ご両親が亡くなった際の相続税、特にご自宅の土地の評価額は高額になりがちで心配ですよね。もしご実家を相続するなら、「小規模宅地等の特例」という制度が使えれば、相続税を大幅に抑えられる可能性があります。この特例の中に、亡くなった親と同居していなくても適用できる「家なき子特例」というものがあります。今回は、この「家なき子特例」について、適用するための条件や注意点を分かりやすく解説していきますね。
小規模宅地等の特例「家なき子特例」とは？
「家なき子特例」とは、正式には「特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例」の一部です。通常、この特例は亡くなった方（被相続人）の配偶者や同居していた親族が自宅の土地を相続した場合に適用されます。しかし、一定の条件を満たせば、被相続人と別居していた親族でも土地の評価額を大幅に減額できる、という嬉しい制度なんです。
なぜ「家なき子」と呼ばれるの？
この特例が「家なき子」と呼ばれるのは、適用対象となる相続人が「持ち家を持っていないこと」が重要な条件の一つだからです。ご自身や配偶者名義の家がなく、賃貸住宅などにお住まいの方が、親御さんのご自宅を相続するケースを想定しているため、このような愛称で呼ばれています。
どれくらい減額されるの？
もし「家なき子特例」を適用できれば、相続したご自宅の土地の評価額を、最大で80%も減額することができます。ただし、減額できる土地の面積には上限があります。
| 適用対象 | 被相続人が住んでいた自宅の土地（特定居住用宅地等） |
| 限度面積と減額割合 | 330㎡（約100坪）までの部分について評価額を80%減額 |
例えば、評価額が5,000万円の土地（330㎡以下）を相続した場合、この特例を使えれば評価額は1,000万円（5,000万円 × 20%）まで下がります。課税対象となる金額が4,000万円も圧縮されるため、相続税の負担を劇的に軽くできる可能性があるんです。
「家なき子特例」を適用するための要件
「家なき子特例」は非常に効果が大きい分、適用するための要件はとても厳しく設定されています。要件は「亡くなった方（被相続人）」に関するものと、「土地を相続する方（取得者）」に関するものの両方を満たす必要があります。
亡くなった方（被相続人）の要件
まず、亡くなられた方に次の2つの条件が揃っている必要があります。これは、他に自宅を相続して生活の基盤を守るべき人がいない、という状況を確認するための要件です。
| 要件1 | 配偶者がいないこと |
| 要件2 | 相続開始の直前に、同居していた法定相続人がいないこと（相続放棄した人も含みます） |
つまり、お父様が亡くなられた場合、すでにお母様も亡くなっており、かつ、お父様と同居している兄弟姉妹などの相続人もいなかった、という状況が前提となります。
土地を相続する方（取得者）の要件
次に、土地を相続するご自身にも、以下のすべての要件を満たす必要があります。特に平成30年度の税制改正で厳しくなっているので、注意深く確認しましょう。
- 被相続人の親族であること。
- 相続した宅地を、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）まで所有し続けること。
- 相続開始前3年以内に、ご自身、ご自身の配偶者、3親等内の親族、またはご自身と特別な関係のある法人が所有する家屋（日本国内にあるもの）に住んだことがないこと。
- 相続が始まったときに住んでいる家屋を、過去にご自身が所有していたことがないこと。
- 日本国籍を有していること（居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者に該当しない場合）。
簡単に言うと、「相続が始まる3年以上前から、自分や近い親族が所有する家ではなく、他人の家（賃貸など）に住んでいて、今住んでいる家も過去に自分のものだったことがない人」が対象となります。
要注意！平成30年度税制改正での変更点
以前は、この「家なき子特例」を利用した節税対策が行われることがありました。例えば、自分の持ち家を子供に贈与して形式的に「家なき子」になる、といったケースです。こうした租税回避を防ぐため、平成30年度の税制改正で要件が大幅に厳格化されました。
持ち家の所有者範囲の拡大
改正前は「自分または配偶者の持ち家」に住んでいなければOKでした。しかし改正後は、チェックされる持ち家の範囲が広がりました。
| 改正前 | 本人または配偶者が所有する家屋 |
| 改正後 | 本人、配偶者に加え、3親等内の親族や特別な関係のある法人が所有する家屋 |
この変更により、例えば「親名義の別の家に無償で住んでいた」というようなケースでは、特例の適用が難しくなりました。
過去の持ち家所有歴の追加
もう一つの大きな変更点が、「相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと」という要件の追加です。これは、かつて所有していた自宅を売却し、売却先からその家を借りて住み続ける「リースバック」という手法を使った節税対策を封じるためのものです。この要件により、一度でも所有したことがある家に賃貸で住んでいる場合は、特例の対象外となります。
こんな場合はどうなる？家なき子特例ケーススタディ
要件が複雑なので、具体的なケースで適用できるかどうかを見ていきましょう。
親が老人ホームに入居していた場合
ご両親が亡くなる前に老人ホームに入居していた場合でも、諦める必要はありません。以下の要件を満たせば、元の自宅に特例を適用できる可能性があります。
- 被相続人が要介護認定や要支援認定を受けていたこと。
- 入居していた施設が、有料老人ホームや特別養護老人ホームなど、法律で定められた施設であること。
- 元の自宅を、誰かに貸したり、事業に使ったりしていないこと。
これらの条件を満たした上で、相続人ご自身が家なき子の要件を満たせば、特例の対象となります。
相続人が二世帯住宅に住んでいた場合
二世帯住宅の場合、建物の構造や登記状況によって判断が分かれます。例えば、建物内部で自由に行き来できない完全分離型の二世帯住宅で、親世帯が一人暮らしだった場合、子は「同居」とはみなされません。この状況で、別居している他の兄弟がその宅地を相続し、その兄弟が家なき子の要件を満たすなら、特例が適用できる可能性があります。
相続人が海外の持ち家に住んでいた場合
海外に持ち家があってそこに住んでいる場合、残念ながら家なき子特例は適用できません。「相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有していたことがないこと」という要件は、その家屋が国内外のどこにあっても適用されるためです。ご自身が所有する海外の家に住んでいる場合は、この要件に抵触してしまいます。
家なき子特例の適用に必要な手続きと書類
この特例の適用を受けるためには、相続税の申告が必須です。たとえ特例を使った結果、相続税が0円になる場合でも、申告手続きをしなければ減額は認められません。申告期限は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」と定められていますので、期限を守ることが非常に重要です。
申告に必要な主な書類
申告の際には、通常の相続税申告書類に加えて、家なき子特例の適用要件を満たしていることを証明する書類が必要になります。
- 相続税の申告書
- 小規模宅地等に係る計算の明細書
- 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本）
- 取得者（相続人）の戸籍の附票の写し（過去の住所履歴を証明するため）
- 賃貸借契約書の写しなど（持ち家がないこと、3年以上賃貸に住んでいることなどを証明するため）
まとめ
家なき子特例は、相続税の負担を大きく軽減できる非常に強力な制度です。しかし、その適用要件は年々厳格化しており、非常に複雑です。「自分は賃貸暮らしだから大丈夫」と安易に判断してしまうのは危険です。特に、平成30年度の税制改正によって、以前は対象だったケースが対象外になることも増えています。
相続対策としてこの特例の活用を考えるなら、ご自身やご家族の状況が要件に合致するかどうか、生前のうちから相続に詳しい税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。正しい知識を持って、計画的に対策を進めていきましょう。
参考文献
家なき子特例のよくある質問まとめ
Q. 「家なき子特例」とは何ですか？
A. 亡くなった親と別居していて、かつ持ち家がないなどの一定の要件を満たす相続人が、親の自宅の土地を相続した場合に、その土地の評価額を最大80%減額できる制度です。正式には「特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例」の一部です。
Q. どのくらい相続税が安くなりますか？
A. 相続した自宅の土地のうち、330㎡（約100坪）までの部分について、相続税評価額を80%減額できます。例えば、評価額5,000万円の土地であれば1,000万円として計算されるため、相続税の課税対象額が大幅に減り、納税額を大きく抑えられる可能性があります。
Q. 親が老人ホームに入っていても特例は使えますか？
A. はい、使える可能性があります。亡くなった親が要介護認定を受けていたこと、法律で定められた特定の施設に入居していたこと、元の自宅を貸し出していなかったことなどの条件を満たせば、老人ホーム入居前の自宅土地に特例を適用できる場合があります。
Q. 自分が持ち家を売却して、今は賃貸に住んでいれば適用されますか？
A. 残念ながら、適用されない可能性が高いです。平成30年度の税制改正で「相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと」という要件が加わりました。そのため、かつて所有していた家に賃貸で住み続けている（リースバック）場合などは対象外となります。
Q. 兄が親と同居していましたが相続放棄しました。私は家なき子特例を使えますか？
A. いいえ、使えません。家なき子特例の要件の一つに「同居の相続人がいないこと」がありますが、この判定では相続放棄はなかったものとして考えます。したがって、お兄様が同居していた事実があるため、他の相続人は家なき子特例を適用することはできません。
Q. 家なき子特例の適用を受けるために、いつまでに何をすればいいですか？
A. この特例を受けるには、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告を行う必要があります。申告書に特例を適用する旨を記載し、戸籍の附票や賃貸借契約書など、要件を満たすことを証明する書類を添付して税務署に提出します。
