換価分割の相続税申告、正しい記載は？代表者取得と代償金は間違い？

2025-12-12

ご家族が亡くなり、不動産などの遺産を相続したけれど、誰も住む予定がない…。そんな時、不動産を売却してお金に換え、相続人で分け合う「換価分割（かんかぶんかつ）」はとても公平で有効な方法です。手続きをスムーズに進めるため、代表者一人が不動産を取得して売却手続きを進めるケースも多いですよね。でも、いざ相続税の申告書を書こうとしたとき、「これって、どう書けばいいの？」と迷ってしまう方が少なくありません。「代表者が一度取得したのだから、他の相続人には代償金を支払った、と書くのかな？」「それとも、最初からみんなで売却代金を分ける前提だったから、その割合で財産を取得したと書くの？」この違い、実はとっても重要なんです。もし間違った記載をしてしまうと、後から思わぬ税金がかかってしまう可能性も…。この記事では、換価分割を行った際の相続税申告書の正しい記載方法について、分かりやすく解説していきますね。

換価分割と代償分割、相続税申告での根本的な違い

まず、相続税の申告でなぜ記載方法が問題になるのか、その背景にある「換価分割」と「代償分割」という2つの遺産分割方法の違いから見ていきましょう。この2つは、お金の流れが似ているように見えることがありますが、法律上・税務上の意味は全く異なります。

換価分割とは？

換価分割とは、不動産や株式といった、そのままでは分けにくい遺産を売却してお金に換え、その現金を相続人同士で分け合う方法です。例えば、3,000万円で売れた不動産を相続人3人で分ける場合、諸経費を引いた残りを1,000万円ずつ受け取る、といった形です。一番の目的は、相続人全員で公平に遺産を分けることにあります。

代償分割とは？

一方、代償分割とは、相続人のうちの一人（例えば長男）が不動産などの遺産をそのままの形で取得する代わりに、他の相続人（例えば次男や長女）に対して、その人の法定相続分に見合うお金（代償金）を支払う方法です。このとき支払う代償金は、不動産を取得した相続人がもともと持っていた自分のお金（自己資金）から支払うのが原則です。事業用の土地や自宅など、その財産自体を残したい場合に選ばれることが多い方法ですね。

なぜこの2つが混同されやすいの？

この2つが混同されやすいのは、「代表者が不動産を取得し、売却し、他の相続人にお金を渡す」という表面的なお金の流れが、代償分割の「不動産を取得した人が、他の相続人にお金を渡す」という流れと似ているからです。しかし、そのお金の出どころや目的が全く違います。換価分割で渡すお金は「売却代金そのもの」ですが、代償分割で渡すお金は「取得者の自己資金」なのです。この違いを理解することが、正しい申告への第一歩になります。

相続税申告書、正しい記載方法はどっち？

では、いよいよ本題です。代表者が不動産を取得して売却する換価分割の場合、相続税申告書にはどのように記載するのが正しいのでしょうか。

結論：換価分割の事実通りに記載するのが正解

結論からお伝えすると、「換価分割を行い、その売却代金の分配割合に応じて、各相続人が財産を取得した」と事実通りに記載するのが正解です。たとえ手続きの便宜上、代表者一人の名義（単独登記）にしたとしても、遺産分割協議で「この不動産は売却して現金で分ける」と決めているのであれば、それはあくまで換価分割です。相続税の申告書（第11表遺産分割の状況）にも、各相続人が最終的に取得する現金の割合に応じて、不動産を取得したものとして記載します。例えば、売却代金を2人で半分ずつ分けるなら、不動産をそれぞれ1/2ずつ取得した、と書くのが正しい方法です。

なぜ「代表者が取得して代償金を支払う」記載はNG？

もし、このケースを「代表者が不動産をすべて取得し、他の相続人に代償金を支払った」と記載してしまうと、それは事実とは異なる「代償分割」として申告したことになります。これには、いくつかの大きな問題点があります。

贈与税のリスク： 本来は売却代金を分けただけなのに、形式上は「代表者から他の相続人へお金を渡した」ことになります。遺産分割協議書の内容と整合性が取れていないと、税務署から「これは代表者からの贈与ではないか？」と指摘され、高額な贈与税が課されるリスクがあります。
税額計算の違い： 代償分割の場合、相続税の課税価格の計算方法が異なります。代償金を支払った人は取得した財産の価額から代償金の額を差し引き、受け取った人はその額を加算します。事実と異なる方法で計算すると、本来納めるべき相続税額が変わってきてしまう可能性があります。
譲渡所得税の問題： 不動産を売却して利益が出た場合にかかる譲渡所得税の申告者も変わってきます。詳しくは後述しますが、この点でも大きな違いが生まれます。

このように、安易に代償分割として記載してしまうと、後々大きなトラブルにつながりかねません。必ず、遺産分割協議で決めた事実通りの内容で申告しましょう。

換価分割と代償分割、税金の計算はこう違う！

「記載方法が違うだけで、そんなに税金が変わるの？」と疑問に思うかもしれませんね。ここでは、相続税と、その後の譲渡所得税でどのような違いが出るのかを具体的に見ていきましょう。

相続税の課税価格の計算方法

相続税を計算する際の、各相続人が取得した財産の評価額（課税価格）の考え方が異なります。

分割方法	課税価格の計算方法
換価分割	不動産の相続税評価額を、売却代金の分配割合に応じて按分します。（例）評価額6,000万円の不動産を売却し、代金を兄弟2人で1/2ずつ分ける場合、各相続人の取得財産額は3,000万円となります。
代償分割	・財産を取得した人：不動産の相続税評価額から、支払った代償金の額を差し引きます。・代償金を受け取った人：受け取った代償金の額が、そのまま取得財産額となります。

※代償分割の計算は、分割時の時価を考慮するなど少し複雑な場合がありますが、基本的な考え方はこのようになります。

譲渡所得税は誰が申告する？

相続税の申告が終わっても、不動産を売却したことによる税金の手続きが残っています。売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告をして所得税・住民税を納める必要がありますが、この申告をする人が変わってきます。

分割方法	譲渡所得税の申告義務者
換価分割	売却代金の分配を受けた相続人全員です。たとえ代表者一人の名義で売却しても、利益を得たのは全員とみなされるため、各自が自分の取得割合に応じて確定申告を行う必要があります。
代償分割	不動産を単独で取得し、売却したその人だけです。他の相続人は代償金を受け取っただけで、不動産の売却には直接関わっていないため、確定申告の必要はありません。

贈与税のリスクを回避するために

繰り返しになりますが、換価分割で最も注意すべきは贈与税のリスクです。代表者が売却代金を一旦すべて受け取り、そこから他の相続人の口座へ送金する、という流れは、何も知らない人が見れば「贈与」に見えてしまいます。この誤解を税務署に与えないために、遺産分割協議書の作成が何よりも重要になります。

遺産分割協議書への正しい書き方

税務署に「これは贈与ではなく、正当な換価分割です」と証明するために、遺産分割協議書には以下の内容を明確に記載しましょう。

換価分割（代表者単独登記）の場合の文例

手続きをスムーズにするために代表者一人の名義にする場合、以下のような文言を入れることが非常に重要です。

【記載例】

相続人〇〇（代表者）、相続人△△は、下記不動産について、換価分割することに合意した。
【不動産の表示】
所在：〇〇市〇〇町一丁目
地番：〇〇番〇
地目：宅地
地積：〇〇.〇〇平方メートル
上記不動産の売却手続きを円滑に進めるため、便宜上、一旦、相続人〇〇（代表者）の単独名義に相続登記を行うものとする。
相続人〇〇（代表者）は、上記不動産を速やかに売却し、その売却代金から仲介手数料、登記費用その他売却に要した一切の諸経費を控除した残金を、下記の割合で各相続人が取得する。
相続人〇〇（代表者）：2分の1
相続人△△：2分の1

このように、「換価分割が目的であること」「単独登記は手続き上の便宜的なものであること」「最終的な分配割合」を明記することで、贈与税のリスクを効果的に避けることができます。

換価分割の確定申告で注意すべきポイント

相続税申告とは別に、不動産売却後の確定申告についても触れておきましょう。ここでも注意すべき点があります。

確定申告は相続人「全員」で

前述の通り、換価分割の場合、譲渡所得の確定申告は売却代金の分配を受けた相続人全員が行う必要があります。代表者一人がまとめて申告することはできません。もし代表者が他の相続人の税金分までまとめて支払ってしまうと、その行為自体が「贈与」とみなされる可能性もあるため、必ず各自で行いましょう。

使える特例も忘れずにチェック

不動産の売却には、税金の負担を軽くしてくれる特例がいくつかあります。換価分割でも使える可能性があるので、ぜひ確認してください。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：相続税を納めた人が、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその財産を売却した場合、支払った相続税の一部を売却時の経費（取得費）に加算できる制度です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）：一定の要件を満たす被相続人が住んでいた家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

これらの特例を使うことで、税額が大きく変わることもあります。ただし、特例を利用するには確定申告が必須ですので、忘れないようにしましょう。