相続した不動産に不動産取得税はかかる？原則非課税！その他の税金も解説

2026-01-19

ご家族が亡くなり不動産を相続したとき、「不動産取得税という税金がかかるの？」と疑問に思う方は少なくありません。実は、相続で不動産を取得した場合、原則として不動産取得税はかかりません。しかし、取得の仕方によっては課税される例外的なケースも存在します。この記事では、相続した不動産に不動産取得税がかかるのか、かからないのか、そして他にどんな税金がかかるのかを、一つひとつ丁寧に解説していきます。相続にまつわる税金の不安を解消していきましょう。

不動産取得税とは？相続の場合はどうなる？

はじめに、不動産取得税がどのような税金なのかを確認しておきましょう。不動産取得税は、土地や家屋を売買、贈与、新築などで手に入れたときに、その不動産を取得した人に対して一度だけ課税される都道府県の税金です。登記の有無や有償・無償は関係なく、不動産の所有権を得たという事実に対して課税されます。

原則、相続での不動産取得税は非課税

結論から言うと、相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は課税されません。これは、相続が亡くなった方の財産をご家族などが引き継ぐという形式的な所有権の移転であり、売買のように自らの意思で積極的に不動産を取得するのとは性質が異なると考えられているためです。相続税の課税対象となる財産に、さらに不動産取得税を課すのは負担が大きすぎるという配慮もあります。

相続登記完了後に遺産分割をやり直した場合

一度、遺産分割協議で不動産の相続人を決めて登記まで完了させた後、相続人全員の合意のもとで協議をやり直し、別の相続人が不動産を取得することになった場合でも、基本的には「相続による取得」と見なされます。そのため、この再分割協議による不動産の取得に対しても、不動産取得税は課税されないのが一般的です。ただし、税務署の判断によっては最初の分割で取得した財産を他の相続人に贈与したと見なされ、贈与税の問題が発生する可能性もあるため注意が必要です。

例外！相続でも不動産取得税が課税されるケース

相続による取得は原則非課税ですが、相続に関連する手続きの中には「相続」ではなく「贈与」や「遺贈」と見なされ、不動産取得税が課税されるケースがあります。どのような場合に課税対象となるのか、具体的に見ていきましょう。

特定遺贈で相続人以外が取得した場合

遺言によって財産を渡すことを「遺贈」といいます。遺贈には、財産を特定して渡す「特定遺贈」と、財産の割合を指定して渡す「包括遺贈」の2種類があります。このうち、相続人以外の人が「特定遺贈」（例：「Aさんに〇〇の土地を遺贈する」）によって不動産を取得した場合は、不動産取得税が課税されます。一方で、相続人が遺贈によって不動産を取得した場合は、特定遺贈でも包括遺贈でも非課税です。少し複雑なので、下の表で整理してみましょう。

遺贈の相手方	特定遺贈
相続人	非課税
相続人以外	課税

※包括遺贈の場合は、相続人と同じ権利義務を持つことになるため、相手方が相続人か否かにかかわらず非課税となります。

死因贈与で取得した場合

「私が死んだら、この家をあなたにあげます」というように、贈与する人の死亡によって効力が生じる契約を「死因贈与」といいます。これは生前に双方の合意で成立する「贈与契約」の一種です。そのため、死因贈与によって不動産を取得した場合は、相続とは扱われず、不動産取得税が課税されます。税金の面では相続税の課税対象となりますが、不動産取得税も別途かかることを覚えておきましょう。

生前贈与で取得した場合

ご家族が亡くなる前に不動産を譲り受ける「生前贈与」も、相続とは明確に区別されます。生前贈与は通常の贈与契約ですので、不動産を取得した人には不動産取得税が課税されます。これは、将来の相続税対策として生前贈与を行った場合でも同様です。

相続時精算課税制度を利用した生前贈与

「相続時精算課税制度」は、生前贈与の際に2,500万円まで贈与税が非課税になる制度ですが、贈与された財産は贈与者が亡くなったときに相続財産に加算して相続税を計算します。この制度を利用して不動産の贈与を受けた場合も、あくまで「贈与」によって不動産を取得したことに変わりはないため、不動産取得税は課税されます。この制度は相続税に関する特例であり、不動産取得税の課税判断には影響しません。

不動産取得税の計算方法と軽減措置

もし不動産取得税が課税されるケースに該当した場合、税額はどのように計算されるのでしょうか。計算方法と、税負担を軽くしてくれる軽減措置について解説します。

不動産取得税の計算式

不動産取得税の税額は、以下の式で計算されます。

不動産取得税＝課税標準額（固定資産税評価額） × 税率

ここで重要なのは、課税標準額が実際の売買価格や建築費ではなく、市町村が管理する「固定資産税評価額」を基にするという点です。税率は不動産の種類によって異なります。

不動産の種類	税率（令和9年3月31日までの取得）
土地、住宅用の建物	3%
店舗・事務所など住宅以外の建物	4%

宅地や住宅に関する軽減措置

不動産取得税には、税負担を軽くするための様々な軽減措置が用意されています。特に住宅とその敷地については手厚い措置があります。

宅地の課税標準の特例：令和9年3月31日までに取得した宅地（または宅地として評価された土地）については、固定資産税評価額の2分の1が課税標準額となります。
住宅の軽減措置：新築住宅や、一定の要件（床面積50㎡以上240㎡以下など）を満たす中古住宅を取得した場合、固定資産税評価額から最大1,200万円（新築年月日により異なる）が控除されます。
住宅用土地の軽減措置：軽減措置の対象となる住宅が建っている土地を取得した場合、税額から一定額（次のうち多い方の金額）が減額されます。
1. 45,000円
2. （土地1㎡あたりの価格 × 1/2） × （住宅の床面積 × 2（上限200㎡）） × 3%

これらの軽減措置を受けるためには、原則として都道府県への申告が必要です。

相続した不動産にかかるその他の税金

不動産を相続した場合、不動産取得税以外にも様々な税金がかかります。ここでは、不動産を相続してから所有するまでにかかる主な税金をご紹介します。

相続税：遺産総額にかかる税金

亡くなった方の遺産総額が基礎控除額を超える場合に課税されるのが相続税です。不動産も現金や預貯金と同じように相続財産として評価され、課税対象となります。基礎控除額は「3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数」で計算されます。相続税の申告と納税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。

登録免許税：名義変更（相続登記）にかかる税金

相続した不動産の名義を、亡くなった方（被相続人）からご自身（相続人）へ変更する手続きを「相続登記」といいます。この登記申請の際に法務局へ納めるのが登録免許税です。税額は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算しますが、取得した原因によって税率が大きく異なります。

登記の原因	税率
相続、遺贈（相続人へのもの）	固定資産税評価額の0.4%
死因贈与、遺贈（相続人以外へのもの）、贈与	固定資産税評価額の2.0%

このように、相続人以外への遺贈や死因贈与は不動産取得税だけでなく、登録免許税の負担も大きくなる点に注意が必要です。

固定資産税・都市計画税：所有している間にかかる税金

固定資産税は、不動産を所有している限り、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される市町村税です。また、不動産が市街化区域内にある場合は、都市計画税もあわせて課税されます。税額は固定資産税評価額を基に計算され、標準税率は固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%です。亡くなった方が納税すべきだった固定資産税があれば、その納税義務も相続人が引き継ぐことになります。

相続した不動産を活用・売却するときにかかる税金

相続した不動産を自分で使わずに、貸したり売却したりすることもあるでしょう。その際には、また別の税金が発生する可能性があります。

所得税・住民税（不動産所得）：賃貸する場合

相続した家やアパート、土地などを第三者に貸して家賃収入や地代を得た場合、その利益部分（収入から必要経費を差し引いた金額）は「不動産所得」となります。この不動産所得に対しては、所得税と住民税が課税されます。給与所得など他の所得と合算して、翌年に確定申告を行う必要があります。ユーザーの方が検索で使われた「不動産所得税」という名前の税金はありませんが、この不動産所得にかかる所得税を指していることが多いです。

譲渡所得税・住民税：売却する場合

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税と住民税の課税対象となります。この税金は給与所得などとは分けて計算され、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。なお、相続した不動産の所有期間は、亡くなった方がその不動産を取得した日から計算を引き継ぎます。

長期譲渡所得（所有期間が5年超）：税率約20.315%
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：税率約39.63%

相続不動産の売却で使える特例

不動産を売却したときの税金は高額になりがちですが、相続した不動産の場合、税負担を軽減できる特例がいくつかあります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）
相続税を支払った人が、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できます。取得費が増えることで、売却益（譲渡所得）が圧縮され、結果的に税金が安くなります。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
亡くなった方が一人で住んでいた家（一定の要件あり）を相続し、相続開始から3年後の年末までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この特例を使えば、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。