自宅売却の税金対策！
3000万円控除と軽減税率の要件の違いを解説

2025-06-25

ご自宅の売却を考えたとき、「税金がどれくらいかかるんだろう？」と不安になりますよね。でも、ご安心ください。マイホームの売却には、税金の負担を大きく軽くしてくれる特別な制度があります。それが「3000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」です。この2つの特例は名前も似ていて少し複雑ですが、要件の違いをしっかり理解すれば、とても大きな節税につながります。この記事では、それぞれの要件の違いや、どうすればお得になるのかを、分かりやすく解説していきますね。

そもそも自宅売却で利益が出るとかかる税金とは？

まず基本として、ご自宅を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。この税金は、所得税と住民税を合わせたものです。利益（譲渡所得）は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格－ (取得費＋譲渡費用)

「取得費」はご自宅を購入したときにかかった費用、「譲渡費用」は売却時にかかった仲介手数料などの経費のことです。この計算で出た譲渡所得がプラスになった場合に、税金がかかる仕組みですね。今回ご紹介する2つの特例は、この譲渡所得や、それにかかる税率をぐっと抑えてくれる心強い味方なんです。

3000万円特別控除とは？

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。これは、自宅を売却して出た利益（譲渡所得）から、最大で3,000万円を差し引くことができる、非常にパワフルな特例です。もし譲渡所得が3,000万円以下なら、この特例を使うことで税金がゼロになるんですよ。

制度の概要

この特例の最大のメリットは、なんといっても控除額の大きさです。たとえば、譲渡所得が4,000万円だった場合、3,000万円を差し引けるので、課税対象となる所得は1,000万円にまで減ります。譲渡所得が2,500万円であれば、全額控除されて課税所得は0円となり、税金を納める必要がなくなります。とても大きな節税効果が期待できますよね。

適用要件

この強力な特例を使うためには、いくつかの要件を満たす必要があります。特に注目してほしいのは、家の所有期間に決まりがない点です。買ってから短い期間しか経っていなくても、他の要件を満たせば適用できます。

主な適用要件	内容
所有期間	制限がありません。（極端に短い場合は目的を疑われる可能性はあります）
居住要件	自分が住んでいる家であること。または、住まなくなってから3年目の年末までに売却すること。
売却相手	親子や夫婦、生計を一つにする親族など、特別な関係の相手への売却ではないこと。
過去の適用	売却した年の前年、前々年にこの特例や買換え特例などを使っていないこと。（3年に1度しか使えません）
その他	家屋を取り壊した場合は、取り壊してから1年以内に土地の売買契約を結ぶなどの要件があります。

10年超所有軽減税率の特例とは？

こちらは、長く住んだご自宅を売却する方を優遇する制度です。通常、5年以上所有した不動産を売却した場合の税率は約20%ですが、この特例を使えると、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が約14%にまで下がります。

制度の概要

税率がどれくらい変わるのか、具体的に見てみましょう。

区分	税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
通常の長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315%
軽減税率の特例（譲渡所得6,000万円以下の部分）	14.21%

税率が約6%も変わるので、譲渡所得が大きいほど節税効果も高くなります。例えば譲渡所得が2,000万円の場合、この特例だけで約120万円も税金が安くなる計算です。

適用要件

この特例の最も重要なポイントは、所有期間です。名前の通り、長く所有していることが大前提となります。

主な適用要件	内容
所有期間	売却した年の1月1日時点で、家と土地の両方の所有期間が10年を超えていること。
居住要件	3000万円控除と同様、自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年目の年末までの売却であること。
売却相手	こちらも親子や夫婦など、特別な関係の相手への売却は対象外です。
過去の適用	売却した年の前年、前々年にこの特例を使っていないこと。
他の特例との関係	買換え特例など、一部の特例とは併用できませんが、3000万円特別控除とは併用できます。

所有期間の「10年超」の数え方には注意が必要です。購入した日から単純に10年ではなく、「売却した年の1月1日」時点で10年を超えている必要があります。例えば2014年8月に購入した家を2024年9月に売却した場合、カレンダー上は10年を超えていますが、2024年1月1日時点ではまだ10年経っていないため、この特例は使えません。このケースでは、2025年1月1日以降に売却する必要があります。

一番知りたい！2つの特例の要件の違いを比較

ここまでご説明した2つの特例ですが、一番の違いはやはり「所有期間」の要件です。そして、何より嬉しいのは、この2つの特例は併用できるということです。違いと併用できる点をしっかり押さえておきましょう。

項目	3000万円特別控除
所有期間の要件	定めなし
効果	譲渡所得から最大3,000万円を控除
併用の可否	軽減税率の特例と併用できる

項目	10年超所有軽減税率の特例
所有期間の要件	売却した年の1月1日時点で10年超
効果	譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が軽くなる
併用の可否	3000万円特別控除と併用できる

特例を併用した時の税金計算シミュレーション

では、実際に2つの特例を併用すると、税金がどれくらいお得になるのか見てみましょう。

【条件】
・売却価格：7,000万円
・取得費＋譲渡費用：2,500万円
・所有期間：15年

ステップ1：譲渡所得を計算する
7,000万円－ 2,500万円 = 4,500万円（譲渡所得）

ステップ2：3000万円特別控除を適用する
4,500万円－ 3,000万円 = 1,500万円（課税譲渡所得）

ステップ3：軽減税率の特例を適用して税額を計算する
1,500万円 × 14.21% = 2,131,500円

もし、特例を何も使わなかった場合、税額は「4,500万円 × 20.315% = 9,141,750円」となります。特例を併用することで、税額を約700万円も抑えることができました。これだけ大きな差が出るのですから、使わない手はありませんよね。

まとめ

今回は、自宅売却の際に頼りになる「3000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」について解説しました。

3000万円特別控除は、所有期間に関わらず、譲渡所得から最大3,000万円を引ける強力な特例です。
10年超所有軽減税率の特例は、所有期間が10年を超える場合に、税率そのものを低くしてくれる特例です。
この2つの特例は併用することができ、組み合わせることで絶大な節税効果を発揮します。

これらの特例を受けるためには、ご自身で確定申告を行う必要があります。自動的に適用されるわけではないので、忘れないようにしましょう。要件が少し複雑なので、ご自身の状況で適用できるか不安な場合は、税務署や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。大切な資産を守るためにも、制度を正しく理解して、賢く活用してくださいね。

【参考文献】
国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例