相続した不動産を売却して、その代金を相続人同士で分け合う「換価分割」。この公平で分かりやすい方法を選ぶとき、「先に相続人の名義に登記しないといけないの？」「相続割合どおりに登記する必要がある？」といった疑問が浮かびますよね。実は、この相続登記の手続きをどう進めるかで、手間や費用、さらには税金まで変わってくる可能性があるんです。この記事では、換価分割における相続登記の必要性や、誰の名義で登記するべきか、そして注意すべきポイントを、優しく丁寧に解説していきます。
換価分割とは？まずはおさらい
相続財産に不動産が含まれる場合、どうやって分けるかは悩みの種になりがちです。預貯金のようにきれいに割り切れないため、相続人間で不公平感が出やすいんですね。そこで選ばれるのが「換価分割」という方法です。まずは、他の分割方法と比較しながら、換価分割がどんなものか見ていきましょう。
3つの遺産分割方法
遺産の分け方には、主に3つの方法があります。それぞれの特徴を比べてみましょう。
| 分割方法 | 内 容 |
| 現物分割 | 土地は長男、預金は次男、といったように財産をそのままの形で分ける方法。最もシンプルですが、財産の価値が異なると不公平になりやすいです。 |
| 代償分割 | 相続人の一人が不動産など価値の大きい財産を相続する代わりに、他の相続人に自分の財産からお金（代償金）を支払う方法。不動産を残したい場合に有効ですが、代償金を支払う側に十分な資力が必要です。 |
| 換価分割 | 不動産などの遺産を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分け合う方法。1円単位で公平に分けられるのが最大のメリットです。 |
換価分割が選ばれる理由
換価分割が選ばれる一番の理由は、なんといってもその公平性です。「兄さんは実家をもらってズルい！」といった感情的な対立を避けやすく、相続人全員が納得しやすい解決策となります。また、相続税の納税資金が必要な場合や、誰もその不動産に住む予定がない場合にも、非常に合理的な方法と言えるでしょう。
換価分割のデメリット
もちろん、良いことばかりではありません。換価分割には、不動産を売却するための手間や時間がかかるというデメリットがあります。また、売却には不動産会社への仲介手数料などの経費がかかりますし、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税という税金がかかることも覚えておく必要があります。
【本題】換価分割の前に相続登記は必要？
ここからが本題です。換価分割をすると決めたら、すぐに不動産を売却できるのでしょうか？答えは「いいえ」です。不動産を売却する前に、必ず相続登記をしなければなりません。
なぜ亡くなった人の名義のまま売却できないの？
不動産を売却するということは、その不動産の所有権を買主さんに移すということです。しかし、亡くなった方（被相続人）は、もう契約の当事者にはなれません。そのため、法的に所有権を持っている相続人に一度名義を変更（相続登記）してからでないと、第三者である買主さんに売却することができないのです。
不動産の所有権が移転する流れは、必ず「被相続人 → 相続人 → 買主」となります。この途中の相続人への登記を省略して「被相続人 → 買主」と直接登記することは「中間省略登記」と呼ばれ、法律で禁止されています。手間や費用を節約したい気持ちは分かりますが、このルールは絶対なので、必ず相続登記を行いましょう。
登記簿は不動産の「履歴書」
不動産の登記簿は、その不動産の「履歴書」のようなものです。いつ、誰が、どんな理由で所有者になったのかが順番に記録されています。この履歴が正確であるからこそ、私たちは安心して不動産を取引できるのです。途中の相続登記を飛ばしてしまうと、この大切な履歴が途切れてしまい、権利関係が不明確になってしまうんですね。
相続登記の名義は誰にする？2つのパターン
相続登記が必要なことは分かりました。では、具体的に「誰の名義」にすれば良いのでしょうか？これには大きく分けて2つのパターンがあります。どちらが良いかは、相続人の状況によって変わってきますので、メリット・デメリットをしっかり理解して選びましょう。
パターン①：相続割合で相続人全員の共有名義にする（共同登記）
これは、売却代金を分ける相続割合に応じて、相続人全員の共有名義で登記する方法です。例えば、兄弟3人が3分の1ずつ均等に分けるなら、それぞれの持ち分を3分の1として登記します。
メリットは、権利関係が明確で公平性が保たれる点です。全員が名義人になるため、「自分だけ仲間外れにされていないか」といった不安も生まれにくいでしょう。
一方、デメリットは、手続きが煩雑になることです。不動産を売却する際の売買契約書には、共有者全員が署名・押印しなければなりません。決済の場にも原則として全員の立ち会いが必要です。相続人が多かったり、遠方に住んでいたりすると、日程調整だけでも大変な作業になってしまいます。
パターン②：代表者1人の単独名義にする（単独登記）
これは、相続人の中から代表者を1人決めて、その人の単独名義で登記する方法です。手続きをスムーズに進めるために、便宜的に名義を一人に集約するイメージです。
メリットは、売却手続きが非常にスムーズになることです。売買契約や決済などの手続きは、代表者1人が行えば済むため、他の相続人は実印や印鑑証明書を用意するだけで済みます。相続人が多い場合には、この方法が非常に効果的です。
デメリットは、代表者に大きな権限と責任が集中することです。売却代金の管理も任せることになるため、相続人同士の強い信頼関係が不可欠です。また、後述する贈与税のリスクを避けるために、遺産分割協議書の書き方に注意が必要です。
どちらのパターンを選ぶべき？
どちらの登記方法を選ぶべきか、状況別にまとめてみました。
| 状 況 | おすすめの登記方法 |
| 相続人が2～3人と少なく、全員が近くに住んでいる | 共同登記（相続割合での共有名義）が安心です。 |
| 相続人が多い、または遠方に住んでいる人がいる | 単独登記（代表者1人の名義）の方が手続きがスムーズです。 |
| 相続人間の信頼関係に少し不安がある | 手間はかかりますが、共同登記の方がトラブルを避けやすいでしょう。 |
| 売却までに1年以上など、時間がかかりそう | 固定資産税の負担などを考え、共同登記が望ましい場合があります。 |
登記方法を間違えるとどうなる？贈与税のリスク
特に代表者の単独名義で登記する（パターン②）場合に、最も注意しなければならないのが「贈与税」です。手続きを一つ間違うと、思わぬ高額な税金がかかってしまう可能性があります。
「贈与」とみなされるケース
なぜ贈与税がかかる可能性があるのでしょうか？それは、遺産分割協議書に「換価分割のため」と明記せずに、単に「長男がこの不動産を相続する」とだけ書いて単独登記をしてしまうと、税務署からは「長男が不動産を完全に相続し、その後に長男個人の意思で、売却代金を他の兄弟にプレゼント（贈与）した」と見なされてしまうからです。この場合、お金を受け取った他の相続人に高額な贈与税が課せられる恐れがあります。
贈与税を防ぐための遺産分割協議書の書き方
この贈与税リスクを回避するために最も重要なのが、遺産分割協議書の書き方です。代表者の単独名義にする場合は、必ず以下の内容を明記しましょう。
【遺産分割協議書の記載例（単独登記の場合）】
「第〇条 相続人〇〇（代表者名）は、換価分割を目的として、下記不動産を取得する。」
「第〇条 相続人〇〇は、前条の不動産を速やかに売却し、売却にかかる諸費用を控除した残金を、相続人△△、相続人□□にそれぞれ3分の1ずつ分配するものとする。」
このように、「あくまで売却して分けるために、便宜的に一人に名義をまとめるだけですよ」という意思を明確に書面で残すことが、何よりも大切です。
換価分割にかかる税金と費用
換価分割を行う際には、様々な税金や費用がかかります。売却代金がそのまま手元に残るわけではないので、事前に全体像を把握しておきましょう。
登録免許税（相続登記）
相続登記を申請する際に法務局に納める税金です。計算方法は以下の通りです。
登録免許税 ＝ 不動産の固定資産税評価額 × 0.4％
例えば、評価額が2,000万円の土地であれば、2,000万円 × 0.4% = 8万円の登録免許税がかかります。
譲渡所得税・住民税（不動産売却）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
「取得費」とは、亡くなった方がその不動産を購入したときの代金などのことです。これが不明な場合は、売却価格の5%で計算します。「譲渡費用」は、仲介手数料など売却にかかった経費です。この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率で課税されます。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63％ |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315％ |
※相続の場合、所有期間は亡くなった方が取得した日から計算します。
空き家特例（3,000万円特別控除）とは？
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に有利な特例があります。主な要件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
この特例が使えるかどうかで納税額が大きく変わるため、必ず確認しましょう。
その他にかかる費用
上記以外にも、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料。（例：売却価格が400万円超の場合、売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税）
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。売却価格によりますが、数千円～数万円です。
- 司法書士への報酬：相続登記を依頼した場合の費用。10万円前後が目安です。
- その他：建物の解体費用、測量費用、遺品整理費用などがかかる場合もあります。
まとめ
最後に、今回のポイントをまとめます。
換価分割で不動産を売却する前に、相続割合での登記は必須ではありませんが、相続人名義への登記自体は必ず必要です。
登記の名義は、相続人の状況に応じて「相続人全員の共有名義」か「代表者の単独名義」のどちらかを選びます。手続きの簡便さから単独名義が選ばれることも多いですが、その場合は贈与税のリスクを避けるため、遺産分割協議書に「換価分割が目的である」ことを必ず明記してください。
換価分割は公平な遺産分割ができる優れた方法ですが、登記や税金など、専門的な知識が必要な場面が多くあります。手続きに少しでも不安を感じたら、無理せず司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。それが、円満でスムーズな相続への一番の近道ですよ。
参考文献
換価分割における不動産登記のよくある質問まとめ
Q. 換価分割で不動産を売却する場合、相続登記は必須ですか？
A. はい、必須です。亡くなった方の名義のままでは不動産は売却できません。売却の前提として、必ず相続人へ名義変更する「相続登記」を行う必要があります。
Q. 換価分割の場合、相続人全員の共有名義で登記する必要はありますか？
A. 必ずしも全員の共有名義で登記する必要はありません。遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、代表者1名の単独名義で相続登記をしてから売却することも可能です。
Q. 代表者1名の名義で登記して売却するメリットは何ですか？
A. 売買契約や決済などの売却手続きを代表者1名で行えるため、相続人全員が関わる場合に比べて手続きがスムーズに進む点がメリットです。
Q. 全員の共有名義で登記して売却するメリットは何ですか？
A. 不動産の権利が全員にあることが明確になり、公平性が保たれやすい点です。ただし、売却時には相続人全員の実印や印鑑証明書が必要になり、手続きが煩雑になる可能性があります。
Q. 登記の名義によって、売却時の税金は変わりますか？
A. 譲渡所得税は、登記名義にかかわらず、実際に売却代金を受け取った各相続人がその取得割合に応じて申告・納税します。そのため、登記名義だけで税額が変わるわけではありません。
Q. 換価分割の登記は自分たちでもできますか？
A. ご自身で行うことも可能ですが、遺産分割協議書の作成や登記申請には専門的な知識が必要です。手続きをスムーズかつ正確に進めるためには、司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
