ご家族から土地を相続したとき、「あれ？この土地、公道じゃなくて行き止まりの私道にしか面していない…」と不安になることがありますよね。特に、その私道が建築基準法第42条1項5号に定められた「位置指定道路」である場合、どうやって土地の価値を計算すればいいのか、悩んでしまう方は少なくありません。この記事では、そんな42条1項5号道路（行き止まり私道）に接道している土地の評価方法について、わかりやすく解説していきます。
建築基準法42条1項5号道路（位置指定道路）ってどんな道？
まずは、評価の対象となる道路そのものについて理解を深めておきましょう。「42条1項5号道路」と聞くと難しく感じますが、これは「位置指定道路」とも呼ばれる私道の一種です。特定の行政庁から「ここが道路ですよ」と指定された道のことを指します。
位置指定道路の基本的な特徴
位置指定道路は、土地を宅地として利用するために、法律に基づいて造られた私道です。一般的に、次のような特徴があります。
- 所有者は国や自治体ではなく、個人や複数の個人、または法人です。
- 原則として、幅員が4メートル以上あります。
- 道路の端が他の道路に接続している必要があります。
- 行き止まり（袋小路）の場合は、一定の要件を満たす転回広場（車が方向転換できるスペース）が設けられています。
家を建てるためには、建築基準法で定められた道路に2メートル以上接している必要があり、この位置指定道路はその条件を満たすための道路なのです。
相続税評価における位置指定道路
相続税の土地評価で使う「路線価」は、主に不特定多数の人が通行する公道に設定されます。そのため、位置指定道路のような、特定の住民しか利用しない行き止まりの私道には、路線価が設定されていないことがほとんどです。路線価がなければ、どうやって評価すれば良いのでしょうか？そのための特別な評価方法が用意されています。
位置指定道路と私道自体の評価
土地の評価の前に、道路そのものの評価についても触れておきましょう。位置指定道路のように、特定の居住者など、限られた人だけが利用する「行き止まり私道」は、その利用に制約があるため、評価額が減額されます。具体的には、通常の土地（自用地）として評価した価額の30%相当額で評価するのが原則です。これを「30%評価」と呼んだりします。
42条1項5号道路にのみ接する土地の評価方法
それでは、本題である「位置指定道路にしか接していない土地」の評価方法を見ていきましょう。主な評価方法は、大きく分けて2つあります。どちらを選ぶかによって評価額が変わることもあるので、しっかりと理解しておくことが大切です。
評価方法① 特定路線価を設定して評価する
一つ目の方法は、「特定路線価」を設定して評価する方法です。これは、路線価が定められていない道路について、税務署に申請して、その道路専用の路線価を設定してもらう手続きです。
税務署長は、近くにある状況が似た道路の路線価を参考にして、その道路の状況（幅員、舗装状況など）を考慮した上で、特定路線価を決定します。設定された特定路線価を、通常の路線価と同じように使って土地を評価します。
例えば、特定路線価が「80,000円/㎡」と設定され、土地の面積が150㎡であれば、基本的な評価額は 80,000円 × 150㎡ = 1,200万円 となります（実際には奥行価格補正などの調整が入ります）。
ただし、誰でも申請できるわけではなく、いくつかの要件があります。
| 項目 | 主な要件 |
| 目的 | 相続税または贈与税の申告のためであること |
| 地域 | 路線価地域にあること |
| 接道状況 | 路線価の設定されていない道路にのみ接していること |
| 道路の種類 | 建築基準法上の道路であること（42条1項5号道路はこれに該当します） |
評価方法② 旗竿地として一体評価する
もう一つの方法は、評価対象の宅地とその前面にある私道部分を、一つの「旗竿地（はたざおち）」として一体で評価する方法です。旗竿地とは、道路に接する間口が狭く、奥に敷地が広がっている、旗のような形の土地のことです。
この方法では、私道が接している公道（路線価が設定されている道路）の路線価を使います。私道部分を宅地の一部（竿部分）とみなし、宅地全体をいびつな形をした「不整形地」として評価します。不整形地は使い勝手が悪いため、評価額が減額される「不整形地補正」が適用されます。
例えば、私道が接続する公道の路線価が「100,000円/㎡」、土地の面積が150㎡、不整形地補正率が0.85だった場合、基本的な評価額は 100,000円 × 150㎡ × 0.85 = 1,275万円 となります（こちらも実際には他の補正も考慮します）。
どちらの評価方法を選ぶべき？判断のポイント
「特定路線価」と「旗竿地評価」、どちらを選ぶのが良いのでしょうか。これはケースバイケースで、一概にどちらが良いとは言えません。しかし、判断するためのポイントはあります。
評価額が低くなりやすいのはどっち？
一般的には、旗竿地として一体評価する方が、評価額は低くなる傾向にあります。特に、私道部分（竿部分）が長ければ長いほど、土地全体の形がいびつだと判断され、不整形地補正による減額が大きくなるためです。
選択する際の注意点
「それなら、いつも旗竿地評価を選べばお得なの？」と思うかもしれませんが、注意が必要です。旗竿地評価が、土地の実際の価値（時価）と比べて著しく低い価額になってしまう場合、税務署からその評価方法が否認されるリスクがあります。例えば、私道から非常に奥まった場所にある宅地を旗竿地として評価すると、評価額が極端に低くなりすぎることがあります。このような場合、実態に即していないと判断される可能性があるのです。
専門家への相談が安心です
どちらの評価方法が適切か、また有利になるかは、土地の形状、私道の長さ、周辺の状況などによって変わります。有利な方法を選びつつも、税務署からの否認リスクを避けるためには、専門的な知識と経験が不可欠です。迷ったときは、相続税に詳しい税理士に相談し、シミュレーションしてもらうことを強くおすすめします。
路線価のある公道にも接している場合の評価は？
少し応用編ですが、評価したい土地が「路線価のない位置指定道路」と「路線価のある公道」の両方に接している、いわゆる角地のようなケースについても解説します。
この場合、評価はシンプルです。原則として、路線価のある公道を正面路線として評価します。位置指定道路側に特定路線価を設定したとしても、その道路は「側方路線」とはみなされません。そのため、角地の場合に適用される「側方路線影響加算」や「二方路線影響加算」といった評価額がアップする補正は適用されないので、注意しましょう。
評価単位の考え方を知っておこう
土地の評価では、「評価単位」という考え方が基本になります。これは、どの範囲の土地を一つのまとまりとして評価するか、という区分のことです。
私道と宅地は別々に評価する
42条1項5号道路（位置指定道路）は、複数の宅地所有者で共有されていることが多いです。この場合、私道と宅地は利用目的が異なるため、原則として別々の評価単位として扱います。つまり、「私道は私道として（30%評価）」、「宅地は宅地として（特定路線価または旗竿地評価）」、それぞれ評価計算を行います。
一体利用されている場合は注意
ただし、例外もあります。もし、その位置指定道路が道路として使われておらず、実質的に宅地の一部（例えば駐車場や庭など）として一体で利用されている場合は、話が変わります。その場合は、私道部分も含めた全体を一つの宅地として評価することになります。あくまで現況（実際の利用状況）で判断することが重要です。
まとめ
今回は、42条1項5号（行き止まり私道）に接道している土地の評価について解説しました。ポイントを振り返ってみましょう。
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- 42条1項5号道路は「位置指定道路」とも呼ばれる私道で、路線価がないことが多いです。
- 評価方法は主に「特定路線価を設定する方法」と「旗竿地として一体評価する方法」の2つです。
- 一般的には旗竿地評価の方が評価額は低くなりやすいですが、実態とかけ離れると否認されるリスクがあります。
– 私道自体は、原則として自用地価額の30%で評価します。
- どちらの方法が適切かは専門的な判断が必要なため、相続税に詳しい税理士への相談が安心です。
複雑に見える土地の評価ですが、仕組みを理解し、適切な方法を選択することで、相続税を正しく、そして少しでも抑えることにつながります。ご自身の土地が該当する場合は、ぜひ専門家と一緒に最適な評価方法を検討してみてください。
参考文献
- 私道の用に供されている宅地の評価｜国税庁
- No.4621 私道に沿接する宅地の評価｜国税庁
- No.4607 特定路線価の設定の申出｜国税庁
- 側方路線影響加算等の計算――特定路線価を設定した場合｜国税庁
42条1項5号（行き止まり私道）に接する土地評価のよくある質問まとめ
Q. 42条1項5号道路とは何ですか？行き止まりだと評価に影響しますか？
A. 建築基準法42条1項5号道路は、行政から位置の指定を受けた私道で「位置指定道路」とも呼ばれます。行き止まりであっても、幅員などの基準を満たせば建築は可能ですが、車両の通行や転回がしにくいなど利便性が劣るため、土地の評価額は低くなる傾向があります。
Q. 行き止まりの私道にしか接していない土地の評価額は、どのくらい下がりますか？
A. 一概には言えませんが、公道に接する土地に比べて評価額は減額されます。減額の度合いは、道路の幅員、間口の広さ、通行や掘削に関する承諾の要否、周辺の状況などを総合的に考慮して判断されます。
Q. 行き止まり私道の評価で、主な減額要因は何ですか？
A. 主な減額要因は、①車両のUターンが困難な利便性の低さ、②私道持分がない場合に掘削等で所有者の承諾が必要になるリスク、③将来の私道維持管理の負担などが挙げられます。これらの点が評価額に反映されます。
Q. 私道持分がない場合、土地の評価はさらに下がりますか？再建築はできますか？
A. はい、私道持分がないと上下水道管の工事などで私道所有者の承諾が必要になるため、リスク要因と見なされ評価額はさらに低くなる可能性があります。ただし、42条1項5号道路に指定されていれば接道義務は満たしているため、原則として再建築は可能です。
Q. 行き止まり私道に面した土地でも、奥行価格補正などは適用されますか？
A. はい、適用されます。行き止まり私道であることによる減額（路線価の調整など）に加えて、土地そのものの形状（奥行きが長い、不整形地など）に応じた各種補正も適用され、最終的な評価額が算出されます。
Q. セットバックが必要な行き止まり私道の場合、評価はどうなりますか？
A. セットバック（敷地後退）が必要な場合、その部分は建ぺい率や容積率の計算基礎となる敷地面積から除外されます。利用できない土地と見なされるため、その分、土地全体の評価額は下がります。
