家なき子特例とは？相続税が80%減額！適用要件と改正点を解説

2025-07-23

ご実家を相続する予定だけど、親御さんとは同居していない…そんな方も多いのではないでしょうか。「同居していないと、土地の相続税が高くなるのでは？」と心配になりますよね。でも、諦めるのはまだ早いかもしれません。実は、一定の条件を満たせば、同居していなくても土地の評価額を80%も減額できる「家なき子特例」という制度があるんです。この記事では、相続税を大きく左右する「家なき子特例」について、その内容や複雑な適用要件、注意点を誰にでも分かりやすく、丁寧にご説明していきますね。

家なき子特例とは？

「家なき子特例」とは、正式な法律用語ではなく、相続税の特例制度である「小規模宅地等の特例」の中のひとつです。通常、小規模宅地等の特例で自宅の土地（特定居住用宅地等）の評価額を80%減額してもらうには、亡くなった方（被相続人）と同居していた親族が相続することが基本的な条件です。しかし、この家なき子特例を使えば、被相続人と同居していなかった親族でも、土地の評価額を最大330㎡まで80%も減額することができる、とても有利な制度なんです。

制度の目的と重要性

なぜこのような特例があるのでしょうか。それは、相続税が高額になることで、住む家を失ってしまう人を減らすためです。特に、被相続人が一人暮らしだった場合、相続人には別に持ち家がないことも考えられます。その相続人が実家を相続して生活の基盤にしようとしても、高額な相続税が課せられては、実家を手放さざるを得ないかもしれません。そうした事態を防ぎ、残された家族の生活を守るために、この家なき子特例が設けられているのです。相続税額に非常に大きな影響を与えるため、適用できるかどうかは必ず確認したい重要なポイントになります。

どれくらい相続税が安くなるの？

家なき子特例が適用されると、相続税の負担が劇的に軽くなることがあります。具体的な例で見てみましょう。

【例】
土地の評価額：5,000万円
土地の面積：200㎡（限度面積330㎡以下）
相続人：子1人（法定相続人1人）

＜家なき子特例を適用した場合＞
土地の評価額は80%減額されます。
5,000万円 × 80% = 4,000万円（減額される金額）
5,000万円 – 4,000万円 = 1,000万円（特例適用後の土地評価額）

相続税の基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 1人 = 3,600万円」なので、課税遺産総額は1,000万円となり、基礎控除額を下回ります。この場合、相続税は0円になります。

＜家なき子特例を適用しない場合＞
土地の評価額はそのまま5,000万円です。
課税遺産総額は「5,000万円 – 3,600万円 = 1,400万円」となり、この1,400万円に対して相続税が課税されます。

このように、特例が使えるかどうかで納税額に天と地ほどの差が生まれる可能性があるのです。

家なき子特例の適用要件【5つの必須条件】

家なき子特例は非常に強力な節税策ですが、誰でも使えるわけではありません。特に平成30年度の税制改正で要件が厳しくなり、節税目的での安易な利用ができないようになりました。特例を受けるためには、以下の5つの要件をすべて満たす必要があります。一つずつ丁寧に確認していきましょう。

要件	内　　　容
要件1	亡くなった方（被相続人）に、配偶者や同居していた相続人がいないこと。
要件2	土地を相続する親族が、相続開始前3年以内に自分自身または配偶者が所有する家に住んだことがないこと。
要件3	相続した土地を、相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月）まで所有し続けること。
要件4	相続開始前3年以内に、3親等内の親族や特別な関係にある法人が所有する家に住んだことがないこと。（平成30年改正で追加）
要件5	相続が始まったときに住んでいる家を、過去に一度も所有したことがないこと。（平成30年改正で追加）

【要件1】被相続人に配偶者や同居親族がいない

まず大前提として、亡くなった方が「おひとりさま」で暮らしていたことが必要です。具体的には、亡くなった時点で配偶者がおらず（死別や離婚、未婚など）、法定相続人となる親族の誰もが同居していなかった場合に、この要件を満たします。もし配偶者や同居の親族がいる場合は、その方々が小規模宅地等の特例を優先的に適用することになるため、家なき子特例の出番はありません。

【要件2】相続開始前3年以内に持ち家に住んでいない

次に、土地を相続する親族（あなた）が、持ち家を持っていないことが条件です。ポイントは「相続開始前3年以内」という期間と、「自分または配偶者名義の家」という点です。つまり、ずっと賃貸マンションやアパートに住んでいる方はこの要件を満たします。注意したいのは、たとえ自分名義の家がなくても、配偶者名義の家に住んでいる場合は対象外となってしまう点です。

【要件3】相続した宅地を申告期限まで所有し続ける

この特例は、相続した実家を生活の基盤として使い続ける人を支えるための制度です。そのため、相続税の申告だけ安く済ませてすぐに売却する、といった行為は認められていません。相続した土地は、相続税の申告期限である「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月後」まで、ずっと所有し続ける必要があります。この期間内に売却してしまうと、特例は適用できなくなります。

【要件4】3親等内の親族等の持ち家に住んでいない（平成30年改正）

ここからが、平成30年の改正で追加された厳しい要件です。以前は自分や配偶者の持ち家でなければよかったのですが、改正後は範囲が広がりました。具体的には、相続開始前3年以内に、ご自身の両親や子ども（1親等）、祖父母や兄弟姉妹（2親等）、おじ・おば（3親等）などが所有する家に住んでいた場合も、特例の対象外となります。親族が経営する会社（特別な関係がある法人）の社宅なども同様です。これは、名義だけを親族に移して「持ち家がない」状態を作り出すといった節税策を防ぐためのものです。

【要件5】今住んでいる家を過去に所有したことがない（平成30年改正）

こちらも改正で追加された要件で、意図的な節税対策に歯止めをかけるためのものです。例えば、もともと持っていた家を誰かに売却し、その家を賃貸物件として借りて住み続ける「リースバック」という方法で「持ち家なし」の状態を作り出したとします。このようなケースを防ぐため、「相続が始まった時点で住んでいる家を、過去に一度でも所有したことがある場合は特例を使えません」というルールが追加されました。

平成30年税制改正のポイント

すでにご説明した通り、平成30年度の税制改正によって、家なき子特例の適用要件は大幅に厳格化されました。これは、特例の本来の趣旨から外れた、過度な節税対策（租税回避行為）が問題視されたためです。ここでは改正のポイントを改めて整理します。

改正で厳しくなった2つのポイント

改正の核心は、前述の【要件4】と【要件5】が追加されたことです。これにより、以下のような行為が封じられました。

名義変更による租税回避：自分の持ち家を子どもや親族、経営する会社に名義変更し、自分は賃貸として住むことで「持ち家がない」状態を作り、特例を受けようとする行為。
リースバックによる租税回避：持ち家を第三者に売却し、賃料を払ってそのまま住み続けることで、実質的な所有状況を変えずに特例の要件を満たそうとする行為。

この改正により、本当に持ち家がなく、住宅の確保が必要な相続人を救済するという、制度本来の目的に沿った運用が徹底されることになったのです。

改正後の適用はいつから？

この改正された厳しい要件は、原則として平成30年4月1日以降に発生した相続から適用されています。ただし、急激な変更による影響を緩和するための経過措置が設けられ、令和2年3月31日までに発生した相続については、一定の条件下で改正前の要件が適用される場合がありました。しかし、現在発生する相続については、この新しい5つの要件をすべて満たす必要があると覚えておきましょう。

家なき子特例が使える？ケース別で確認

要件が複雑で、「自分の場合はどうなんだろう？」と不安になりますよね。ここでは、よくある具体的なケースを元に、家なき子特例が適用できるかどうかを見ていきましょう。

ケース1：親名義の実家に無償で住んでいる場合

例えば、相続人である長男が、被相続人である父名義の別の家（実家とは違う家）に家賃を払わずに住んでいるケースです。この場合、長男は「3親等内の親族（父）が所有する家」に住んでいることになるため、【要件4】に該当し、家なき子特例は適用できません。たとえ賃貸借契約を結んで家賃を払っていたとしても同様です。

ケース2：亡くなった方が老人ホームに入居していた場合

亡くなる直前は老人ホームで暮らしていたというケースも多いですね。この場合、自宅は空き家になりますが、すぐに特例が使えなくなるわけではありません。一定の要件を満たせば、老人ホーム入居前の自宅も「居住の用に供されていた」とみなされ、特例の対象となる可能性があります。

【主な要件】

被相続人が要介護認定や要支援認定を受けていたこと。
入居していた施設が、有料老人ホームや特別養護老人ホームなど法律で定められた施設であること。
自宅を他人に貸したり、事業用に使ったりしていないこと。

これらの条件を満たせば、自宅を相続した「家なき子」が特例を受けられる道が残されています。

ケース3：孫が「家なき子」の要件を満たす場合

被相続人の子ども（法定相続人）が持ち家を持っていて特例を使えない場合でも、お孫さんが「家なき子」の要件をすべて満たしていることがあります。この場合、遺言によってお孫さんに財産を遺す「遺贈」をすることで、お孫さんが家なき子特例を使って土地を相続できる可能性があります。ただし、お孫さんが遺贈で財産を取得すると、相続税が2割加算されるという点には注意が必要です。どちらが有利になるかは、専門家とよく相談して判断する必要があります。

家なき子特例の申告に必要な書類

家なき子特例の適用を受けるためには、相続税の申告書と一緒に、適用要件を満たしていることを証明する書類を税務署に提出する必要があります。特例を適用して納税額が0円になる場合でも、相続税の申告自体は必須ですのでご注意ください。申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

主に必要となる書類は以下の通りです。

必要書類	証明する内容・取得場所など
亡くなった方の戸籍謄本	配偶者の有無などを証明します。
土地を相続する人の戸籍の附票	過去の住所履歴が記載されており、相続開始前3年以内の居住地を証明します。市区町村役場で取得できます。
賃貸借契約書の写しなど	持ち家ではなく賃貸住宅に住んでいたことを証明します。
登記事項証明書（登記簿謄本）	現在住んでいる家を過去に所有していないことなどを証明するために必要となる場合があります。法務局で取得できます。
遺言書や遺産分割協議書の写し	特例の対象となる土地を、要件を満たす相続人が取得したことを証明します。

この他にも、ケースに応じて追加の書類が必要になることがあります。

まとめ

今回は、同居していなくても相続税を大幅に節税できる可能性がある「家なき子特例」について解説しました。土地の評価額を80%減額できる非常に強力な制度ですが、その分、適用要件は細かく、平成30年の改正でさらに厳格化されています。5つの要件をすべて満たしているか、ご自身の状況を一つひとつ丁寧にあてはめて確認することが大切です。

要件の判断は専門的な知識が必要で、少しでも解釈を間違えると、多額の相続税を支払うことになりかねません。「自分の場合は適用できるのかな？」と少しでも不安に感じたら、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けながら、適切に手続きを進めることで、安心して大切なご実家を受け継ぐことができるでしょう。

【参考文献】