会社のオーナー経営者様で、ご自身が所有する土地を会社に貸しているという方は多いのではないでしょうか。実はその場合、会社の株式価値を計算するときに、土地の評価額の20%を会社の資産として計上する特別なルールがあるんです。今回は、このルールがどんなときに適用されるのか、なぜそのような計算が必要なのかを、わかりやすく解説していきますね。
株式評価で土地の20%を資産計上するとは？
非上場会社の株式の価値を評価する方法の一つに「純資産価額方式」というものがあります。これは、会社の総資産から総負債を差し引いた純資産額をもとに株価を計算する方法です。この計算をする際に、特定の条件下では、会社が借りている土地であっても、その土地の価値の一部を会社の資産として加算する必要が出てきます。それが「自用地評価額の20%を資産として計上する」というルールです。
なぜ個人の土地が会社の資産評価に関わるの？
「自分の土地を会社に貸しているだけなのに、どうして会社の資産になるの？」と不思議に思いますよね。これは、地主である個人（株主）と、借主である会社の税金のバランスを取るためのルールなんです。地主側で土地の評価額が下がる代わりに、会社側でその下がった分の一部を資産として認識することで、土地全体の評価が不当に低くなるのを防ぐ目的があります。これを「課税の公平性」といい、税務上の大切な考え方なんですよ。
自用地評価額の20%を資産計上する2つのケース
では、具体的にどんなときにこの20%ルールが適用されるのでしょうか。主に次の2つのケースが該当します。どちらも、地主である個人と、借主である会社が親子や兄弟など特別な関係にある「同族関係」であることが前提です。
ケース1：「相当の地代」を支払っているとき
会社が地主に対して、権利金を支払う代わりに「相当の地代」を支払って土地を借りている場合です。「相当の地代」とは、その土地の自用地評価額（更地としての評価額）のおおむね年6%に相当する金額を指します。適正な地代を払っていることで、税務上は会社に借地権に準ずる権利があるとみなされるのです。
この場合、地主の土地は「貸宅地」として評価され、自用地評価額から20%減額した80%の評価額になります。その減額された20%分が、会社の株式評価において資産として計上される、という仕組みです。
| 地主（株主）側の土地評価 | 貸宅地評価となり、自用地評価額の80%で評価される。 |
| 会社（借主）側の株式評価 | 土地の自用地評価額の20%を、純資産価額に資産として計上する。 |
ケース2：「土地の無償返還に関する届出書」を提出しているとき
権利金の授受がなく、地代も「相当の地代」より低い金額で土地を貸し借りする場合に、「将来、この土地は無償で地主に返還します」ということを約束する「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出しているケースです。この届出書を提出することで、会社側で権利金をもらったとみなされる「認定課税」を避けることができます。
この届出書を提出している場合も、「相当の地代」のケースと考え方は同じです。地主の土地は「貸宅地」として80%評価となり、その減額分を補う形で、会社の株式評価上、自用地評価額の20%を資産として計上します。
| 地主（株主）側の土地評価 | 貸宅地評価となり、自用地評価額の80%で評価される。 |
| 会社（借主）側の株式評価 | 土地の自用地評価額の20%を、純資産価額に資産として計上する。 |
なぜ20%を計上する必要があるのか
このルールの背景には、課税の公平性という大切な考え方があります。もしこのルールがないとどうなるか考えてみましょう。
地主である社長は、会社に土地を貸すことで、ご自身の相続財産である土地の評価額を自用地評価額の80%に下げることができます。一方で、会社側で何も資産計上しないと、会社の株価は上がらないままです。つまり、個人と法人を合わせると、土地全体の価値が80%に圧縮されてしまい、結果的に相続税などの負担を不当に軽くすることができてしまいます。
そこで、地主側で減額された20%分を、株主でもある社長が所有する会社の資産に計上することで、個人と法人をトータルで見て土地の価値が100%評価されるように調整しているのです。これにより、課税の公平性が保たれる仕組みになっています。
20%の資産計上が不要になるケース
このルールには例外もあり、必ずしも20%を計上しなくてよいケースもあります。主なものを2つご紹介します。
土地の所有者と会社の株主が別人である場合
このルールの前提は、土地の所有者（地主）が、土地を借りている会社の株主（またはその同族関係者）であることです。もし、土地の所有者と会社の株主が全くの他人である場合は、課税の公平性を調整する必要がないため、この20%計上のルールは適用されません。
使用貸借（無償またはそれに近い地代）の場合
会社が地主に対して地代を全く支払っていなかったり、固定資産税程度の非常に低い金額しか支払っていなかったりする「使用貸借」のケースです。この場合、「相当の地代」の支払いも「土地の無償返還に関する届出書」の提出もありません。
このような使用貸借では、地主の土地は貸宅地とは認められず、自用地として100%の評価になります。地主側で評価額の減額がないため、会社側で20%を資産計上する必要もありません。
具体的な計算例で確認しよう
それでは、簡単な例で計算の流れを見てみましょう。
【前提条件】
- 地主Aさんは、自身が100%株主である株式会社Bに土地を貸している。
- 土地の自用地評価額：1億円
- 株式会社Bは、Aさんに「相当の地代」を支払っている。
この場合、それぞれの評価は以下のようになります。
【地主Aさんの土地評価（相続税評価額）】
貸宅地評価が適用されるため、評価額は80%になります。
1億円 × 80% = 8,000万円
【株式会社Bの株式評価（純資産価額への加算額）】
自用地評価額の20%を資産として計上します。
1億円 × 20% = 2,000万円
このように、株式会社Bの純資産価額の計算上、資産が2,000万円上乗せされることになり、その分、株価も高くなります。
まとめ
今回は、会社の株式評価において、地主（株主）から借りている土地の自用地評価額の20%を資産計上するケースについて解説しました。ポイントをまとめますね。
- このルールは、地主と会社の株主が同族関係にある場合に適用されます。
- 適用されるのは、会社が「相当の地代」を支払っているか、「土地の無償返還に関する届出書」を提出しているかのどちらかのケースです。
- 目的は、地主側の土地評価が80%に減額されることとのバランスを取り、課税の公平性を保つためです。
- 地主と株主が他人であったり、単なる使用貸借であったりする場合には適用されません。
同族会社における土地の貸し借りは、税務上、複雑な判断が求められることが多いです。ご自身の会社の株式評価についてご不明な点があれば、税理士などの専門家にご相談くださいね。
参考文献
株式評価における土地の資産計上（20%ルール）に関するよくある質問
Q. 会社の株式評価で、土地評価額の20%を資産計上するのはどんな時ですか？
A. 会社の株主などが所有する土地を、その会社が無償または非常に低い地代で借りている場合です。このとき、会社の純資産価額を計算する際に、土地を使用する権利（使用借権の価額）を資産として計上する必要があり、その評価額として自用地評価額の20%が用いられることがあります。
Q. なぜ「20%」という基準が使われるのですか？
A. 税法に明確な規定はありませんが、実務上の慣行として用いられています。無償で土地を利用できる権利の価値を評価するため、借地権評価などを参考に、簡便的な基準として20%という数値が使われることがあります。
Q. 「相当の地代」を支払っていれば20%の資産計上は不要ですか？
A. はい、不要です。会社が地主に対し、土地の相続税評価額の年6%程度とされる「相当の地代」を支払っていれば、会社は正当な対価を払って土地を借りていることになるため、使用権を資産として計上する必要はありません。
Q. この20%ルールは、どのような時に影響しますか？
A. 主に、非上場会社の株式を相続や贈与で取得した際の、株価評価に影響します。純資産価額方式で評価する場合、会社の資産が増えるため、一株あたりの評価額が上昇する可能性があります。
Q. 株式評価額の上昇を避ける方法はありますか？
A. 事前に会社と地主との間で「相当の地代」を支払う賃貸借契約を締結することが有効な対策です。これにより、使用権の資産計上を回避できます。ただし、地主側と会社側で新たな税務（所得税や法人税）が発生するため、総合的な判断が必要です。
Q. 地主側では「自用地」評価なのに、なぜ会社側で資産計上するのですか？
A. 地主の相続税評価では、土地の所有権そのものを評価するため、無償で貸している土地は「自用地」として100%評価されます。一方、会社の株式評価では、会社が持つ財産を評価するため、「土地を無償で使える権利」という資産を認識する必要があるからです。評価の対象が異なるため、両方で評価が行われます。
