所得」に該当します。
| 所有期間 | 税率（所得税+復興特別所得税+住民税） |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
【ケース1】親の生前に実家を売却する場合のメリット・デメリット
まずは、親御さんがご存命のうちに、親御さん名義の実家を売却するケースを見ていきましょう。この方法の最大のポイントは、親御さん自身の意思で手続きを進められる点です。
メリット：最大3,000万円の控除など、税金の特例が手厚い
親御さんがご自身の住まい（マイホーム）を売却する場合、非常に強力な税金の特例が使えます。
- 3,000万円の特別控除
売却益から最大3,000万円を控除できる特例です。例えば、売却益が2,500万円だった場合、この特例を使えば譲渡所得は0円になり、税金はかかりません。所有期間に関わらず利用できるのが大きな魅力です。 - 軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、上記の3,000万円控除を使った後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減されます。3,000万円控除と併用できるため、大きな節税効果が期待できます。
メリット：相続トラブルを未然に防ぎやすい
不動産は現金のように簡単に分割できないため、相続の際に「誰が相続するのか」「売却するのか」で揉めてしまう、いわゆる「争族」の原因になりがちです。生前に売却して現金化しておくことで、相続財産を分けやすくなり、相続人同士のトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。親御さんの意思で売却を進めるため、お子さんたちも納得しやすいでしょう。
デメリット：相続税が高くなる可能性がある
一方で、生前売却には注意点もあります。不動産は現金に比べて相続税評価額が低く抑えられる傾向があります。しかし、売却によって不動産が現金に変わると、その売却代金がそのまま相続財産の評価額となるため、相続税が増えてしまう可能性があります。また、相続時に自宅の土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」が使えなくなってしまうのも大きなデメリットです。
【ケース2】相続後に実家を売却する場合のメリット・デメリット
次に、親御さんが亡くなられた後、お子さんたちが実家を相続して売却するケースです。この場合、手続きはすべて相続人が行うことになります。
メリット：相続税を大幅に抑えられる可能性がある
相続後に実家を売却する場合の最大のメリットは、相続税に関する特例を活用できる点です。
「小規模宅地等の特例」は、亡くなった親御さんと同居していた配偶者や子どもなどが自宅の土地を相続した場合、その土地の評価額を最大330㎡まで80%減額できるという非常に強力な制度です。例えば5,000万円と評価される土地なら、1,000万円まで評価額を下げることができ、相続税を大幅に節税できます。この特例の適用を目指すなら、相続後売却が選択肢になります。
メリット：相続後でも使える所得税の特例がある
相続した実家を売却する場合にも、譲渡所得税を軽減する特例が用意されています。
- 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）
一定の要件を満たす空き家になった実家を売却した場合、売却益から最大3,000万円を控除できます。ただし、「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「相続開始から3年後の年末までに売ること」「売却代金が1億円以下であること」など、細かい要件があるため注意が必要です。 - 取得費加算の特例
相続時に支払った相続税の一部を、売却した不動産の取得費に上乗せできる特例です。これにより譲渡所得が圧縮され、結果的に所得税が安くなります。この特例を使うには、相続税の申告期限から3年以内に売却する必要があります。
デメリット：手続きが複雑で、特例には期限がある
相続後の売却は、まず実家の名義を親御さんから相続人に変更する「相続登記」が必要です。相続人が複数いる場合は、誰がどのように相続するのかを決める「遺産分割協議」も行わなければならず、ここで話がまとまらないと売却に進めません。また、ご紹介した特例には「相続開始から3年以内」といった期限が設けられているものが多く、のんびりしていると適用できなくなるリスクがあります。
生前売却 vs 相続後売却 どちらを選ぶべき？
ここまで見てきたように、どちらの方法にも一長一短があります。ご自身の家庭の状況に合わせて、どちらがよりメリットが大きいかを判断することが大切です。
メリット・デメリット比較表
| タイミング | メリット |
| 生前売却 | ・3,000万円特別控除など、所得税の特例が強力 ・相続トラブルを回避しやすい |
| 相続後売却 | ・小規模宅地等の特例で相続税を大幅に節税できる可能性がある ・相続税を取得費に加算できる |
こんな方は「生前売却」がおすすめ
- 相続人が複数いて、相続で揉める可能性があるご家庭
- 親御さんの介護費用や老後の生活資金として、売却代金を使いたい場合
- 相続税の心配があまりなく、売却益にかかる所得税をできるだけ抑えたい方
こんな方は「相続後売却」がおすすめ
- 実家以外にも財産が多く、相続税が高額になりそうなご家庭（小規模宅地等の特例を使いたい）
- 相続人が少なく、遺産分割がスムーズに進められる見込みがある方
- 売却を急いでいない方
実家を売却する前に知っておきたい注意点
どちらのタイミングで売却するにしても、いくつか共通の注意点があります。事前に確認しておきましょう。
親の意思確認と判断能力は大丈夫？
生前売却を行う場合、大前提として不動産の所有者である親御さん自身の明確な売却意思が必要です。もし認知症などで判断能力が低下していると判断された場合、売買契約は無効になってしまいます。その場合は、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらうなど、法的な手続きが必要になります。
隣地との境界線は確定していますか？
古い実家の場合、お隣さんとの土地の境界が曖昧になっていることがあります。売却する際には、買主とのトラブルを防ぐためにも、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させる「境界確定測量」を行っておくことが望ましいです。
更地にすると固定資産税が上がるって本当？
「古い家は解体して更地で売った方が良い」と考える方もいるかもしれません。しかし、住宅が建っている土地には固定資産税が最大6分の1に軽減される優遇措置があります。建物を解体してしまうとこの特例が適用されなくなり、売れるまでの間の固定資産税が大幅に上がってしまうので注意が必要です。
まとめ
実家の売却は、生前と相続後、どちらのタイミングを選ぶかによって、税金の額や手続きの手間が大きく変わります。一概に「こちらが良い」とは言えず、ご家族の状況や財産の内容によって最適な答えは異なります。今回ご紹介したメリット・デメリットを参考に、ご家族でしっかりと話し合うことが何よりも大切です。それぞれの特例には細かい要件や期限が定められているため、判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談してみることをおすすめします。大切な実家だからこそ、後悔のない選択をしてくださいね。
参考文献
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国税庁 No.4124 相続財産中の宅地等の評価減の特例（小規模宅地等の特例）
- 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
実家の売却に関するよくある質問まとめ
Q.親が認知症になったら実家は売却できますか？（生前売却）
A.判断能力が不十分な場合、原則として売却はできません。しかし、「成年後見制度」を利用し、家庭裁判所が選任した成年後見人が本人に代わって売却手続きを行うことが可能です。
Q.親が老人ホームに入居するため実家を売却したい。注意点は？（生前売却）
A.親が住まなくなってから3年目の年末までに売却するなどの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。税金の負担を大きく軽減できる場合があるため、要件を確認しましょう。
Q.生前に実家を売却するメリット・デメリットは何ですか？（生前売却）
A.メリットは、売却代金を親の介護費用や生活費に充てられること、相続時のトラブルを減らせることです。デメリットは、親の住む場所がなくなることや、売却益に対して譲渡所得税がかかる可能性があることです。
Q.相続した実家を売却する際の手順を教えてください。（相続後売却）
A.まず、遺産分割協議で相続人全員の合意を得て、不動産の名義を相続人に変更（相続登記）します。その後、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始、買主が見つかれば売買契約を結び、決済・引き渡しとなります。
Q.相続した実家の売却で使える税金の特例はありますか？（相続後売却）
A.一定の要件を満たす空き家を相続した場合、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」という特例があります。適用には条件があるため、専門家への確認をおすすめします。
Q.相続人が複数いる場合、実家を売却するにはどうすればいいですか？（相続後売却）
A.相続人全員の同意が必要です。まず遺産分割協議を行い、①代表者1人の名義にして売却する、②相続人全員の共有名義のまま売却する、などの方法を決めます。いずれの場合も、全員の実印と印鑑証明書が必要になります。
