市街地再開発事業で相続税はどう変わる？土地の評価額への影響を解説

2025-09-10

ご自身の土地が市街地再開発事業の対象区域になったけれど、その最中に相続が発生したらどうなるのだろう…と不安に思っていませんか？市街地再開発事業は、街をより良くするための素晴らしい取り組みですが、完了までに数年から十数年かかることも珍しくありません。もし、この期間中に相続が発生すると、土地の相続税評価額の計算がとても複雑になります。なぜなら、事業の進み具合によって評価方法がガラッと変わるからです。この記事では、市街地再開発事業の対象となった土地の相続税評価額が、事業の進行度によってどのように変わるのか、そして注意すべきポイントについて、わかりやすく解説していきますね。

市街地再開発事業とは？基本的な仕組みを理解しよう

まずは、「市街地再開発事業」がどのようなものか、基本からおさらいしましょう。この事業は、古くなった木造住宅が密集しているエリアや、土地が細かく分かれていて有効活用できていない市街地を対象に行われます。道路や公園といった公共施設を整備し、バラバラだった土地をまとめて大きなビルやマンションを建てることで、安全で快適な街に生まれ変わらせることを目指す都市計画事業です。

市街地再開発事業の目的

市街地再開発事業の主な目的は、単に建物を新しくすることだけではありません。例えば、道幅を広げて消防車が通りやすくしたり、燃えにくい建物を建てて防災性を向上させたり、商業施設を誘致して地域経済を活性化させたりと、多岐にわたります。土地をより効率的に利用することで、都市全体の機能を高めることが大きな狙いです。

事業の流れ

市街地再開発事業は、非常に長い時間をかけて進められます。大まかな流れとしては、「都市計画の決定」から始まり、「事業計画の認可」、そして地権者さんの権利を新しい建物の床に置き換える「権利変換計画の認可」、その後「工事」、そして最後に「建物の完成・引き渡し」となります。この一連の流れの中で、相続がどのタイミングで発生したかが、相続税評価において非常に重要になるんです。

「権利変換方式」とは？

市街地再開発事業でよく用いられるのが「権利変換方式」です。これは、事業区域内にもともと持っていた土地や建物の権利（資産価値）を、新しく建設されるビルやマンションの床（区分所有権など）に等価で置き換える（変換する）仕組みのことです。つまり、土地を手放す代わりに、完成後の新しい建物の一部をもらえる、というイメージですね。この権利変換がいつ行われるかが、相続税評価の大きな分かれ目となります。

相続発生！再開発の進行度で変わる土地の評価方法

市街地再開発事業の対象地を相続した場合、その土地の評価方法は、相続が発生した時点での事業の進捗状況によって大きく3つの段階に分かれます。いつ亡くなられたかによって、評価の仕方が全く異なるので、注意深く確認する必要があります。

段階1：権利変換計画の認可前

事業計画は決まっているけれど、まだ具体的な権利変換計画が行政から認可されていない段階で相続が発生した場合です。この時点では、まだご自身の権利が新しい建物の床に確定していないため、評価対象は「従前の宅地」、つまり再開発前の土地そのものになります。評価方法は、通常の土地と同じく、路線価が定められている地域であれば「路線価方式」で評価します。

段階2：権利変換計画の認可後～工事完了・引き渡し前

権利変換計画が認可された後から、新しい建物が完成して引き渡されるまでの間に相続が発生した場合です。この段階が最も評価が複雑になります。権利変換によって、もとの土地や建物に対する権利は消滅し、その代わりに「新しい施設建築物の一部を取得できる権利」を持つことになります。この「権利」を評価する必要があるのです。多くの場合、この段階の土地は路線価図で「個別評価」と表示され、特別な手続きが必要になります。

段階3：工事完了・引き渡し後

再開発工事がすべて完了し、新しい建物（権利床）の引き渡しを受けた後に相続が発生した場合です。この時点では、すでに新しい資産を所有している状態ですので、評価対象は「換地」、つまり完成したマンションの区分所有権とその敷地利用権になります。評価方法も、通常の分譲マンションなどを評価するのと同じ方法で行います。

事業の進行度	評価対象
権利変換計画の認可前	従前の宅地（再開発前の土地）
権利変換計画の認可後～引き渡し前	施設建築物の一部を取得する権利
工事完了・引き渡し後	換地（完成後の新しい建物と敷地）

最も複雑！権利変換中の相続税評価のポイント

先ほどの3段階のうち、特に注意が必要なのが「段階2：権利変換中」の評価です。この時期の土地は、通常の評価方法が適用できず、特別なルールに基づいて評価額を算出しなければなりません。いくつか重要なポイントを見ていきましょう。

路線価図に「個別評価」と表示されていたら？

再開発事業中の土地は、路線価図を見ると路線価が記載されておらず、「個別評価」と表示されていることがほとんどです。この場合、納税者自身で勝手に評価額を決めることはできません。管轄の税務署に「個別評価申出書」という書類を提出し、評価を依頼する必要があります。提出後、1ヶ月から2ヶ月ほどで税務署から「個別評価回答書」が送られてきて、そこに記載された1平方メートルあたりの価額を基に相続税評価額を計算します。

評価額が減額されるケース

仮換地（権利変換後の土地）が造成工事中で、相続が発生した日から工事完了まで1年を超えると見込まれる場合には、特例として評価額を減額できることがあります。具体的には、造成工事が完了したものとして評価した価額から5%を控除（95%評価）することができます。工事の状況によっては評価額を抑えられる可能性があるので、必ず確認したいポイントです。

清算金がある場合の調整

権利変換では、もともとの資産価値と、新しく受け取る権利床の価値がぴったり一致しないこともあります。その差額を調整するために支払われるお金が「清算金」です。

交付される清算金： 新しい権利床の価値がもとの資産価値より低い場合に受け取るお金です。相続時点で交付が確実に見込まれる場合、その金額を評価額に加算します。
徴収される清算金： 新しい権利床の価値がもとの資産価値より高い場合に支払うお金です。徴収が確実に見込まれる場合、その金額を評価額から減算します。

この清算金の調整も、評価額に直接影響するため、忘れずに行う必要があります。

建物はどう評価する？「建物を受け取れる権利」の評価

再開発事業では、土地だけでなく、その上に建っていた建物も権利変換の対象となります。従前の建物は取り壊されてしまいますが、その代わりに新しい建物の床を取得する権利を相続することになります。この「建物を受け取れる権利」も、もちろん相続財産として評価が必要です。

権利変換後の建物の権利の評価方法

権利変換計画が認可された後に相続が発生した場合、従前の建物はすでになく、代わりに「新しい建物の床を取得できる権利」という債権を相続したことになります。この権利の評価は、国税庁の通達などを参考に、実務上は以下のように計算されることが一般的です。

評価額＝権利変換価額のうち建物部分の価額 × 70%

これは、まだ完成していない建物の価値を評価するための特別な計算方法です。

70%で評価される理由

なぜ70%を掛けるのかというと、これは財産評価基本通達にある「建築中の家屋の評価」の考え方に準じているためです。建築中の家屋は、その時点までにかかった工事費用の総額（費用現価）の70%で評価するというルールがあり、未完成であることのリスクなどを考慮して、完成品よりも低い価値で評価されるのです。

注意点：工事完了までの期間

土地の評価と同様に、建物の権利についても、相続発生時から工事完了まで1年を超えると見込まれる場合には、さらに評価額が低くなる可能性があります。上記の70%で評価した価額から、さらに5%を控除できる場合があるため、工事の進捗状況はしっかりと確認しましょう。

市街地再開発事業対象地の相続で注意すべきこと

これまで見てきたように、市街地再開発事業が絡む相続は非常に専門的です。手続きを進める上で、特に注意していただきたい点をまとめました。

役所調査で進捗状況を正確に把握する

最も重要なのは、相続開始日（亡くなられた日）時点での事業の進捗状況を正確に把握することです。市区町村の都市計画課や再開発の担当部署、あるいは再開発組合などに問い合わせて、「権利変換計画の認可日」や「仮換地の指定状況」、「工事の進捗具合」などを証明する書類とともに詳しく確認する必要があります。この情報が、どの評価方法を選択するかの判断基準になります。

「個別評価申出書」の提出を忘れずに

路線価図に「個別評価」と記載されている場合は、申出書の提出が必須です。税務署からの回答には1ヶ月から2ヶ月ほど時間がかかるため、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）に間に合うように、早めに手続きを始めましょう。申告期限ギリギリになって慌てないよう、スケジュール管理が大切です。

専門家への相談がおすすめ

市街地再開発事業対象地の相続税評価は、ここまでお読みいただいてわかるように、非常に複雑で判断が難しいポイントが数多くあります。評価方法を一つ間違えるだけで、納税額が大きく変わってしまう可能性があります。税金を払い過ぎてしまったり、逆に少なく申告して後から追徴課税されたりするリスクを避けるためにも、不動産評価、特に再開発案件に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。