居住用賃貸物件の購入費用は仕入税額控除できない？改正後のルールを解説

2026-02-08

不動産投資をお考えの方にとって、物件購入時にかかる消費税は大きな関心事ですよね。特に「仕入税額控除」が使えるかどうかは、資金計画に大きく影響します。実は、2020年の税制改正によって、アパートやマンションなどの居住用賃貸不動産の購入費用については、消費税の取り扱いが大きく変わりました。「知らずに購入して、想定外の税金が発生してしまった…」なんてことにならないよう、今回はこのルールについて、分かりやすく解説していきますね。

居住用賃貸建物の購入費用は仕入税額控除の対象外に

結論からお伝えすると、2020年10月1日以降に取得した一定の居住用賃貸建物については、その購入にかかった消費税を仕入税額控除の対象にできなくなりました。これは、不動産投資家の方々にとって非常に重要な変更点です。まずは、この制度の基本と、なぜこのような改正が行われたのかを見ていきましょう。

なぜ改正されたの？

この改正が行われた背景には、一部で行われていた「消費税還付スキーム」という節税策への対策があります。改正前は、居住用賃貸物件を購入した課税期間に、金の売買など課税売上を意図的に発生させることで、建物の購入にかかった多額の消費税の還付を受けることが可能でした。
住宅家賃は非課税売上であり、本来それに対応する建物の仕入れは控除できないのが原則です。しかし、この仕組みを利用することで、本来控除できないはずの消費税が還付されてしまうという問題がありました。この抜け道をふさぎ、制度を適正化する目的で、今回の改正が行われたのです。

対象となる「居住用賃貸建物」とは？

では、具体的にどのような建物がこのルールの対象になるのでしょうか。それは、「居住用賃貸建物」に該当するものです。これには2つのポイントがあります。

「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」以外の建物であること
税抜きの取得対価が1,000万円以上の「高額特定資産」であること

簡単に言うと、「税抜1,000万円以上の、居住用として貸し出す可能性のある建物」が対象となります。たとえ購入時に用途が未定でも、住宅として貸し出す可能性がある場合は、原則としてこのルールが適用されます。
反対に、明らかに事業用である店舗や事務所、旅館などは対象外です。具体例を表にまとめてみました。

居住用賃貸建物に該当し、仕入税額控除ができないもの（×）	居住用賃貸建物に該当せず、仕入税額控除の対象となるもの（〇）
・賃貸マンション、アパート・社宅として有償で貸し付ける建物・用途が確定していないが、居住用として貸す可能性がある建物	・建物のすべてが店舗や事務所である建物・旅館やホテル・販売目的で所有する建物（棚卸資産）で、貸付けの予定がないもの

いつから適用されているの？

この新しいルールは、令和2年（2020年）10月1日以後に行われた居住用賃貸建物の課税仕入れから適用されています。
ただし、経過措置として、令和2年（2020年）3月31日までに売買契約を締結している居住用賃貸建物については、取得が同年10月1日以降になったとしても、改正前のルールが適用され、仕入税額控除が可能です。

仕入税額控除ができないとどうなる？

仕入税額控除ができないということは、建物の購入時に支払った消費税を、納付する消費税額から差し引けないということです。例えば、税抜5,000万円の居住用賃貸建物を購入した場合、消費税は500万円かかります。この500万円がまるまる控除できなくなるため、資金的な負担は大きくなります。
控除できなかった消費税額は、法人税や所得税の計算上、「控除対象外消費税」として経費（損金）に算入することになりますが、消費税の納税額へのインパクトは非常に大きいと言えるでしょう。

【例】課税売上1億円（消費税1,000万円）、居住用賃貸建物5,000万円（消費税500万円）を購入した場合（他の経費は考慮しない）

改正前（一定の要件下）	改正後
納付税額：1,000万円 – 500万円 = 500万円	納付税額：1,000万円 – 0円 = 1,000万円

このように、同じ取引でも納税額に500万円もの差が生まれる可能性があるのです。

一部が店舗や事務所の場合はどうなる？

1階が店舗で2階以上が居住用のアパートのような「店舗併用住宅」の場合はどうなるのでしょうか。この場合、建物全体が控除対象外になるわけではありません。
建物の構造や設備の状況によって、居住用部分と事業用（店舗・事務所など）部分を合理的に区分している場合は、事業用部分にかかる消費税額については、仕入税額控除の対象とすることができます。
「合理的な区分」とは、一般的に床面積の割合や建設原価の割合など、実態に応じた客観的な基準で按分することを指します。

後から控除を受けられる救済措置も

一度は仕入税額控除が認められなかった居住用賃貸建物ですが、その後の状況の変化によっては、支払った消費税の一部または全部を取り戻せる可能性があります。これは「調整措置」と呼ばれるもので、大きく2つのケースが考えられます。

課税賃貸用に転用した場合

居住用賃貸建物を取得してから3年以内に、その建物の全部または一部を事務所や店舗といった事業用（課税賃貸用）に転用した場合は、調整計算により、仕入税額控除が認められます。
具体的には、建物を取得した課税期間の初日から3年を経過する日の属する課税期間（第3年度の課税期間）の末日までの間に、どれくらいの期間、事業用として貸し付けたかの割合（課税賃貸割合）に応じて計算した金額を、第3年度の課税期間の仕入控除税額に加算できます。

譲渡（売却）した場合

同じく、建物を取得してから3年以内に、その建物を第三者に売却した場合も調整計算の対象となります。建物の売却は課税取引となるため、その譲渡対価なども含めて計算した一定の金額を、売却した日の属する課税期間の仕入控除税額に加算することができます。

これらの調整計算は少し複雑なので、適用を検討する際は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

インボイス制度導入後の影響は？

インボイス制度が導入されたことで、特に免税事業者から建物を購入する場合の取り扱いが少し変わります。
宅地建物取引業者以外の事業者が、インボイスを発行しない免税事業者から居住用賃貸建物を購入する場合、そもそも消費税の支払いがない（取引対価に含まれる）と扱われるため、「控除対象外消費税」も発生しません。
インボイス制度の経過措置期間中（令和11年9月30日まで）は、一定割合を仕入税額控除の対象とみなすことができますが、居住用賃貸建物の場合はその控除が制限されるため、結果として控除対象外消費税が発生することになります。取引相手が誰かによって会計処理が変わる点に注意が必要です。