親御さんから相続した大切なご実家。残念ながら誰も住む予定がなく「空き家」になっている場合、売却を考える方も多いですよね。その際に心強い味方となるのが「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」です。この特例を使うと、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円も控除できるんです。でも、実はこの空き家特例、他の税金の特例と組み合わせることで、さらに節税効果を高められる可能性があることをご存知でしたか？「どの特例と併用できるの？」「自分は対象になる？」そんな疑問にお答えするために、この記事では空き家特例と併用できる特例、できない特例について、分かりやすく解説していきます。
空き家特例の基本をおさらい
まずは、空き家特例がどのような制度なのか、基本から確認しておきましょう。この特例は、いくつかの条件を満たすことで、相続した空き家を売却した際の税金負担を大きく軽減できる、とても重要な制度です。
空き家特例とは？
空き家特例とは、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家を相続し、その家を売却した場合に、売却益である譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。例えば、売却益が2,500万円だった場合、この特例を使えば譲渡所得は0円になり、所得税や住民税がかからなくなります。この特例は、令和9年12月31日までの譲渡が対象となっています。
主な適用要件
この特例を使うためには、いくつかの大切な要件をクリアする必要があります。主なものを下の表にまとめましたので、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
| 対象となる家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと、マンションなどの区分所有建物でないこと。 |
| 被相続人の居住状況 | 相続が始まる直前に、被相続人が一人で居住していたこと。 |
| 売却の期限 | 相続が開始した日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること。 |
| 売却の方法 | 家屋を耐震リフォームして売却するか、家屋を取り壊して更地として売却すること。 |
| 売却代金 | 売却代金の合計が1億円以下であること。 |
| 相続後の利用状況 | 相続してから売却するまで、事業用や貸付用、居住用として利用していないこと。 |
これらの要件は非常に細かく定められていますので、一つひとつ丁寧に確認することが大切です。
2024年からの改正点に注意
空き家特例は、2024年（令和6年）1月1日の譲渡から、いくつかルールが変わりました。特に注意したいのが、相続人の数による控除額の変更です。空き家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの特別控除額は最高2,000万円になります。また、これまでは売主側で耐震リフォームや取り壊しが必要でしたが、改正後は買主が譲渡の翌年2月15日までにこれらの工事を行う場合でも、特例の対象となるよう要件が緩和されました。
空き家特例と併用できる特例
ここからが本題です。空き家特例は、他の特例と上手に組み合わせることで、さらなる節税につながります。原則として、税金の負担を軽くする租税特別措置法の特例は、同じ資産に対して重複して適用することはできません。しかし、適用する税金の種類が違ったり、対象となる不動産が別だったりする場合には、併用が認められるケースがあるのです。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、亡くなった方の自宅の土地などを相続した際に、その土地の評価額を最大80%も減額できる、相続税の特例です。一方で、空き家特例は不動産を売却したときの所得税に関する特例です。このように、対象となる税金の種類が異なるため、この二つの特例は併用することが可能です。つまり、相続税の申告で小規模宅地等の特例を使って土地の評価額を下げ、その後の売却時に空き家特例を使って所得税を抑える、という二段階での節税が考えられます。ただし、被相続人と同居していなかった方が小規模宅地等の特例（家なき子特例）を使うには厳しい要件があるため、注意が必要です。
居住用財産の3,000万円特別控除
ご自身が住んでいるマイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。この特例は、空き家特例と併用可能です。ただし、これは相続した空き家と、ご自身のマイホームという「別々の不動産」を売却する場合に限られます。もし同じ年に両方の不動産を売却して、それぞれの特例を使う場合、控除できる金額は合計で3,000万円が上限となります。例えば、空き家売却で2,000万円、マイホーム売却で1,000万円の控除を受ける、といった使い方ができます。
その他の併用可能な特例一覧
上記以外にも、空き家特例と併用できる特例がいくつかあります。これらは主に、ご自身のマイホームに関するものです。
| 特定居住用財産の買換え特例 | マイホームを買い換える際に、譲渡益への課税を将来に繰り延べられる制度です。 |
| 居住用財産の譲渡損失の繰越控除等 | マイホームの売却で損失が出た場合に、その損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりできる制度です。 |
| 住宅ローン控除 | 住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築した場合に、所得税が控除される制度です。 |
空き家特例と併用できない（選択適用となる）特例
次に、空き家特例とは併用できず、どちらか一方を選ばなければならない特例について解説します。どちらが有利になるかしっかりと見極めることが、節税の重要なポイントになります。
相続税の取得費加算の特例
最も注意が必要なのが、「相続税の取得費加算の特例」との関係です。この特例は、相続した財産を一定期間内（相続開始の翌日から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に上乗せできるというものです。取得費が増えることで、譲渡所得が圧縮され、結果的に所得税が安くなります。
空き家特例とこの取得費加算の特例は、残念ながら併用できません。どちらか一方、ご自身にとって有利な方を選択して適用する「選択適用」の関係にあります。
どちらを選ぶ？有利不利の判断基準
では、どちらの特例を選べば良いのでしょうか。一概には言えませんが、簡単な判断基準として、取得費に加算できる相続税の額がポイントになります。
もし、取得費に加算できる相続税額が、空き家特例の控除額である3,000万円（または2,000万円）よりも大きくなるのであれば、「取得費加算の特例」を選んだ方が有利になる可能性が高いです。しかし、実際の計算は複雑で、不動産の取得時期や支払った相続税額など、様々な要素が絡み合います。どちらを選択すべきか迷った場合は、税理士などの専門家に相談してシミュレーションしてもらうことを強くお勧めします。
居住用財産の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得6,000万円までの部分について、通常よりも低い税率（所得税10％・住民税4％）が適用される「居住用財産の軽減税率の特例」があります。しかし、空き家特例を適用した不動産の売却では、この軽減税率の特例は使えません。なぜなら、この軽減税率はあくまで「自分が住んでいた家」が対象であり、相続した空き家は「被相続人が住んでいた家」だからです。
特例を適用するための注意点
ここまで様々な特例をご紹介してきましたが、これらの制度を正しく活用するためには、いくつか共通の注意点があります。
確定申告が必須
これらの特例は、自動的に適用されるものではありません。不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、必ずご自身で確定申告を行う必要があります。申告を忘れてしまうと、せっかくの節税のチャンスを逃してしまうことになりますので、十分にご注意ください。
適用要件を正確に確認する
それぞれの特例には、非常に細かく適用要件が定められています。例えば、空き家特例の「相続開始から3年が経過する年の年末まで」という売却期限は非常に重要です。一つでも要件を満たしていないと特例は適用できませんので、国税庁のホームページで最新の情報を確認したり、専門家に相談したりして、要件を正確に把握しておくことが大切です。
まとめ
相続した空き家の売却で利用できる「空き家特例」は、他の特例と併用することで、さらに大きな節税効果が期待できます。特に、相続税の「小規模宅地等の特例」との併用は、相続から売却までの一連の流れで税負担を大きく軽減できる可能性があります。一方で、「相続税の取得費加算の特例」とは併用できず、どちらか有利な方を選択する必要があるなど、注意すべき点も少なくありません。特例の適用関係は複雑なため、どの組み合わせがご自身にとって最も有利なのかを慎重に判断し、大切な資産を上手に活用してくださいね。
参考文献
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
空き家特例の併用に関するよくある質問まとめ
Q.空き家特例と小規模宅地等の特例は併用できますか？
A.はい、併用できます。小規模宅地等の特例は「相続税」の特例、空き家特例は「所得税」の特例であり、対象となる税金が異なるため、それぞれの要件を満たせば両方の適用が可能です。
Q.空き家特例と、自分の家を売ったときの3,000万円控除は併用できますか？
A.はい、別の不動産であれば併用できます。ただし、同じ年に両方の特例を適用する場合、控除額は合わせて3,000万円が上限となります。
Q.空き家特例と相続税の取得費加算の特例は併用できますか？
A.いいえ、併用できません。これらは選択適用の関係にあり、どちらかご自身にとって有利な方の特例を一つだけ選んで適用することになります。
Q.空き家特例は、相続人が複数いる場合どうなりますか？
A.令和6年1月1日以降の譲渡で、空き家を相続した人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は最高2,000万円になります。要件を満たせば、各相続人がそれぞれ特例を適用できます。
Q.空き家特例を使うには、必ず家を解体しないといけませんか？
A.いいえ、必ずしも解体が必要なわけではありません。家を解体して更地で売却する方法の他に、現行の耐震基準を満たすようにリフォームして家屋ごと売却する方法でも特例の対象となります。
Q.これらの特例は、何もしなくても自動で適用されますか？
A.いいえ、自動的には適用されません。特例の適用を受けるためには、不動産を売却した翌年にご自身で確定申告を行い、特例を使いたい旨を申告する必要があります。
