土地を探したり、マイホームを建てたりする計画の中で「市街化区域」という言葉を耳にしたことはありませんか？「なんとなく街のことかな？」というイメージはあっても、具体的にどんな場所で、どんなルールがあるのかは少し分かりにくいですよね。実は、この市街化区域を理解することは、快適な暮らしを実現し、大切な資産を守る上でとても重要なポイントなんです。この記事では、市街化区域の基本から、よく似た「市街化調整区域」との違い、メリットやデメリットまで、専門用語をかみ砕いて優しく解説していきますね。
市街化区域とは？基本的な知識を学ぼう
まずはじめに、「市街化区域」がどのようなものなのか、基本的なところから見ていきましょう。これは国が定めた「都市計画法」という法律に基づいて決められている、街づくりのための大切なエリア分けの一つです。
市街化区域の定義
市街化区域とは、簡単に言うと「積極的に街として発展させていくエリア」のことです。法律（都市計画法第7条）では、次の2つの区域が指定されると定められています。
- すでに家やお店がたくさん建ち並び、市街地を形成している区域
- おおむね10年以内に、優先的かつ計画的に市街化を進めるべき区域
つまり、すでに賑わっている街の中心部や、これから宅地開発やインフラ整備が進められる予定の地域がこれにあたります。人々が住み、働き、集うための場所と考えるとイメージしやすいですね。
都市計画との関係
そもそも「都市計画」とは、住民みんなが安全で快適に暮らせる街をつくるための計画のことです。限られた土地を有効に使うために、都市計画の対象となるエリアを「市街化区域」と、開発を抑える「市街化調整区域」に分ける制度があります。これを「線引き」と呼び、無秩序な開発（スプロール化）を防ぎ、計画的な街づくりを行う目的があるんです。
どんな場所が指定されるの？
市街化区域に指定されるのは、すでに市街地となっている場所や、人口、産業の動向から見て今後10年以内に市街化が進むと予測される地域です。特に、首都圏、近畿圏、中部圏の既成市街地やその周辺地域などは、原則としてこの区域区分を定めることになっています。これにより、道路や下水道などのインフラ整備が効率的に進められるわけです。
市街化区域と市街化調整区域の明確な違い
「市街化区域」とセットでよく聞くのが「市街化調整区域」です。名前は似ていますが、その役割は正反対。この違いをしっかり理解しておくことが、土地選びで失敗しないためのカギになります。下の表でポイントを比較してみましょう。
| 項目 | 市街化区域 |
| 目的 | 街を活性化させ、人々が住みやすくするためのエリア |
| 建築 | 原則として自由に建物を建てられる（後述の用途地域の制限はあります） |
| 開発許可 | 原則1,000㎡（三大都市圏の一部では500㎡）以上の開発で許可が必要 |
| インフラ整備 | 道路、公園、下水道などが優先的に整備される |
| 税金 | 固定資産税に加え、都市計画税がかかる |
| 項目 | 市街化調整区域 |
| 目的 | 無秩序な市街化を抑制し、自然環境や農地などを守るためのエリア |
| 建築 | 原則として住宅などの建物を新しく建てることはできない（例外あり） |
| 開発許可 | 規模にかかわらず、原則としてすべての開発行為に許可が必要 |
| インフラ整備 | 基本的に行われないことが多い |
| 税金 | 都市計画税はかからない |
このように、家を建てて住むことを前提とするなら、基本的には市街化区域の土地を選ぶことになります。
市街化区域に住むメリット
では、市街化区域に土地を買ったり家を建てたりすることには、具体的にどんな良い点があるのでしょうか。主なメリットを3つご紹介します。
生活の利便性が高い
最大のメリットは、なんといっても暮らしやすさです。市街化区域では、電気・ガス・上下水道といったライフラインがきちんと整備されています。また、道路や公共交通機関も整っているため、通勤や通学、買い物に便利です。学校や病院、スーパーマーケットなどの生活に必要な施設も揃いやすいので、安心して快適な毎日を送ることができます。
資産価値が安定しやすい
市街化区域は、人々が住みたい、利用したいと思うエリアなので、不動産としての需要が高い傾向にあります。そのため、土地や建物の価値が急激に下がりにくく、資産価値が安定しやすいのが特徴です。将来、もし家を売却したり賃貸に出したりすることになっても、買い手や借り手が見つかりやすいという安心感があります。
住宅ローンが通りやすい
家を建てる際に多くの方が利用する住宅ローンですが、金融機関は土地や建物の担保価値を重視します。市街化調整区域の不動産は建築制限などから担保価値が低いと評価されがちですが、市街化区域の不動産は価値が安定しているため、担保として高く評価されやすく、住宅ローンの審査がスムーズに進みやすいというメリットもあります。
知っておきたい市街化区域のデメリット
良いことばかりに見える市街化区域ですが、もちろん注意しておきたい点もあります。デメリットもしっかりと把握しておきましょう。
税金の負担が大きい
市街化区域内の土地や家屋を持っていると、固定資産税のほかに「都市計画税」という税金が課されます。これは、道路や公園の整備など、街づくりの費用に使われる目的税です。税率は市町村によって異なりますが、固定資産税評価額に対して最大0.3%が課税されるため、年間の税負担は市街化調整区域に比べて大きくなります。
建築に制限がある（建ぺい率・容積率）
市街化区域ならどんな家でも建てられるわけではありません。区域内はさらに「用途地域」というルールで細かくエリア分けされており、その場所ごとに建てられる建物の種類や大きさが決められています。特に、敷地面積に対してどれくらいの広さの家を建てられるかを示す「建ぺい率」や、延床面積の上限を決める「容積率」といった制限があります。これにより、閑静な住宅街に突然大きな商業ビルが建つ、といった事態を防いでいるのです。
環境の問題
人が多く集まる便利なエリアであるため、場所によっては車の交通量が多く、騒音や排気ガスが気になることもあります。また、商業地域の近くでは夜も賑やかかもしれません。静かな環境を最優先したい場合は、同じ市街化区域の中でも、より落ち着いた住居系のエリアを選ぶなどの工夫が必要です。
市街化区域の中の「用途地域」とは？
先ほど少し触れた「用途地域」は、市街化区域を理解する上で欠かせないルールです。これは、その土地をどのような目的で使うかを定めたもので、全部で13種類あります。大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」の3つのグループに分類できます。
| 分類 | 主な特徴 |
| 住居系（8種類） | 静かで良好な住環境を守るためのエリアです。「第一種低層住居専用地域」など、建物の高さや用途に厳しい制限があります。 |
| 商業系（2種類） | 駅前のように、お店や事務所が集まるエリアです。利便性は高いですが、賑やかでさまざまな建物が混在します。 |
| 工業系（3種類） | 工場の操業環境を守るためのエリアです。「工業専用地域」では住宅を建てることができないなど、住む場所選びには注意が必要です。 |
土地を探すときは、市街化区域であるかどうかに加え、この13種類の用途地域のうち、どれに該当するのかを必ず確認するようにしましょう。それによって、建てられる家の大きさや、周辺の環境が大きく変わってきます。
自分の土地が市街化区域か調べる方法
気になる土地が市街化区域なのか、それとも市街化調整区域なのかを調べるのは、実はとても簡単です。主に2つの方法があります。
役所の窓口で確認する
最も確実な方法は、その土地がある市区町村の役所へ行くことです。「都市計画課」や「まちづくり課」といった担当部署の窓口で、住所を伝えれば、その土地がどの区域に該当するのか、またどの用途地域に指定されているのかを教えてもらえます。
インターネットで調べる
最近では、多くの自治体がウェブサイト上で「都市計画図」を公開しています。パソコンやスマートフォンから「〇〇市 都市計画図」などと検索すれば、地図上で色分けされた区域情報を確認することができます。自宅にいながら手軽に調べられるので、とても便利ですよ。
まとめ
今回は、「市街化区域」について詳しく解説しました。ポイントを振り返ってみましょう。
- 市街化区域は、人々が快適に暮らせるように計画的に街づくりを進めるエリアです。
- インフラが整い、生活の利便性が高く、資産価値も安定しやすいという大きなメリットがあります。
- 一方で、都市計画税の負担や、建ぺい率・容積率などの建築制限があることも覚えておく必要があります。
- 土地を探す際は、市街化区域かどうか、そしてどの「用途地域」に属するかを確認することが、理想の住まいづくりへの第一歩です。
少し難しく感じるかもしれませんが、この知識はあなたの土地選びや家づくりを成功させるための強い味方になります。ぜひ参考にして、後悔のない不動産選びをしてくださいね。
市街化区域のよくある質問まとめ
Q.市街化区域とは何ですか？
A.都市計画法に基づき、すでに市街地となっている、または今後10年以内に優先的に市街化を進めるべきエリアのことです。住宅や商業施設などが建てやすいように定められています。
Q.市街化調整区域との違いは何ですか？
A.市街化区域が市街化を促進するエリアであるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑制するエリアです。市街化調整区域では、原則として建物の建築が厳しく制限されます。
Q.市街化区域のメリットは何ですか？
A.建築許可が得やすく、水道・電気・ガスなどのインフラが整備されている点です。また、人が集まりやすいため土地の資産価値が安定しやすく、売買しやすい傾向があります。
Q.市街化区域ならどんな建物でも建てられますか？
A.いいえ。用途地域によって建てられる建物の種類や大きさ（建ぺい率・容積率）に制限があります。例えば、住居専用地域に大規模な商業施設は建てられません。
Q.自分の土地が市街化区域か調べる方法は？
A.土地がある市区町村の役所（都市計画課など）で確認できます。また、多くの自治体のウェブサイトで公開されている都市計画図でも調べることが可能です。
Q.市街化区域だと税金は高くなりますか？
A.市街化区域内の土地や家屋には、固定資産税に加えて「都市計画税」が課される場合があります。そのため、市街化調整区域に比べて税負担が大きくなる可能性があります。
