ご両親などから相続したご実家が空き家になっていて、売却を考えている方も多いのではないでしょうか。その際にぜひ活用したいのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」です。この特例を使えれば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除でき、税金の負担を大きく減らせる可能性があります。ただ、この特例にはいくつかの要件があり、特に「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすこと」という部分が少し分かりにくいかもしれません。この記事では、この耐震基準の要件について、具体的にどう考えれば良いのかを優しく解説していきます。
空き家特例（3,000万円特別控除）の基本をおさらい
まずは、空き家特例がどのような制度なのか、簡単におさらいしておきましょう。この特例は、社会問題となっている空き家の発生を抑制し、有効活用を促す目的で創設されました。相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円（※）を控除できる、とても大きな節税効果のある制度です。
※令和6年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります。
特例の対象となる「空き家」とは？
すべての相続した空き家が対象になるわけではありません。この特例の対象となる家屋には、主に以下のような要件があります。
| 建築年月日 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。（いわゆる「旧耐震基準」の建物です） |
| 建物の種類 | 区分所有建物（マンションなど）ではないこと。 |
| 居住状況 | 相続が始まる直前に、亡くなられた方（被相続人）が一人で住んでいたこと。 |
この特例は、耐震性に懸念のある古い空き家を、安全な状態にして市場に流通させることを目的の一つとしているため、古い建物が対象となっているんですね。
その他の主な適用要件
耐震基準以外にも、クリアしなければならない主な要件がいくつかあります。代表的なものを確認しておきましょう。
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却した代金が1億円以下であること。
- 相続してから売却するまで、事業用や貸付用、居住用として使われていないこと。
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと。
これらの要件をすべて満たした上で、今回のテーマである「耐震基準」の要件をクリアする必要があります。
重要なポイント！「一定の耐震基準」とは？
それでは、本題の「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること」という要件について、詳しく見ていきましょう。この要件がある理由は、旧耐震基準の建物をそのままの状態で市場に出すのではなく、地震に強い安全な建物として活用してもらうためです。
具体的に何をクリアすればいいの？
「一定の耐震基準」とは、具体的には現行の建築基準法で定められている耐震基準（新耐震基準）のことを指します。新耐震基準は、震度6強から7に達する程度の大規模な地震で倒壊・崩壊しないことを基準としています。この特例を適用するためには、売却する建物がこの新耐震基準に適合している必要がある、ということです。
どうやって証明するの？必要な書類
建物が新耐震基準を満たしていることを客観的に証明するために、専門家が発行する証明書が必要になります。確定申告の際に、以下のいずれかの書類を提出します。
- 耐震基準適合証明書：建築士などが建物を診断し、耐震基準に適合していることを証明する書類です。
- 建設住宅性能評価書の写し：登録住宅性能評価機関が発行するもので、耐震等級が1、2、または3と評価されている必要があります。
- 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の付保証明書：住宅専門の保険法人が発行するもので、保険に加入できるということは一定の基準を満たしている証明になります。
これらの書類を取得することで、「耐震基準を満たしている」と認められます。
耐震基準を満たすための2つの方法
相続した家屋は昭和56年5月31日以前に建てられた「旧耐震基準」の建物です。そのままでは特例の要件を満たせません。では、どうすればよいのでしょうか。方法は大きく分けて2つあります。
方法①：耐震リフォームをして売却する
一つ目の方法は、建物を耐震リフォームして新耐震基準に適合させる方法です。柱や壁の補強、基礎の補修、屋根の軽量化といった工事が一般的です。リフォーム工事を行った後に、建築士などに依頼して「耐震基準適合証明書」を発行してもらい、その証明書をもって建物と土地を売却します。建物を残して活用したい場合に選ばれる方法です。
方法②：建物を取り壊して更地で売却する
二つ目の方法は、建物を取り壊して土地（更地）のみを売却する方法です。建物が老朽化していてリフォームに多額の費用がかかる場合や、買主が土地に新しい建物を建てたいと考えている場合に有効です。建物自体がなくなるので、もちろん耐震基準について考える必要はありません。この場合は、建物を取り壊した後に土地を売却します。
【2024年改正】売却後に買主が工事をしてもOKに！
これまで、この耐震基準の要件を満たすのが難しく、特例の利用を諦めてしまうケースも少なくありませんでした。しかし、令和5年度の税制改正により、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡から、この要件が緩和され、特例がぐっと使いやすくなりました。
改正前のルール（2023年12月31日まで）
以前は、売主が自分の費用と責任で、売却する前に耐震リフォームや建物の取り壊しを完了させておく必要がありました。先に数百万円の費用負担が発生することもあり、売主にとっては大きなハードルでした。
改正後の新ルール（2024年1月1日から）
新しいルールでは、建物を現状のまま買主に引き渡し、売却後に買主が工事を行う場合でも、特例の対象に含まれることになりました。具体的には、以下のどちらかの条件を満たせばOKです。
| 買主が耐震リフォームする場合 | 譲渡した年の翌年2月15日までに、買主が耐震リフォームを完了させ、建物が新耐震基準に適合した場合 |
| 買主が取り壊す場合 | 譲渡した年の翌年2月15日までに、買主が建物の取り壊しを完了させた場合 |
この改正によって、売主は先行して費用を負担する必要がなくなり、買主の計画に合わせて柔軟な取引ができるようになりました。
新ルール活用の注意点
とても便利な改正ですが、注意点もあります。それは、特例が適用できるかどうかは「買主の行動」にかかっているという点です。もし買主が期限である「譲渡した年の翌年2月15日まで」に工事を完了させてくれなかった場合、売主は特例を使えなくなってしまいます。
このようなトラブルを防ぐためにも、売買契約を結ぶ際に、工事の実施と完了時期について特約として契約書に明記しておくことが非常に重要です。不動産会社ともよく相談して、確実に手続きを進めましょう。
耐震基準適合証明書の取得にかかる費用や期間
実際に特例の適用を検討する上で、証明書の取得にかかる費用や期間も気になりますよね。あくまで目安ですが、参考にしてください。
費用の目安は？
耐震診断を行い、耐震基準適合証明書を発行してもらうまでの費用は、一般的に5万円～15万円程度が相場です。ただし、これはあくまで診断と証明書発行のみの費用です。診断の結果、耐震リフォームが必要になった場合は、別途工事費用がかかります。工事費用は規模によりますが、100万円～200万円以上になることも珍しくありません。
期間の目安は？
耐震診断を依頼してから証明書が発行されるまでの期間は、1週間～1ヶ月程度を見ておくとよいでしょう。こちらも、耐震リフォーム工事が必要な場合は、数ヶ月単位でさらに期間が必要になります。特例には「相続開始から3年後の年末まで」という売却期限がありますので、スケジュールには余裕を持って進めることが大切です。
まとめ
今回は、空き家特例の要件の中でも特に分かりにくい「耐震基準」について詳しく解説しました。ポイントをまとめます。
- 空き家特例の耐震基準とは、現行の新耐震基準を満たすこと。
- 満たす方法は「耐震リフォームをする」か「建物を取り壊して更地にする」の2つ。
- 証明には「耐震基準適合証明書」などの書類が必要。
- 2024年からは、売却後に買主が工事をしても特例の対象になりました。ただし「譲渡した年の翌年2月15日まで」という期限があるので、売買契約時の取り決めが重要です。
空き家の3,000万円控除は、要件が細かく複雑に感じるかもしれませんが、正しく理解して活用すれば非常に大きな節税につながります。ご自身での判断が難しい場合は、税理士や不動産会社など、専門家の力を借りながら手続きを進めることをお勧めします。
参考文献
空き家の3000万円控除「耐震基準」のよくある質問まとめ
Q.空き家特例の「耐震基準」とは具体的にどのような基準ですか？
A.売却する家屋が、昭和56年6月1日以後に建築された「新耐震基準」に適合している必要があります。建築確認済証などで建築年月日を確認してください。
Q.昭和56年5月31日以前に建てられた古い家（旧耐震基準）は特例を使えませんか？
A.そのままでは使えませんが、２つの方法があります。１つは売却前に耐震リフォームを行い、新耐震基準に適合させる方法。もう１つは家屋を取り壊して更地として売却する方法です。どちらの場合も特例の対象となります。
Q.家が耐震基準を満たしていることは、どうやって証明すればいいですか？
A.耐震リフォームを行った場合は、建築士などが発行する「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」などで証明します。確定申告の際にこれらの書類の写しを添付する必要があります。
Q.耐震リフォームはいつまでに行う必要がありますか？
A.家屋を売却する日（譲渡日）の前までに完了している必要があります。リフォーム後に証明書を取得し、その状態で売買契約を結ぶのが一般的な流れです。
Q.家を取り壊して更地で売却する場合の注意点はありますか？
A.はい。家屋の取り壊しは、土地の売買契約の前までに行う必要があります。また、相続発生から取り壊しまでの間、その家屋が事業や貸付、居住の用に供されていないことが要件です。
Q.相続した空き家がマンションの一室の場合、耐震基準はどう考えますか？
A.マンション全体（建物一棟）が新耐震基準（昭和56年6月1日以降の建築）を満たしている必要があります。個別の部屋ごとではなく、建物全体の建築年月日で判断されます。
