用途地域が土地の相続税評価額に与える影響は？知らないと損する評価の仕組み

2025-08-19

ご家族から大切な土地を相続することになったとき、「この土地の相続税はいくらになるんだろう？」と不安に感じる方は少なくありません。実は、土地の相続税評価額は、その土地がどの「用途地域」に指定されているかによって大きく変わることがあるんです。用途地域を正しく理解していないと、本来よりも高い税金を納めてしまう可能性も。この記事では、用途地域が土地の相続税評価額にどう影響するのか、基本的な知識から具体的な評価方法まで、専門的な内容をかみ砕いて、優しく解説していきますね。

そもそも用途地域って何？土地の価値との関係は？

まずはじめに、「用途地域」という言葉についてご説明しますね。これは、都市計画法に基づいて、地域ごとに建てられる建物の種類や大きさ（高さや広さ）などを定めたルールのことです。例えば、「ここは静かな住宅街にしましょう」「ここは商業施設が集まる賑やかな場所にしましょう」といったように、街全体の環境を整えるために市町村が指定しています。このルールがあるおかげで、私たちの暮らしやすい環境が守られているんですね。そして、この用途地域は、土地の利用価値、つまり「その土地をどれだけ有効に使えるか」に直結するため、相続税評価額を計算する上で非常に重要な要素になるんです。

用途地域は13種類！あなたの土地はどれ？

用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けられ、全部で13種類あります。それぞれの地域で建てられるものが細かく決められています。

分類	用途地域の種類
住居系	第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域
商業系	近隣商業地域、商業地域
工業系	準工業地域、工業地域、工業専用地域

例えば、「第一種低層住居専用地域」では、主に一戸建てや低層マンションなどの静かな住環境が守られており、高い建物を建てることはできません。一方で、「商業地域」では、デパートやオフィスビルなど、大規模な建物を建てることが可能です。ご自身の土地がどの用途地域に指定されているかは、市町村の役所の都市計画課などで確認できるほか、ウェブサイトで公開している自治体も多いので、ぜひ一度調べてみてくださいね。

なぜ用途地域が相続税評価額に関係するの？

では、なぜこの用途地域が相続税評価額に影響するのでしょうか。それは、用途地域によって土地の「収益性」や「利用価値」が大きく変わるからです。例えば、同じ100平方メートルの土地でも、3階建ての家しか建てられない土地と、10階建てのオフィスビルを建てられる土地とでは、土地から得られるであろう収益が全く違いますよね。土地の相続税評価額を計算する際に基準となる「路線価」は、こうした土地の利用価値を反映して設定されています。そのため、高いビルが建てられる商業地域などの土地は路線価が高く、建築制限の厳しい住居系の土地は比較的低くなる傾向があるのです。

容積率と建ぺい率が評価額の鍵

土地の利用価値を測る上で特に重要なのが「容積率」と「建ぺい率」です。

用語	内容
容積率	敷地面積に対する建物の延床面積（全フロアの床面積の合計）の割合です。例えば、100平方メートルの土地で容積率が200%なら、延床面積200平方メートルまでの建物を建てられます。
建ぺい率	敷地面積に対する建物の建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。敷地にどれくらいの広さの建物を建てられるかを決めます。

これらの数値は用途地域ごとに上限が定められています。特に容積率は、建物の規模に直接影響するため、土地の収益性、ひいては相続税評価額に大きな影響を与える重要な指標と言えます。

用途地域別の土地の相続税評価方法

土地の相続税評価額を計算する方法には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。どちらの方法で評価するかは、土地の所在地によって決まります。

市街地で使われる「路線価方式」

路線価方式は、主に市街地の土地評価で使われる方法です。道路に面する土地1平方メートルあたりの価格である「路線価」を基準に計算します。この路線価には、その道路が面する地域の用途地域や容積率といった利用価値がすでに反映されています。
計算式は以下のようになります。
評価額＝路線価 × 各種補正率 × 土地の面積（地積）
「各種補正率」とは、土地の形が不整形であったり、角地であったりする場合に評価額を調整するためのものです。

郊外で使われる「倍率方式」

倍率方式は、路線価が定められていない郊外や農村部の土地評価で使われます。計算は比較的シンプルで、土地の固定資産税評価額に国税庁が定める一定の「倍率」を掛けて算出します。
計算式は以下の通りです。
評価額＝固定資産税評価額 × 倍率
この「倍率」も、その地域の土地の状況を反映して決められています。

自分の土地はどっち？調べ方を紹介

ご自身の土地がどちらの方式で評価されるかは、国税庁のウェブサイトで公開されている「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認することができます。住所をたどっていくと、路線価が書かれた地図（路線価図）が表示されれば「路線価方式」、地名と倍率が書かれた表（評価倍率表）が表示されれば「倍率方式」となります。

要注意！複数の用途地域にまたがる土地の評価

一つの土地が、道路を挟まずに二つ以上の異なる用途地域にまたがっているケースがあります。例えば、土地の手前側は商業地域で、奥側は第一種住居地域といった場合です。このような土地の評価は少し複雑になり、特に注意が必要です。

「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地」の評価減

土地が異なる容積率の地域にまたがっている場合、相続税評価額が減額される可能性があります。これは、土地全体の評価を正面道路の路線価だけで行ってしまうと、容積率の低い奥の部分まで高く評価しすぎてしまうことがあるためです。この不公平をなくすために、実際の利用価値に合わせて評価額を調整する「評価減」の仕組みが設けられています。

評価額の計算方法【具体例つき】

評価減の計算は、まず土地全体の加重平均容積率を求め、それをもとに減額割合を算出して行います。
例えば、以下のような土地があったとします。

総面積：400㎡
正面路線価：50万円（普通商業・併用住宅地区）
手前部分：200㎡、商業地域（指定容積率400%）
奥部分：200㎡、第一種住居地域（指定容積率200%）

この場合、土地全体の相続税評価額は、正面路線価（50万円）を基準に、容積率の違いを考慮して減額調整を行います。計算は複雑になりますが、この調整によって、単純に計算するよりも評価額が数%〜十数%下がることもあり、納税額に大きな差が生まれる可能性があります。

減額できないケースもあるので注意！

ただし、全てのケースで減額できるわけではありません。例えば、土地の各部分がそれぞれ異なる道路に面していて、その道路の路線価に容積率の違いがすでに反映されていると考えられる場合などは、この減額調整の対象外となります。判断が難しいケースも多いため、専門家への相談が欠かせません。

農地や山林の用途地域と評価はどうなる？

用途地域は宅地だけの話ではありません。農地や山林にも関係してくることがあります。

市街化区域内の農地（市街地農地）の評価

市街化区域（積極的に市街地にしていくエリア）内にある農地は、将来的に宅地として利用される可能性が高いとみなされます。そのため、「宅地比準方式」という方法で評価されます。これは、「もしこの農地が宅地だったらいくらになるか」という価額を基準に、そこから宅地にするために必要な造成費を差し引いて評価額を計算する方法です。用途地域によって宅地としての価値が異なるため、ここでも用途地域が影響してきます。

市街化調整区域内の土地の評価

一方、市街化調整区域（市街化を抑制するエリア）内にある土地は、原則として建物を建てることが厳しく制限されています。そのため、利用価値が低いと判断され、相続税評価額も低くなる傾向にあります。多くの場合、純農地や山林として「倍率方式」で評価されます。

用途地域を理解して相続税を抑えるポイント

ここまで見てきたように、用途地域は土地の相続税評価額に深く関わっています。この知識を活かすことで、相続税の負担を適正なものにすることができます。

土地評価の専門家に相談する重要性

特に、複数の用途地域にまたがる土地や、形がいびつな土地（不整形地）など、評価が複雑なケースでは、評価方法一つで納税額が数百万円、場合によっては数千万円も変わることがあります。土地の評価は非常に専門性が高く、減額できる要素を見逃してしまうことも少なくありません。相続税の申告で損をしないためには、土地評価に詳しい税理士などの専門家に相談し、適正な評価額を算出してもらうことが最も確実な方法です。

生前対策としての土地活用

また、用途地域の特性を理解することは、生前の相続対策にも繋がります。例えば、相続税評価額が高い商業地域の土地に賃貸マンションやアパートを建てると、「貸家建付地」として評価額が下がります。これは、土地の所有者が自分で自由に使えなくなる分、評価が低くなるためです。ご自身の土地の用途地域でどのような活用が可能なのかを知り、専門家と相談しながら対策を考えることで、将来の相続税負担を軽減できる可能性があります。