ご家族が亡くなられて財産を整理していたら、山林が出てきた…。「山なんてどうやって評価すればいいの？」「相続税はいくらかかるんだろう？」と不安に感じていらっしゃるかもしれませんね。山林の相続税評価はとても複雑で、その山林がどの種類に分類されるかによって評価額が大きく変わることがあります。知らずに申告すると、本来より高い税金を納めてしまう可能性も。この記事では、相続税の計算の第一歩となる山林の種類の見分け方と、それぞれの評価方法について、誰にでもわかるように優しく解説していきます。一緒に確認していきましょう。
山林の相続税評価は3種類に分かれる
相続税を計算するとき、土地の価値は「財産評価基本通達」という国税庁が定めたルールに基づいて評価します。これは山林も同じです。山林は、その場所や周辺の状況によって、大きく分けて「純山林（じゅんさんりん）」「中間山林（ちゅうかんさんりん）」「市街地山林（しがいちさんりん）」の3つの種類に分類されます。なぜ分けるかというと、例えば、都会の真ん中にある山林と、人里離れた山奥の山林とでは、その価値や利用方法がまったく違うからなんです。この分類を正しく行うことが、適正な相続税評価のスタート地点になります。
山林の種類の見分け方【純山林・中間山林・市街地山林】
「じゃあ、うちの山林はどの種類なの？」と思いますよね。ここからは、3つの山林のそれぞれの特徴と、見分け方のポイントを具体的に見ていきましょう。ご自身の山林がどれに当てはまるか、イメージしながら読み進めてみてください。
純山林（じゅんさんりん）
純山林とは、市街地から遠く離れた場所にあり、宅地（住宅を建てる土地）として利用される可能性がほとんどない山林のことです。いわゆる「奥山」や、林業を営むために使われるような山林がこれにあたります。評価額は3種類の中で最も低くなる傾向があります。
【見分け方のポイント】
- 市街地から離れていて、周囲に家や畑がほとんどない。
- 林業を目的としている、または手入れされず自然のままの状態になっている。
- 公道からのアクセスが悪く、道が整備されていない。
- 都市計画法で定められた「市街化区域」の外にある。
中間山林（ちゅうかんさんりん）
中間山林は、純山林と市街地山林のちょうど中間に位置するような山林です。市街地の近くや、別荘地などにある山林が該当します。純山林よりは宅地としての利用価値が見込めるため、評価額は純山林より高くなります。
【見分け方のポイント】
- 市街地に近い郊外や、農村地域に位置している。
- 周辺に住宅や農地が点在している。
- 将来的に宅地として開発される可能性が少しだけある。
- 「市街化調整区域」内にあることが多いですが、一概には言えません。
市街地山林（しがいちさんりん）
市街地山林は、文字通り市街地の中にある山林で、宅地への転用が強く見込まれる山林です。評価額は3種類の中で最も高くなりますが、評価方法によっては税金の負担を軽減できる仕組みがあります。見分けるための最も重要なポイントは、都市計画法上の「市街化区域」内にあるかどうかです。
【見分け方のポイント】
- 都市計画法上の「市街化区域」内にある。（最重要ポイント！）
- 周辺が住宅街や商業地など、すでに市街地化している。
- 宅地と同じように、道路に面して「路線価」が設定されている地域にある。
「市街化区域かどうか」は、その山林がある市区町村役場の都市計画課などで「都市計画図」を閲覧したり、ホームページで公開されている情報を確認したりすることで調べられます。
| 山林の種類 | 主な特徴・見分け方 |
| 純山林 | 市街地から遠い奥山。宅地化の可能性が低い。 |
| 中間山林 | 市街地近郊や農村地域にある。宅地化の可能性が少しある。 |
| 市街地山林 | 市街化区域内にある。宅地としての価値が高い。 |
種類で変わる！山林の相続税評価方法
山林の種類がわかったら、次はいよいよ評価額の計算方法です。種類ごとにまったく違うルールが適用されるので、ここもしっかり押さえておきましょう。
純山林・中間山林の評価方法：「倍率方式」
純山林と中間山林は、「倍率方式」という比較的シンプルな方法で評価します。計算式は以下の通りです。
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
固定資産税評価額は、毎年春ごろに市区町村から送られてくる「固定資産税の課税明細書」に記載されています。もし手元になければ、役所で「固定資産評価証明書」を取得すれば確認できます。
評価倍率は、国税庁が地域ごとに定めている数値です。国税庁のウェブサイトにある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、ご自身の山林がある地域を調べれば見つけることができます。
市街地山林の評価方法：「宅地比準方式」
市街地山林は、宅地としての価値が高いため、「もしこの山林が宅地だったら」という仮定で評価する「宅地比準方式（たくちひじゅんほうしき）」を使います。
評価額 ＝ (その山林が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額 － 1㎡あたりの宅地造成費) × 地積(面積)
少し難しく見えますが、ポイントは「宅地としての評価額から、宅地にするための工事費用（宅地造成費）を差し引ける」という点です。山林を宅地にするには、木を伐採したり、斜面を平らにしたりする工事が必要ですよね。そのコストを評価額から引くことができるので、節税につながる大切なポイントです。
「宅地であるとした場合の価額」は、その土地に面した道路に設定された「路線価」を基に計算します。「宅地造成費」も、国税庁が地域ごとに標準的な金額を定めており、ウェブサイトで確認できます。
市街地山林でも例外あり！純山林として評価できるケース
市街地山林であっても、状況によっては宅地への転用が現実的でない場合があります。例えば、以下のようなケースです。
- 傾斜が急すぎる（傾斜度30度以上が目安）ため、物理的に宅地造成が不可能。
- 宅地比準方式で計算した評価額が、造成費を引くとマイナスになる、または近隣の純山林の評価額より低くなる。
このような場合、市街地山林であっても、例外的に「純山林」として評価することが認められています。これにより評価額を大幅に下げられる可能性があるため、該当しないかどうかの確認は非常に重要です。
土地だけじゃない！「立木（りゅうぼく）」の評価も忘れずに
山林の評価は、土地（山林そのもの）だけで終わりではありません。その上に生えている木（立木）も、財産として評価の対象になる場合があります。特に、スギやヒノキといった木材として売れる価値のある木が生えている場合は、立木の評価も必要です。立木の評価は専門的な知識が必要なため、森林組合や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
山林評価で特に注意したいポイント
最後に、山林の評価を行う上での注意点を2つお伝えします。これらを見落とすと、評価額が大きく変わってしまう可能性があります。
登記簿上の地目と現況を確認する
相続税の土地評価は、登記簿の地目（登記上の土地の種類）ではなく、相続が開始した日（亡くなった日）の「現況」で判断します。例えば、登記簿上は「山林」でも、実際には畑として使われていたり、駐車場になっていたりすれば、その現況に合わせて評価しなければなりません。必ず現地の状況を確認することが大切です。
保安林など、法律で制限がある山林は評価が下がる
山林の中には、災害防止や水源確保などの目的で、森林法などにより「保安林」に指定されていることがあります。保安林は、木の伐採が厳しく制限されるため、その分財産価値が低いとみなされ、相続税評価額が30%から最大で80%も減額されます。保安林かどうかは、都道府県の林務担当部署や、市区町村の農林担当課などで確認できますので、必ずチェックしましょう。
まとめ
今回は、相続税における山林の種類の見分け方と評価方法について解説しました。ポイントをもう一度おさらいしましょう。
- 山林の評価は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の3種類に分けて考える。
- 見分け方の鍵は、立地と「市街化区域」かどうか。
- 純山林・中間山林は「倍率方式」、市街地山林は「宅地比準方式」で評価する。
- 市街地山林でも、状況によっては純山林として評価できる場合がある。
- 土地だけでなく「立木」の評価や、「保安林」の指定も評価額に大きく影響する。
山林の評価は、宅地などと比べて判断が難しい要素が多く含まれます。もし少しでも不安や疑問があれば、ご自身で判断せずに、相続に強い税理士などの専門家に相談することをおすすめします。正しい評価を行うことで、安心して相続手続きを進めることができますよ。
参考文献
相続税の山林評価｜種類の見分け方に関するよくある質問まとめ
Q. 相続税評価で、なぜ山林の種類を見分ける必要があるのですか？
A. 山林の種類（純山林・中間山林・市街地山林）によって、相続税評価額の計算方法が全く異なるためです。評価方法を間違えると、相続税額が大きく変わってしまう可能性があるため、正確な分類が不可欠です。
Q. 「純山林」とはどんな山林ですか？ 見分け方のポイントは？
A. 市街地から遠く、宅地化の影響をほとんど受けない、主に林業を目的とした山林です。見分けるには国税庁の評価倍率表を確認し、所在地の分類が「純」となっていることで判断できます。
Q. 「中間山林」とはどんな山林ですか？ 見分け方のポイントは？
A. 純山林と市街地山林の中間的な性質を持つ山林で、市街地に近いエリアにあります。評価倍率表で所在地の分類が「中」と記載されているのが特徴です。純山林よりは宅地としての潜在的価値が考慮されます。
Q. 評価額が最も高くなりやすい「市街地山林」とはどんな山林ですか？
A. 市街化区域にある山林や、宅地への転用が見込める山林のことです。宅地としての価値が非常に高いため、評価方法も「宅地比準方式」となり、評価額が高くなる傾向にあります。固定資産税評価額が宅地並みの水準で計算されているのが大きな特徴です。
Q. 自分の山林がどの種類か、どうやって調べればいいですか？
A. まずは国税庁のホームページで「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を確認します。倍率表に「純」や「中」の記載がなければ市街地山林の可能性が高いです。最終的には、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得し、評価方法を確認するのが最も確実です。
Q. 市街地山林と判断された場合、評価額を下げる方法はありますか？
A. はい、あります。市街地山林は宅地として評価されますが、実際に宅地として利用するために必要な造成費（伐採・抜根費、地盤改良費など）を評価額から控除できます。この造成費を正確に見積もることで、評価額を適正に下げることが可能です。
