ご家族から相続した土地の評価額、少しでも抑えたいと考えるのは自然なことですよね。もし、その土地が周りの土地と比べて「なんだか使いにくいな」と感じるような特別な事情を抱えている場合、相続税評価額を下げられるかもしれません。今回は、そんな「利用価値が著しく低下している宅地の評価」について、わかりやすくご説明しますね。
利用価値が著しく低下している宅地ってどんな土地？
相続税を計算するとき、土地の評価額は税額に大きく影響します。もしお持ちの土地が、周りの土地と比べて利用しづらい特別な事情を抱えている場合、その価値を下げて評価できる制度があるんです。これを「利用価値が著しく低下している宅地の評価」と言います。具体的には、通常の計算で出した評価額から10%を控除できる可能性があるんですよ。
評価額が10%減額される具体的なケース
国税庁が示している、評価額が10%減額される可能性のある土地の具体例は以下の通りです。ご自身の土地が当てはまるかチェックしてみましょう。
| 減額の要因 | 具体例 |
| 道路との高低差 | 道路より著しく高い、または低い位置にある宅地。 |
| 地盤の凹凸 | 地盤にひどい凹凸があり、平坦にするのに多額の費用がかかる宅地。 |
| 振動 | 鉄道や幹線道路に近く、常にひどい振動がある宅地。 |
| その他の要因 | 騒音、日照阻害、悪臭、嫌悪施設（墓地やゴミ処理場など）の影響で取引金額に影響が出ると認められる宅地。 |
どんな土地でも適用できるわけじゃない？注意点
とても便利な制度ですが、注意点もあります。一番大切なのは、その「利用価値の低下」が、すでに土地の価格を決める基準である路線価や固定資産税評価額に反映されていないか、という点です。例えば、線路沿いの土地はもともと騒音の影響が考慮されて路線価が低めに設定されていることがあります。その場合は、さらに10%の評価減は認められないので注意が必要なんです。
農地や山林でも使えるの？
「宅地」という名前がついていますが、この評価方法は農地や山林にも適用できる場合があります。ただし、その農地や山林を宅地に転用することを想定したときに、造成費用などをかけてもなお、周りの宅地と比べて利用価値が著しく低いと認められるケースに限られます。
道路との高低差がある宅地の評価ポイント
「道路からすごく高い場所にあって階段が大変」「逆に道路よりかなり低い場所にあって大雨が心配」といった土地は、評価減の対象になる可能性があります。でも、「高低差が何メートル以上」というような明確な基準はないんですよ。
「著しい高低差」と認められるには？
ここでのポイントは、「その土地だけが、周りの宅地と比べて特別に高低差があるか」という点です。例えば、ご近所のお宅はみんな道路と同じ高さなのに、ご自身の土地だけが急な階段を上り下りしないといけない、といった状況です。客観的に見て、周辺の土地と比べて明らかに利用しにくいことが重要になります。
評価減が認められないケース
逆に、その地域全体が丘陵地で、どの家も道路との間に高低差があるのが当たり前、というような状況では、「著しい高低差」とは認められにくいです。その高低差が、その地域の標準的な状況であれば、特別な減額の対象にはならないんですね。あくまで、周辺の宅地との比較が重要になります。
騒音や振動がひどい宅地の評価ポイント
線路沿いや幹線道路沿いで、電車やトラックが通るたびに家が揺れたり、窓を閉めていても会話ができないほどの騒音があったりする場合も、利用価値が低下していると判断されることがあります。
どれくらいの騒音なら対象になるの？
騒音については、環境省が定める「騒音に係る環境基準」という目安があります。この基準を超える騒音があるかどうかは、評価減を判断する上での客観的な材料になります。地域や時間帯によって基準値は異なりますので、一部を例としてご紹介します。
| 地域の類型 | 基準値（デシベル以下） |
| 住居の用に供される地域（昼間：午前6時～午後10時） | 55 |
| 住居の用に供される地域（夜間：午後10時～翌日午前6時） | 45 |
| 幹線交通を担う道路に近接する空間（昼間） | 70 |
| 幹線交通を担う道路に近接する空間（夜間） | 65 |
振動の判断基準は？
振動についても明確な数値基準はありませんが、日常生活に支障をきたすほどの「甚だしい」揺れが継続的にあるかどうかがポイントになります。近くの建設工事など一時的なものではなく、鉄道や工場などが原因で常に振動があり、安心して生活できない、といったケースが考えられます。
日照阻害や嫌悪施設がある宅地の評価
隣に高いマンションが建って一日中日当たりが悪くなってしまったり、近くにお墓やゴミ処理場などがあったりする場合も、評価減の対象となる可能性があります。
日照阻害の基準
日照阻害については、建築基準法で定められている「日影時間」という規制があります。この規制時間を超えるような、ひどい日照阻害がある場合に、評価減が認められる可能性があります。これは専門的な判断が必要になることが多いので、気になる場合は専門家に相談してみましょう。
嫌悪施設（忌み施設）がある場合
墓地、火葬場、ゴミ処理場、下水処理場などが近くにあることで、心理的な嫌悪感から取引価格に影響が出ると客観的に認められる場合も対象になります。ただし、「近くにある」というだけでは不十分で、実際に周辺の取引価格が下がっているなどの具体的な証拠が求められることが多く、少しハードルの高い要件となっています。
評価減の要因が複数ある場合はどうなる？
もし、ご自身の土地に「道路との高低差もあって、さらに線路沿いで騒音もひどい」といったように、利用価値が低下する要因が複数ある場合はどうなるのでしょうか。
評価減の重複適用は可能？
過去の国税不服審判所の裁決例では、複数の要因による10%の評価減が重複して認められたケースがあります。例えば、騒音で10%減額、さらに高低差で10%減額といった形です。ただし、これは非常に個別性の強い判断となるため、必ず認められるわけではありません。それぞれの要因が独立して、かつ著しく利用価値を低下させていることを客観的に示す必要があります。適用を検討する際は、税理士などの専門家と慎重に検討することが大切です。
まとめ
今回は、利用価値が著しく低下している宅地の評価について解説しました。ご自身の土地に高低差、騒音、日照阻害などのマイナス要因がある場合、相続税評価額を10%減額できる可能性があります。ただし、その要因が路線価に反映済みでないか、また「著しい」低下であると客観的に証明できるかが重要です。複数の要因があれば、評価減が重複適用できる可能性もあります。心当たりがある方は、まずは専門家である税理士に相談して、適切に評価額を算出してもらうことをお勧めします。正しく評価することで、払い過ぎの相続税を防ぐことにつながりますよ。
参考文献
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価｜国税庁
利用価値が著しく低下している宅地の評価に関するよくある質問
Q.「利用価値が著しく低下している宅地」とは、どのような土地のことですか？
A.道路との高低差が大きい、騒音・振動・悪臭がひどいなど、宅地としての利用が一般的な土地に比べて著しく制限される土地のことです。相続税などの財産評価で減額の対象となる可能性があります。
Q.なぜ利用価値が低いと土地の評価額が下がるのですか？
A.土地の評価は、その土地が持つ収益性や利便性に基づいて行われます。利用価値が低い土地は市場価値も低くなるため、その実態に合わせて評価額を減額する補正が行われるからです。
Q.自分の土地が「利用価値が著しく低下している宅地」に該当するかは、どうすれば確認できますか？
A.土地の現況（高低差、騒音、日照など）を確認し、周辺の土地と比較します。ただし、正確な判断には専門知識が必要なため、土地評価に詳しい専門家へ相談することをおすすめします。
Q.利用価値が著しく低下している宅地の評価減を受けるには、特別な手続きが必要ですか？
A.はい、必要です。相続税申告などの際に、利用価値が低下している客観的な根拠（写真、図面、各種データ等）を添付し、評価減を適用する旨を申告書に明記する必要があります。
Q.具体的にどのような土地が減額評価の対象になりやすいですか？
A.高圧線下の土地、線路沿いで騒音や振動が激しい土地、周辺に墓地やごみ処理場などがある土地、建築が困難な急傾斜地などが該当する可能性があります。個別の状況により判断は異なります。
Q.この評価減は、固定資産税にも影響しますか？
A.この評価方法は主に相続税や贈与税の財産評価で用いられるものです。固定資産税の評価は市町村が独自に行うため、必ずしも連動するわけではありません。
