親御さんが大切にしてきたご実家を引き継ぐとき、「相続税はどれくらいかかるんだろう？」と不安になりますよね。特に、土地の評価額が高いと相続税も高額になりがちです。そんなときに頼りになるのが「小規模宅地の特例」という制度。でも、「親と同居していないと使えないのでは？」という疑問を持つ方も多いようです。この記事では、同居していなくても小規模宅地の特例が使えるケースや、そもそも「同居」とはどういう状態を指すのか、詳しく、そして優しく解説していきますね。
そもそも「小規模宅地の特例」ってどんな制度？
「小規模宅地の特例」とは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地などを相続した場合に、その土地の評価額を最大で80%も減額してくれる、とても大きな節税効果のある制度です。相続税は財産の評価額をもとに計算されるため、この特例を使えるかどうかで、納税額が何百万円、場合によっては何千万円も変わることがあります。
なぜこんなにお得な制度があるの？
この特例が作られた背景には、「相続税を支払うために、住み慣れた家や事業の基盤である土地を手放さなければならない」という悲しい事態を防ぐ目的があります。残されたご家族が、これまで通りの生活を続けられるようにという配慮から生まれた、大切な制度なんです。
どれくらい安くなるの？土地の種類と減額率
小規模宅地の特例が使える土地には、主に3つの種類があります。どの土地に当たるかによって、減額される割合や面積の上限が異なります。
| 宅地の種類 | 限度面積と減額率 |
| 特定居住用宅地等（ご自宅の土地） | 330㎡（約100坪）まで80%減額 |
| 特定事業用宅地等（個人事業などの土地） | 400㎡（約121坪）まで80%減額 |
| 貸付事業用宅地等（アパート経営などの土地） | 200㎡（約60坪）まで50%減額 |
このように、ご自宅の土地であれば評価額を80%も減額できるため、相続税の負担を劇的に軽くできる可能性があるのです。
「同居」していないと特例は使えないの？取得者ごとの要件
「やっぱり同居が絶対条件なんでしょ？」と思われがちですが、実はそうとも限りません。誰が土地を相続するかによって、適用される要件は異なります。具体的には、次の3つのパターンがあります。
配偶者は同居していなくてもOK
亡くなった方の配偶者がご自宅の土地を相続する場合、同居しているかどうかに関わらず、無条件で小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）を使うことができます。例えば、ご主人が亡くなり、奥様が老人ホームに入居していて別居状態だったとしても、特例の対象となります。これは、配偶者の生活を保障するという観点が最も重視されているためです。
同居親族の要件
配偶者以外の親族、例えばお子さんが土地を相続する場合、原則として「同居」が要件となります。具体的には、以下の2つの条件を両方満たす必要があります。
- 相続が始まる直前から、亡くなった方と同じ建物に住んでいること
- 相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）まで、その土地と建物を所有し、住み続けていること
この「同居」の判断が少し複雑なのですが、それについては後ほど詳しく解説しますね。
【重要】同居していなくても使える「家なき子特例」とは？
ここが今回のポイントです。親と同居していなくても、特定の条件を満たせば特例が使えるケースがあります。それが、通称「家なき子特例」と呼ばれる制度です。
この特例は、持ち家がなく、賃貸暮らしなどをしているお子さんが、一人暮らしだった親御さんの実家を相続するようなケースを想定しています。相続を機に実家を失うことのないように、という救済措置的な意味合いが強い制度です。
「家なき子特例」を使える具体的な4つの要件
「家なき子特例」は誰でも使えるわけではなく、非常に厳しい要件が定められています。以下の4つすべてを満たす必要がありますので、一つずつ確認していきましょう。
要件①：亡くなった親に配偶者や同居の相続人がいないこと
まず大前提として、亡くなった方が「おひとりさま」で暮らしていたことが必要です。具体的には、亡くなった方に配偶者がおらず、かつ、亡くなった方と同居していた法定相続人（お子さんなど）もいない場合に限られます。
要件②：相続開始前3年以内に持ち家に住んだことがないこと
土地を相続するご自身が、相続が始まる前の3年間に「持ち家」に住んでいないことが条件です。注意したいのは、この「持ち家」には、以下のものが含まれる点です。
- ご自身の所有する家
- ご自身の配偶者が所有する家
- ご自身の3親等内の親族（両親、祖父母、兄弟姉妹、子、孫など）が所有する家
- ご自身と特別な関係にある法人が所有する家
つまり、たとえご自身が家を持っていなくても、ご実家（親名義）や配偶者の持ち家に住んでいた場合は、この要件を満たせないことになります。
要件③：相続した土地を申告期限まで所有し続けること
相続したご実家の土地を、相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）まで、ずっと所有し続ける必要があります。途中で売却してしまうと、特例は使えなくなります。
要件④：今住んでいる家を過去に所有したことがないこと
これは平成30年の税制改正で追加された、少し複雑な要件です。相続が始まったときに住んでいる家（例えば賃貸マンション）を、過去にご自身が所有していたことがある場合は、特例の対象外となります。節税目的で持ち家を売却して賃貸に移り住む、といったケースを防ぐためのルールです。
どこまでが「同居」？判断に迷うケースを徹底解説
「同居」しているかどうかは、単純に住民票が同じ場所にあるかどうかだけでは判断されません。税務署は、電気・ガス・水道の使用状況や郵便物の宛先などから、生活の実態を総合的に見て判断します。ここでは、判断に迷いやすいケースを見ていきましょう。
同居と認められるケース
生活の拠点がご実家にあると判断されれば、一時的に離れていても同居と認められることがあります。
| ケース | 認められる？ |
| 単身赴任 | 認められます。ご家族がご実家に残っており、赴任が終われば戻ってくる前提であれば、生活の拠点はご実家にあると判断されます。 |
| 親が老人ホームに入居 | 条件付きで認められます。親御さんが要介護・要支援認定を受けて特定の施設に入居し、ご実家が空き家のまま（賃貸などに出していない）などの条件を満たせば、入居直前の状態が続いているとみなされます。 |
| 区分登記のない二世帯住宅 | 認められます。建物全体を一つの家として登記している場合（共有名義など）は、たとえ生活空間が分かれていても同居とみなされます。 |
同居と認められないケース
一方で、生活の拠点が別にあると判断されると、同居とは認められません。
| ケース | 認められない？ |
| 週末だけの同居 | 認められません。平日に暮らしているご自身の家が生活拠点と判断されます。 |
| 介護・看病のための滞在 | 認められません。あくまで一時的な滞在であり、生活の拠点は別にあるとみなされるためです。 |
| 住民票を移しただけ | 認められません。実際に生活している実態がなければ、同居とは判断されません。 |
| 区分登記された二世帯住宅 | 認められません。マンションのように1階と2階を別々に登記している場合は、法律上2つの独立した家とみなされ、同居にはなりません。 |
特例を使うための手続きと注意点
この特例を使うためには、自動的に適用されるわけではなく、ご自身で手続きをする必要があります。
必要な書類
相続税の申告書に、小規模宅地の特例の適用を受ける旨を記載し、以下のような書類を添付して税務署に提出する必要があります。
- 小規模宅地等に係る計算の明細書
- 遺産分割協議書の写し、または遺言書の写し
- 亡くなった方と相続人の戸籍謄本
- 相続人の住民票の写し（「家なき子特例」の場合は賃貸借契約書なども必要）
申告期限までに遺産分割を終えること
この特例を受けるための大原則として、相続税の申告期限である10ヶ月以内に、誰がどの財産を相続するのかを決める「遺産分割協議」がまとまっている必要があります。期限内に分割ができていない場合は、原則として特例を使えなくなってしまうので注意が必要です。
まとめ
親の家を相続する際の小規模宅地の特例について、同居していなくても使えるケースを中心にご説明しました。
ポイントは以下の通りです。
- 小規模宅地の特例が使えれば、ご自宅の土地の評価額を80%減額でき、相続税を大幅に節税できる。
- 配偶者は同居していなくても無条件で特例を使える。
- 同居していない親族でも、持ち家がないなどの厳しい要件を満たせば「家なき子特例」が使える可能性がある。
- 「同居」の判断は、住民票だけでなく生活の実態が重視されるため、ケースバイケースで判断が難しい。
ご覧いただいたように、小規模宅地の特例の適用要件は非常に複雑です。ご自身で判断するのが難しいと感じたら、相続に詳しい税理士などの専門家に相談することをお勧めします。大切なご実家を守るためにも、正しい知識を持って最適な選択をしてくださいね。
参考文献
親の家の相続と小規模宅地の特例｜よくある質問まとめ
Q. 親の家を相続しますが、同居していません。小規模宅地の特例は全く使えないのでしょうか？
A. いいえ、同居していなくても「家なき子特例」という制度の条件を満たせば、小規模宅地の特例を使える可能性があります。諦めずに要件を確認しましょう。
Q. 同居していない場合に特例が使える「家なき子特例」の主な条件を教えてください。
A. 主な条件は以下の通りです。①亡くなった親に配偶者や同居の相続人がいないこと、②相続開始前3年以内に自分や配偶者名義の家に住んだことがないこと、③相続した家を申告期限まで所有し続けること、などです。
Q. ずっと賃貸マンションに住んでいます。この場合「家なき子特例」の対象になりますか？
A. はい、対象になる可能性が高いです。賃貸物件は自己所有の家ではないため、「相続開始前3年以内に自己所有の家に住んでいない」という条件を満たします。
Q. 親が老人ホームに入居していた場合、実家は「同居していた家」とみなされますか？
A. はい、一定の要件（要介護認定を受けていた、自宅を貸していなかった等）を満たせば、親が老人ホームへ入居する直前まで住んでいた家は同居していた家とみなされ、特例の対象になることがあります。
Q. 相続した実家をすぐに売却したいのですが、特例は使えますか？
A. いいえ、使えません。小規模宅地の特例を適用するには、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）まで、その土地を所有し続ける必要があります。
Q. 相続人は兄と私の2人です。兄が実家に親と同居していた場合、私が家なき子特例を使うことはできますか？
A. いいえ、できません。家なき子特例は、亡くなった方に配偶者や「同居の相続人」がいないことが大前提です。このケースでは同居していたお兄様が特例の対象者となります。
