知らないと損！住宅取得資金贈与でよくある失敗例と対策を解説

2025-02-13

マイホームの購入は、人生で最も大きな買い物の一つですよね。そんなとき、ご両親や祖父母から資金援助を受けられると、本当に助かります。国もそんな親子間の支援を後押しするために、「住宅取得資金贈与の非課税の特例」という、とてもお得な制度を用意してくれています。この制度を使えば、最大1,000万円までの贈与が非課税になるんです。ですが、この制度、要件が細かくて意外と複雑…。うっかりミスで「非課税になると思っていたのに、多額の贈与税がかかってしまった！」なんていう失敗例も少なくありません。そこで今回は、住宅取得資金贈与でよくある失敗例と、そうならないための対策を分かりやすく解説していきますね。

住宅取得資金贈与の非課税の特例とは？

まずは、この制度がどんなものなのか、基本をおさらいしておきましょう。この特例は、ご両親や祖父母といった直系尊属から、ご自身が住むための家を新築したり、購入したり、リフォームしたりするためのお金をもらったときに使える制度です。令和6年度の税制改正で、適用期間が2026年（令和8年）12月31日まで延長されました。

非課税になる金額

非課税になる上限額は、取得する住宅の性能によって変わります。省エネ性能などが高い「質の高い住宅」か、それ以外の「一般住宅」かで金額が異なります。

住宅の種類	非課税限度額
質の高い住宅（省エネ等住宅）	1,000万円
一般の住宅	500万円

質の高い住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上など、一定の基準を満たした住宅のことです。ハウスメーカーや不動産会社に確認してみてくださいね。

他の贈与制度との併用も可能

この特例は、他の贈与税の非課税制度と組み合わせて使うことができます。たとえば、毎年110万円まで贈与税がかからない「暦年贈与」と併用すれば、最大で1,110万円（1,000万円＋110万円）まで非課税で贈与を受けることも可能です。また、「相続時精算課税制度」との併用もできますよ。

【ケース別】住宅取得資金贈与でよくある適用失敗例

ここからは、本題のよくある失敗例をケース別にご紹介します。「自分は大丈夫」と思わずに、しっかりチェックしてくださいね。

贈与する人・される人の要件を満たしていないケース

「誰から」「誰が」もらうか、という基本的な部分での失敗例です。

失敗例1：義理の両親からの贈与だった
この特例が使えるのは、自分の父母や祖父母など「直系尊属」からの贈与に限られます。そのため、配偶者のご両親（義父母）からの贈与は対象外になってしまうんです。もし義父母から援助を受ける場合は、一度配偶者が贈与を受けてから、夫婦の共有財産として住宅資金に充てるなどの工夫が必要になります。

失敗例2：贈与を受けた年の所得が高すぎた
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円を超えていると、この特例は使えません。（※床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅の場合は1,000万円以下）
注意したいのが、ここでいう「所得」は給与だけでなく、不動産を売却したときの利益（譲渡所得）なども含まれる点です。家の買い替えなどで、古い家を売却した利益が出た年に贈与を受けると、所得要件を超えてしまう可能性があるので注意しましょう。

住宅や契約に関する要件を満たしていないケース

購入する「家」そのものや、契約相手に関する失敗例です。

失敗例3：家の床面積が小さすぎた（広すぎた）
対象となる住宅には、床面積が40㎡以上240㎡以下という要件があります。この面積は、マンションなら専有部分の面積で判断します。コンパクトな住宅や、非常に広い豪邸を建てる場合は、この要件から外れないか事前に確認が必要です。

失敗例4：親戚の工務店に建築を依頼した
家を建ててもらう相手や、購入する相手が配偶者や親族など特別な関係のある人だと、この特例は適用できません。お父さんが経営する工務店に建築を依頼したり、親戚が所有する中古住宅を購入したりするケースは対象外となるので、気をつけましょう。

スケジュールや手続きに関するケース

タイミングや手続きのミスによる失敗例は、特に多いので要注意です。

失敗例5：入居が期限に間に合わなかった
贈与を受けた資金は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を住宅取得に使い、かつ、その家に入居することが原則です。例えば、2024年中に贈与を受けたら、2025年3月15日までに入居しなければなりません。家の完成が遅れたりして入居が間に合わないと、特例が使えなくなってしまいます。スケジュールには余裕を持たせましょう。

失敗例6：非課税だからと申告しなかった
これが一番多い失敗例かもしれません。贈与額が非課税枠（1,000万円または500万円）に収まり、贈与税が0円になる場合でも、必ず贈与税の申告が必要です。申告をしないと、税務署は特例を使う意思がないと判断し、後から多額の贈与税とペナルティ（無申告加算税など）を請求されることになります。申告期間は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。忘れないようにしましょう。

資金の使い道に関するケース

もらったお金の使い道にもルールがあります。

失敗例7：住宅ローンの返済に使ってしまった
この特例は、あくまで「これから家を取得するため」の資金が対象です。そのため、すでに組んでいる住宅ローンの繰り上げ返済に充てることはできません。

失敗例8：家具や家電の購入費用に充てた
もらった資金は、住宅そのものの対価に充てなければなりません。残念ながら、新居に合わせて購入するカーテンやソファ、冷蔵庫などの家具・家電の購入費用や、引っ越し費用に使うことは認められていません。

他の制度との関係で注意したいポイント

他の税金の制度との兼ね合いで、思わぬ落とし穴があることも。

住宅ローン控除との併用はできる？

住宅ローン控除との併用は可能です。ただし、注意点があります。住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税が戻ってくる制度ですが、計算の基になる住宅の取得価額から、この特例で贈与された金額は差し引く必要があります。
例えば、4,000万円の家を建てるのに1,000万円の贈与を受け、3,000万円のローンを組んだ場合、住宅ローン控除の計算対象となるのは3,000万円の部分だけになります。贈与を受けた分、控除額が少なくなることを覚えておきましょう。

将来の相続で不利になることも？

親の自宅を将来相続する可能性がある方は注意が必要です。相続税には、亡くなった方の自宅の土地の評価額を最大80%も減額できる「小規模宅地等の特例」という非常に強力な制度があります。
しかし、この特例を使うためには、相続人が持ち家に住んでいないこと（いわゆる「家なき子」）が条件になる場合があります。住宅取得資金贈与を受けて自分の家を持ってしまうと、この「家なき子」の条件を満たせなくなり、将来、実家を相続するときの相続税が高くなってしまう可能性があるのです。ご家庭の状況によっては、どちらの制度を優先すべきか慎重な判断が求められます。

失敗しないための適用要件チェックリスト

これまでの失敗例を踏まえて、ご自身が要件を満たしているか、このチェックリストで確認してみましょう。

チェック項目	内容
贈与する人	自分の父母や祖父母（直系尊属）ですか？
贈与される人	贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上ですか？
	贈与を受けた年の合計所得金額は2,000万円以下（※）ですか？
住宅	床面積は40㎡以上240㎡以下ですか？
	配偶者や親族などから購入したものではありませんか？
スケジュール	贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居できますか？
	贈与資金を翌年3月15日までに使い切りますか？
手続き	翌年の期限内に贈与税の申告をする予定ですか？

※床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下

まとめ

住宅取得資金贈与の非課税の特例は、マイホームの夢を後押ししてくれる、とてもありがたい制度です。しかし、見てきたように、たくさんの細かいルールがあり、一つでも満たせないと適用できなくなってしまいます。
「贈与者は直系尊属か」「所得要件はクリアしているか」「スケジュールは間に合うか」「申告は忘れていないか」など、計画段階から一つひとつ丁寧に確認することが失敗を防ぐカギになります。この記事でご紹介した失敗例やチェックリストを参考にして、制度を賢く、そして確実に活用してくださいね。もし少しでも不安な点があれば、税務署や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。