相続登記の義務化！何をすればいい？罰則や手続きを分かりやすく解説

2025-09-08

「相続登記が義務化されたって聞いたけど、具体的に何をすればいいの？」そんな疑問をお持ちではありませんか？2024年4月1日から、これまで任意だった相続登記が義務になりました。これによって、不動産を相続した方は、必ず名義変更の手続きをしなければならなくなりました。この記事では、何がどう変わったのか、何をすべきなのか、手続きの流れや費用、そして万が一放置してしまった場合の罰則まで、分かりやすく丁寧にご説明しますね。

相続登記の義務化、そもそも何が変わったの？

これまで、不動産を相続しても、その名義変更（相続登記）をするかどうかは個人の判断に任されていました。しかし、2024年4月1日から法律が変わり、相続登記が「義務」になりました。これは、とても大きな変更点です。具体的にどんなルールになったのか、ポイントを見ていきましょう。

相続登記ってなあに？

相続登記とは、土地や建物といった不動産の持ち主が亡くなったときに、その不動産の名義を、遺産を引き継いだ相続人の名前に書き換える手続きのことです。法務局という役所が管理している「登記簿」という公的な記録を、現状に合わせて正しく更新する作業、とイメージすると分かりやすいかもしれません。この手続きをすることで、その不動産が誰のものであるかを公的に証明できるようになります。

なぜ義務化されたの？

相続登記が義務化された一番の理由は、「所有者不明土地」の問題を解決するためです。相続登記がされないまま何代にもわたって放置されると、現在の所有者が誰なのか分からなくなってしまいます。こうした土地が全国で増え続け、その面積は九州本島の大きさを超えるほど深刻な社会問題になっています。所有者が分からないと、公共事業を進めたり、災害復旧を行ったりする際の妨げになるだけでなく、周辺の環境悪化にもつながるため、国として対策に乗り出したというわけです。

いつから？過去の相続も対象になるの？

相続登記の義務化は、2024年4月1日からスタートしました。そして、とても大切なポイントですが、このルールはこれから発生する相続だけでなく、過去に発生した相続にも適用されます。つまり、「何年も前に亡くなった親の名義のままになっている土地がある」という場合も、義務化の対象になるのです。

過去の相続については、猶予期間が設けられています。具体的には、2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。心当たりがある方は、早めに準備を始めることをおすすめします。

相続登記をしないと、どうなるの？

「義務になったのは分かったけど、もし手続きをしなかったらどうなるの？」と心配になりますよね。義務化に伴い、罰則が設けられただけでなく、これまで以上に様々なデメリットが生じる可能性があります。具体的にどんなリスクがあるのか見ていきましょう。

【罰則】10万円以下の過料の可能性

最も大きな変更点が、罰則が設けられたことです。正当な理由がないのに、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料（かりょう）が科される可能性があります。

「正当な理由」とは、例えば以下のようなケースが想定されています。

相続人が非常に多く、戸籍謄本などの必要書類を集めるのに時間がかかる
遺言の有効性をめぐって相続人間で争いがある
相続登記を申請すべき人に重い病気などの事情がある

過料は、刑事罰である「罰金」とは違い、前科がつくものではありませんが、金銭的な負担が生じることには変わりありません。

不動産を売ったり、担保にしたりできない

相続した不動産を売却したい、あるいはその不動産を担保にしてお金を借りたい、と考えたとき、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは手続きを進めることができません。不動産の取引では、現在の所有者が誰であるかを公的に証明する必要があるため、まずは相続登記を済ませることが大前提となります。「いざ売りたい！」と思ったときにスムーズに動けるよう、早めに名義変更をしておきましょう。

相続関係がどんどん複雑になる

相続登記をしないまま年月が経つと、さらなる問題が起こります。例えば、相続人である子どもが亡くなると、そのまた子ども（孫）へと相続権が移っていきます。このように、関係者がネズミ算式に増えていくと、いざ遺産分割協議をしようにも、話し合いをまとめるのが非常に困難になってしまいます。連絡先が分からない人が出てきたり、協力が得られなかったりするケースも少なくありません。

他の相続人の借金で差し押さえられるリスク

相続登記が完了するまで、法律上、その不動産は相続人全員の共有財産とみなされます。もし、相続人の中に借金を抱えている人がいると、その人の債権者が、その人の持ち分（法定相続分）を差し押さえる可能性があります。自分には関係のない借金のために、大切な不動産の一部が第三者の手に渡ってしまう…という事態も起こりかねないのです。

相続登記の手続きはどう進める？

では、実際に相続登記はどのように進めればよいのでしょうか。ご自身で手続きすることも可能ですが、必要書類が多く手続きも複雑なため、一般的には司法書士などの専門家に依頼する方が多いです。ここでは、基本的な手続きの流れをご紹介します。

STEP1: 必要書類を集める

まず、登記申請に必要な書類を集めるところから始まります。どのような経緯で相続したか（遺言、遺産分割協議など）によって必要書類は少し変わりますが、主に以下のような書類が必要です。

書類の種類	取得場所
被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本など	本籍地の市区町村役場
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）	最後の住所地の市区町村役場
相続人全員の現在の戸籍謄本	各相続人の本籍地の市区町村役場
不動産を相続する人の住民票（または戸籍の附票）	住所地の市区町村役場
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村役場（または都税事務所）
遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書	（遺産分割協議で決めた場合）
遺言書	（遺言書がある場合）

特に、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めるのは、転籍を繰り返している場合など、手間がかかることがあります。

STEP2: 登記申請書を作成する

必要書類がそろったら、法務局に提出する「登記申請書」を作成します。申請書のひな形や記載例は、法務局のウェブサイトで確認できます。不動産の情報を正確に記載したり、登記の目的や原因を正しく書いたりする必要があります。

STEP3: 法務局へ申請する

作成した登記申請書と集めた必要書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。申請方法は、窓口に直接持っていく方法のほか、郵送やオンラインでも可能です。申請後、不備がなければ1～2週間ほどで登記が完了し、「登記識別情報通知書」という権利証に代わる大切な書類が発行されます。

相続登記にかかる費用は？

相続登記には、いくつかの費用がかかります。大きく分けると、国に納める税金、書類の取得費用、そして専門家への報酬の3つです。

登録免許税

登記を申請する際に必ず必要になる税金です。税額は、不動産の価格によって決まります。

計算式：不動産の固定資産税評価額 × 0.4％

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、1,000万円 × 0.4% = 4万円の登録免許税がかかります。

書類取得費用

戸籍謄本や住民票などを取得するための手数料です。目安としては以下の通りです。

戸籍謄本	1通 450円
除籍・改製原戸籍謄本	1通 750円
住民票・印鑑証明書など	1通 300円前後

相続人の数や戸籍の取得数によって変わりますが、合計で数千円から1万円程度になることが多いです。

司法書士への報酬

手続きを司法書士に依頼した場合に支払う報酬です。報酬額は事務所によって異なりますが、一般的な相続登記の場合、5万円～15万円程度が相場です。不動産の数や評価額、相続人の数など、案件の複雑さによって変動します。

すぐに登記できない場合はどうする？

「遺産分割の話し合いがまとまらなくて、3年以内に登記できそうにない…」そんなケースもあるかもしれません。ご安心ください。そうした場合の救済策として、新しい制度が設けられました。

「相続人申告登記」制度を活用しよう

「相続人申告登記」は、2024年4月1日から始まった新しい制度です。これは、遺産分割協議がまとまる前に、「私が相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたことにできる、というものです。この申し出をすれば、3年の期限を過ぎても過料の対象にはなりません。

ただし、これはあくまで一時的な措置です。不動産の所有権が確定するわけではないので、不動産を売却することはできません。その後、遺産分割協議がまとまったら、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。

義務化で手続きもカンタンに

相続登記の義務化にあたり、手続きの負担を軽くするための制度も整備されています。例えば、2024年3月1日から始まった「戸籍の広域交付制度」により、本籍地が遠くにある戸籍謄本も、最寄りの市区町村役場の窓口でまとめて取得できるようになりました。これまでのように、各地の役所に個別に請求する手間が省け、書類集めがずっと楽になっています。