賃貸経営を始める際、物件を貸し出す契約方法で悩むことはありませんか。実は、契約の種類によってオーナー様が抱えるリスクは大きく変わってきます。今回は、普通借家契約と定期借家契約の違いを比べながら、どちらがオーナー様にとって有利なのか、そして多くの方が直面する更新拒絶や正当な事由の罠について、優しくわかりやすく解説していきますね。
普通借家契約と定期借家契約の基本を押さえよう
まずは、２つの契約方法の基本的な仕組みを理解しましょう。日本の賃貸物件の大部分は普通借家契約で結ばれていますが、近年はオーナー様のリスク管理の観点から定期借家契約を選ぶケースも増えてきています。
普通借家契約とは？
普通借家契約とは、契約期間が満了しても、入居者様が希望する限り原則として契約が更新され続ける契約形態です。契約期間は通常1年以上に設定され、2年とするのが一般的ですよ。もし1年未満の期間を設定した場合は、法律上「期間の定めのない契約」とみなされてしまうので注意が必要です。
| 契約期間 | 1年以上（一般的には2年で設定） |
|---|---|
| 契約の更新 | 原則として自動的に更新される |
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、あらかじめ決められた期間が満了した時点で、契約が完全に終了する契約形態です。更新という仕組みがなく、引き続き住んでもらうためには、お互いに合意の上で再度新しい契約を結び直す必要があります。また、契約は必ず書面で行う必要があり、更新がない旨を事前に書面で説明する義務があります。
| 契約期間 | 自由に設定可能（期間の制限なし） |
|---|---|
| 契約の更新 | なし（双方が合意すれば再契約は可能） |
２つの契約の違いを比較
２つの契約の大きな違いは、やはり「更新の有無」と「オーナー様からの解約のしやすさ」にあります。普通借家契約は入居者様を守る色合いが強く、定期借家契約はオーナー様が計画的に物件を管理しやすいという特徴があります。わかりやすく比較表にまとめました。
| 普通借家契約の解約 | オーナー様からの解約には正当な事由が必要 |
|---|---|
| 定期借家契約の解約 | 期間満了により確実に契約終了となる |
オーナーにとって有利なのはどっち？
結論から申し上げますと、将来的な物件の使い道やトラブル回避の視点で見ると、定期借家契約のほうがオーナー様にとって有利に働く場面が多いです。それぞれのメリットとデメリットを具体的に見ていきましょう。
普通借家契約のメリットとデメリット
普通借家契約は、一般的に広く認知されているため、入居者様を募集しやすいというメリットがあります。家賃も相場通りに設定しやすい傾向にあります。しかし、一度貸し出すとオーナー様の都合で退去してもらうことが極めて難しくなる点が大きなデメリットです。
| メリット | 入居者募集がしやすく、安定した家賃設定が可能 |
|---|---|
| デメリット | オーナー様からの立ち退き要求が非常に困難 |
定期借家契約のメリットとデメリット
定期借家契約は、期間が来れば確実に入居者様に退去していただけるため、将来自分が住む予定がある場合や、建て替えの計画がある場合に非常に有利です。不良入居者との契約を終了させることも簡単ですよ。一方で、期間が限定されるために入居希望者が集まりにくく、家賃を相場より1割から2割ほど安く設定しなければならないケースが多いのがデメリットです。
| メリット | 期間満了で確実に退去してもらえ、計画が立てやすい |
|---|---|
| デメリット | 普及率が低く、家賃を相場より安く設定する必要がある |
普通借家における更新拒絶と正当な事由の罠
普通借家契約を結んでいる場合、オーナー様が「そろそろ建物を建て替えたいから出ていってほしい」と思っても、簡単にはいきません。ここに、多くのオーナー様が苦しむ正当な事由の罠が潜んでいます。
更新拒絶が認められない理由
日本の法律では、入居者様の生活を守る権利が非常に強く保証されています。そのため、オーナー様から契約の更新を拒絶したり、中途解約を申し入れたりするためには、期間満了の1年前から6ヶ月前までに通知を行うだけでなく、法律で認められるだけの厳しい条件をクリアしなければなりません。単に「他の人に高く貸したい」「物件を売りたい」といった個人的な都合は認められないのです。
正当な事由とは具体的に何か？
オーナー様からの立ち退き要求が認められるための要件を正当事由と呼びます。具体的には、オーナー様自身がその物件にどうしても住まなければならない切実な事情や、建物が著しく老朽化して倒壊の危険性がある場合などが該当します。しかし、これら単独で要件を満たすことは少なく、最終的には金銭による補償、つまり立ち退き料を支払うことで補うケースがほとんどです。
| 正当事由として認められる例 | 建物の老朽化による危険、貸主の自己使用の必要性 |
|---|---|
| 不足分を補う要素 | 立ち退き料の支払いなどの財産上の給付 |
立ち退き料の相場と実態
正当事由を補うために必要不可欠となるのが立ち退き料です。実は、立ち退き料には決まった法律の計算式があるわけではなく、あくまでお互いの話し合いと交渉によって決まります。
立ち退き料はいくら必要？
居住用の物件の場合、引っ越し費用や新しいお部屋の初期費用に充てるため、現在の家賃の6ヶ月分から10ヶ月分程度がひとつの目安となります。たとえば家賃が10万円のお部屋であれば、60万円から100万円ほどの立ち退き料を用意しなければならない計算になりますね。さらに店舗などの事業用物件の場合は、移転費用に加えて休業中の営業補償なども加わるため、数百万円から数千万円という高額な立ち退き料が必要になることもあります。
| 居住用の立ち退き料目安 | 家賃の約6ヶ月分から10ヶ月分 |
|---|---|
| 事業用の立ち退き料目安 | 移転費用に加え、休業中の営業補償等が必要 |
契約選びで失敗しないためのポイント
オーナー様が安心して賃貸経営を続けるためには、物件を貸し出す前の契約選びがすべての鍵を握ります。目先の家賃収入だけでなく、将来のリスクをしっかり考えて契約方法を選びましょう。
物件の将来を見据えた選択を
もし数年後にご自身のお子様が住む予定がある、あるいは近い将来に建物の大規模修繕や建て替えを計画しているなら、迷わず定期借家契約を選ぶことをおすすめします。逆に、長期間にわたって安定した家賃収入を得ることを最優先とし、将来の立ち退きリスクを許容できるのであれば、普通借家契約が適しています。ご自身のライフプランに合わせて最適な選択をしてくださいね。
まとめ
普通借家契約と定期借家契約には、それぞれ異なる特徴があります。入居者様を集めやすいのは普通借家ですが、オーナー様にとっての自由度が高く、立ち退きトラブルの罠を避けられる点で有利なのは定期借家契約です。普通借家での更新拒絶には厳格な正当事由と多額の立ち退き料が求められることをしっかり覚えておき、大切な資産を守るための賢い契約選びを心がけましょう。
参考文献
賃貸契約と立ち退きに関するよくある質問まとめ
Q.普通借家契約の期間を1年未満にすることはできますか？
A.1年未満の期間を定めた場合、法律上「期間の定めのない契約」とみなされ、入居者側からいつでも解約できるなどオーナー様に不利になるためおすすめしません。
Q.定期借家契約で契約期間が満了した後、同じ人に貸し続けることは可能ですか？
A.はい、可能です。ただし自動更新はできないため、オーナー様と入居者様の双方が合意した上で、新たに再契約を結ぶ必要があります。
Q.普通借家契約で更新を拒絶したい場合、半年前に伝えれば退去してもらえますか？
A.期間満了の1年前から6ヶ月前までに通知を行っても、法律で定められた厳格な「正当な事由」がなければ、一方的に退去してもらうことはできません。
Q.正当な事由として認められやすいケースは何ですか？
A.建物の老朽化が激しく倒壊の危険がある場合や、オーナー様自身がどうしてもその物件に住む必要がある場合などですが、立ち退き料の支払いを伴うケースがほとんどです。
Q.立ち退き料は法律で金額が決められているのですか？
A.立ち退き料の金額を定めた法律はなく、あくまでお互いの交渉で決まります。居住用の場合は、一般的に現在の家賃の6ヶ月分から10ヶ月分程度が目安とされています。
Q.定期借家契約を結ぶ際の注意点は何ですか？
A.契約は必ず書面で行い、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を事前にお渡しして説明する義務があります。これを怠ると普通借家契約とみなされてしまいます。
