換価分割で不動産売却！譲渡所得税の負担は誰がどう払う？徹底解説

2025-04-18

ご家族が遺した不動産を相続したものの、相続人が複数いるため、どうやって分けたらいいか悩んでいませんか？そんなとき、不動産を売却して現金で分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」は、公平でわかりやすい方法としてよく選ばれます。しかし、ここで気になるのが「譲渡所得税」です。この税金のことを知らないと、思わぬ負担が発生してしまうかもしれません。この記事では、換価分割で不動産を売却した場合の譲渡所得税について、誰が・いつ・いくら負担するのか、そして賢く節税できる特例まで、わかりやすく解説していきます。

換価分割とは？まずは基本を知ろう

換価分割とは、相続した不動産などの遺産を売却して現金に換え、その現金を相続人間で分け合う方法です。物理的に分けにくい不動産でも、現金にすることで1円単位まできっちり公平に分割できるのが最大のメリットです。特に、誰もその不動産に住む予定がない場合や、相続税の納税資金を確保したい場合に有効な手段となります。

他の遺産分割方法との違い

遺産の分け方には、換価分割の他に「現物分割」と「代償分割」があります。それぞれの特徴を比べてみましょう。

分割方法	内　　容
現物分割	土地は長男、建物は次男、預貯金は長女というように、遺産をそのままの形で分ける方法。最もシンプルな方法ですが、財産の価値が異なると不公平感が出やすいです。
代償分割	長男が不動産をすべて相続する代わりに、他の相続人（次男や長女）に法定相続分に相当するお金（代償金）を支払う方法。不動産を残したい場合に有効ですが、不動産を相続する人には代償金を支払う資力が必要です。
換価分割	不動産などを売却して現金化し、そのお金を相続人で分ける方法。公平に分けられますが、大切な不動産を手放すことになり、売却には諸経費や税金がかかります。

換価分割のメリット・デメリット

換価分割には良い点もあれば、注意すべき点もあります。

【メリット】

公平な分割が可能：現金を分けるので、相続人間で不公平が生じにくいです。
代償金が不要：代償分割のように、誰かが自己資金を用意する必要がありません。
納税資金の確保：売却で得た現金で、相続税やその他の費用を支払うことができます。

【デメリット】

資産を手放すことになる：思い出のある家や土地を残すことはできません。
希望価格で売れるとは限らない：市場の状況や売却を急ぐ事情によっては、想定より低い価格になる可能性があります。
諸経費と税金がかかる：不動産会社への仲介手数料や登記費用、そして売却益に対して譲渡所得税がかかります。

換価分割の手続きの流れ

換価分割は、一般的に以下の流れで進められます。

遺産分割協議：相続人全員で、不動産を換価分割することに合意します。その内容を「遺産分割協議書」にまとめます。
相続登記：不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更します。
不動産の売却：不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つけて売買契約を結びます。
代金の分配：売却代金から諸経費や税金を差し引いた後、遺産分割協議書で決めた割合に応じて各相続人に分配します。

換価分割でかかる譲渡所得税の基本

換価分割で不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これをまとめて「譲渡所得税」と呼びます。この税金は、相続人自身が確定申告をして納税する必要があります。

譲渡所得税は誰が負担するの？

ここが最も重要なポイントです。換価分割の場合、譲渡所得税は不動産を売却した相続人全員が、それぞれの取得割合（持分）に応じて負担します。たとえ手続きを簡単にするために代表者1人の名義（単独登記）で売却したとしても、税金の負担義務は売却代金を受け取るすべての相続人にあります。代表者1人だけが全額を負担するわけではないので、注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。

課税譲渡所得金額＝売却価格－ (取得費＋譲渡費用)

譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額 × 税率

売却価格：不動産が売れた金額です。
取得費：亡くなった方（被相続人）がその不動産を購入したときの代金や手数料のことです。購入時の契約書などが見つからず取得費がわからない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することができます。
譲渡費用：売却のために直接かかった費用で、不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などが含まれます。

税率は不動産の所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。重要なのは、この所有期間は亡くなった方（被相続人）がその不動産を取得した日からカウントするという点です。相続してからすぐに売却したとしても、被相続人が長く所有していれば、低い税率が適用されます。

所有期間	区分	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
5年以下（売却した年の1月1日時点）	短期譲渡所得	39.63%
5年超（売却した年の1月1日時点）	長期譲渡所得	20.315%

相続登記の方法で税金の扱いが変わる？注意点

亡くなった方名義のままでは不動産は売却できません。必ず相続人の名義に変更する「相続登記」が必要です。この登記の方法によっては、税務上のトラブルにつながる可能性があるので注意が必要です。

相続人全員の共有名義で登記する場合

相続人それぞれの持分で共有登記する方法です。税務上は最も明確で、各相続人が自分の持分に応じた譲渡所得を計算し、確定申告を行います。手続きは少し煩雑になりますが、トラブルは起きにくい方法です。

代表者1人の単独名義で登記する場合

手続きをスムーズに進めるため、相続人のうち1人を代表者として、その人の名義で登記してから売却する方法です。この場合、非常に重要なのが遺産分割協議書の書き方です。

遺産分割協議書に、「この登記は換価分割を目的とするものであり、売却代金は各相続人が〇〇の割合で取得する」という旨を必ず明記してください。この記載がないと、税務署から「代表者がいったん不動産をすべて相続し、その売却代金を他の相続人に贈与した」とみなされ、高額な贈与税が課せられる危険性があります。適切な遺産分割協議書を作成すれば、この方法でも各相続人が譲渡所得を申告することになり、贈与税はかかりません。

知らないと損！譲渡所得税の負担を軽くする3つの特例

相続した不動産の売却には、税負担を軽減できる特例が用意されています。要件に当てはまれば大幅な節税につながるため、必ず確認しましょう。

相続税の取得費加算の特例

相続の際に相続税を納めた人が、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内にその相続した不動産を売却した場合、納めた相続税の一部を不動産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで課税対象となる譲渡所得が減り、結果的に譲渡所得税が安くなります。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家（いわゆる空き家）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる強力な特例です。ただし、適用には以下のような細かい要件があります。

相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（耐震リフォームが必要な場合あり）
相続開始から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
売却代金が1億円以下であること

※令和6年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除額が最大2,000万円になります。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

亡くなった方と同居していた相続人がその家を相続し、売却した場合に適用できる可能性がある特例です。この場合、売却した家が相続人自身の「マイホーム」に該当すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。上記の「空き家特例」とは別の制度であり、適用要件も異なりますので、自分がどちらに該当するか確認が必要です。

換価分割と他の税金の関係

換価分割では、譲渡所得税以外にもいくつかの税金が関わってきます。

相続税との関係

相続税は、亡くなった日（相続開始日）時点での財産の評価額に基づいて計算されます。そのため、その後に不動産をいくらで売却したとしても、基本的に相続税の金額には影響しません。売却価格が高くても低くても、相続税は変わらないと覚えておきましょう。

贈与税との関係

前述のとおり、遺産分割協議書に「換価分割が目的であること」と「代金の分配割合」をきちんと記載しておけば、売却代金を分けても贈与とはみなされず、贈与税はかかりません。遺産分割協議書の作成は非常に重要です。

その他の費用（登録免許税・印紙税など）

税金以外にも、不動産を売却する際には以下のような費用がかかります。

登録免許税：相続登記の際に法務局に納める税金です。
印紙税：不動産の売買契約書に貼る収入印紙の代金です。
仲介手数料：売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。

これらの費用も誰がどのように負担するのか、事前に相続人間で話し合っておくとスムーズです。

まとめ

換価分割で不動産を売却した場合、その売却益に対する譲渡所得税は、相続人全員がそれぞれの取得割合に応じて負担するのが原則です。税額の計算や特例の適用には専門的な知識が必要であり、特に手続きを簡略化するために代表者1人の名義で売却する際には、遺産分割協議書の書き方に細心の注意を払わないと、思わぬ贈与税がかかるリスクもあります。ご自身での判断が難しいと感じたら、相続に詳しい税理士などの専門家に相談し、最適な方法で手続きを進めることをお勧めします。