不動産や株式などを売却して利益が出た場合、譲渡所得として税金がかかります。その際、購入時の価格である「取得費」が分からないと、売却代金の5％を「概算取得費」として計算することが一般的です。しかし、申告が終わった後に「実はもっと高い金額で購入していたことが分かる書類が見つかった」という場合、税金を払いすぎていることになります。この記事では、概算取得費で申告した後に更正の請求をして税金の還付を受けられるのか、その理由とともに詳しく解説します。
譲渡所得の取得費と概算取得費の基本
譲渡所得と取得費の関係とは
不動産や株式を売却したときの税金は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対してかかります。つまり、取得費が大きいほど利益が小さくなり、支払う税金も安くなります。取得費には、購入代金のほか、購入時に支払った仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などが含まれます。建物の場合は、購入代金から減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。
| 項目 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 取得費に含まれるもの | 土地・建物の購入代金、購入時の仲介手数料、登録免許税など |
| 取得費に含まれないもの | 修繕費、固定資産税、火災保険料などの維持管理費用 |
概算取得費（5％）が適用される具体的な要件
先祖代々受け継いできた土地や、購入時期が古すぎて当時の契約書が見つからない場合など、実際の取得費がどうしても分からないことがあります。このような場合には、特例として売却代金の5％を概算取得費として計算することが認められています。例えば、5,000万円で売却した不動産であれば、その5％である250万円を取得費として差し引くことができます。国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
ここで押さえておきたいのは、概算取得費は「取得費が分からないとき」だけの制度ではないという点です。実際の取得費が分かっていても、その金額が売却代金の5％に満たない場合には、5％相当額を取得費とすることができます。法律上も、取得費は収入金額の5％とし、実際の取得費がそれを上回ることが証明された場合にはその金額による、という形で定められています。e-Gov法令検索 租税特別措置法第31条の4
| 売却代金（譲渡収入） | 概算取得費（5％）の計算例 |
|---|---|
| 3,000万円 | 150万円 |
| 5,000万円 | 250万円 |
概算取得費を利用する際の注意点
概算取得費を利用すると計算は簡単になりますが、実際の購入代金よりも大幅に低い金額になってしまうことが多く、結果として税金が高額になりがちです。また、概算取得費を利用した場合には、購入時に支払った仲介手数料や登記費用などを別途加算することはできません。あくまで売却代金の5％のみが取得費となります。
概算取得費で申告した後に更正の請求はできる？
後から実際の取得費が判明した場合は更正の請求が可能
結論からお伝えすると、概算取得費で確定申告をした後に、実際の購入代金が分かる契約書などが見つかり、実際の取得費が概算取得費を上回ることが分かった場合には、更正の請求を行うことができます。更正の請求とは、申告した税金が多すぎた場合に、正しい金額に計算し直して税金の還付を求める手続きです。
更正の請求が認められる法的な理由
なぜ更正の請求が認められるのかというと、取得費は「売却代金の5％」と「実際の取得費」のうち、証明できる範囲で大きい方を使える仕組みになっているからです。実際の取得費が5％を上回ることが後から証明できれば、5％で計算した申告は、本来差し引けた取得費より少ない金額で計算していたことになります。更正の請求は、申告書の計算が法律の規定に従っていなかったり計算に誤りがあったりして、税額が多すぎた場合に認められる手続きですので、正しい実額に基づいて計算し直すことができます。e-Gov法令検索 国税通則法第23条
| 申告の方法 | 更正の請求の可否と理由 |
|---|---|
| 概算取得費から実額取得費への変更 | 可能（実際の取得費が5％を上回ることを証明できれば、その金額で計算し直せるため） |
実際の取得費が5％を下回るときも概算取得費を使える
「実際の取得費が分かっているなら、必ずその金額で申告しなければならない」と思われがちですが、そうではありません。昔に安く買った土地などで、実際の取得費が売却代金の5％に満たない場合には、5％相当額の概算取得費を使うことができます。例えば、5,000万円で売却した土地の実際の取得費が100万円だった場合、5％の250万円を取得費とした方が税金は少なくなります。
一方で、すでに5％を下回る実際の取得費で申告してしまった後に、概算取得費へ切り替える更正の請求ができるかどうかは、当初の申告の内容などによって判断が分かれるところです。まずは申告の段階で、実際の取得費と5％相当額を必ず比べ、有利な方を選んで申告しておくことが大切です。すでに申告を終えている方は、税務署か税理士にご相談くださいね。
更正の請求を行うための具体的な手続き
更正の請求ができる期限は法定申告期限から5年以内
税金の還付を受けるための更正の請求には期限があります。原則として、確定申告の期限（法定申告期限）から5年以内に行う必要があります。国税庁 No.2026 確定申告を間違えたとき例えば、令和5年分の所得税の確定申告期限が令和6年3月15日であった場合、更正の請求ができるのは令和11年3月15日までとなります。期限を過ぎてしまうと、いくら正しい資料が見つかっても還付を受けることはできないため、早めの対応が大切です。
| 対象となる申告年分 | 更正の請求の期限（原則） |
|---|---|
| 令和5年分（申告期限：令和6年3月15日） | 令和11年3月15日まで |
| 令和6年分（申告期限：令和7年3月17日） | 令和12年3月15日まで |
実際の取得費を証明するために必要な書類
更正の請求を認めてもらうためには、実際の取得費が概算取得費を上回っていることを客観的に証明する必要があります。最も有力な証拠となるのは、購入当時の売買契約書や領収書です。それらがない場合でも、当時の通帳の出金記録、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や返済予定表、不動産会社が発行した取引報告書などの資料を組み合わせることで、税務署に取得費を認めてもらえる可能性があります。
実際の取得費を計算・推計する方法
購入時の契約書や領収書などの資料を探す
実際の取得費を調べる第一歩は、家の中や貸金庫などに保管されている資料を徹底的に探すことです。契約書だけでなく、購入時に支払った登録免許税の領収書や、不動産取得税の納税通知書なども重要な証拠になります。相続した不動産の場合は、亡くなった方の遺品整理の際に関係書類が出てくることも多いので、捨てずに確認することが重要です。
市街地価格指数や建物の標準的な建築価額表を活用する
資料がどうしても見つからない場合でも、諦める必要はありません。国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」を用いると、建物の構造（木造や鉄筋コンクリート造など）と建築年から当時の建築費を推計することができます。また、土地については「市街地価格指数」を用いて、購入当時の地価から取得費を推計する方法が認められるケースもあります。これらを利用することで、5％の概算取得費よりも有利になる可能性が高いです。
| 推計の対象 | 利用する指標・データ |
|---|---|
| 建物の取得費推計 | 建物の標準的な建築価額表 |
| 土地の取得費推計 | 市街地価格指数などの公的データ |
概算取得費と更正の請求で失敗しないためのポイント
申告前に実額取得費を徹底的に調査する
更正の請求は後からでも可能ですが、書類の準備や税務署とのやり取りなど、手間と時間がかかります。そのため、まずは確定申告を行う前に、実際の取得費を証明できる資料がないか徹底的に調査することが一番のポイントです。一度概算取得費で申告してしまうと、そのまま放置してしまい税金を損してしまうリスクもあります。
専門家による推計取得費の算定を検討する
契約書がないからといって安易に概算取得費（5％）で申告するのはもったいないです。特に昭和50年代以降に購入した不動産などであれば、実際の取得費が5％を大きく上回るケースがほとんどです。自分で資料を集めたり計算したりするのが難しい場合は、市街地価格指数などを用いた推計取得費の算定について、税金や不動産の専門家に早めに相談することを検討してみてください。
まとめ
譲渡所得の計算において、取得費が分からないため概算取得費（5％）で申告した後でも、実際の購入代金が分かる資料が見つかれば更正の請求を行って税金の還付を受けることができます。その理由は、実際の取得費が売却代金の5％を上回ることが証明されれば、その金額を取得費として計算し直せる仕組みになっているからです。反対に、実際の取得費が5％に満たない場合は、概算取得費を使った方が有利になりますので、申告前に両方を比べておきましょう。更正の請求の期限は法定申告期限から5年以内ですので、心当たりがある方は早めに当時の資料を探し、必要に応じて専門家に相談して正しい税金を取り戻しましょう。
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参考文献
譲渡所得と概算取得費のよくある質問まとめ
Q.概算取得費で申告した後に実額が判明したら更正の請求はできますか？
A.はい、できます。実際の取得費が概算取得費を上回ることが証明できる書類が見つかった場合、申告期限から5年以内であれば更正の請求を行って税金の還付を受けることが可能です。
Q.なぜ概算取得費から実額への更正の請求が認められるのですか？
A.取得費は売却代金の5％とし、実際の取得費がそれを上回ることが証明された場合はその金額による仕組みだからです。後から5％を上回る実額が証明できれば、本来より少ない取得費で計算していたことになるため、更正の請求で計算し直すことができます。
Q.実際の取得費が分かっていても概算取得費（5％）を使えますか？
A.はい、使えます。実際の取得費が売却代金の5％に満たない場合は、5％相当額を取得費とすることができます。すでに5％未満の実額で申告した後に切り替えられるかは個別の判断になりますので、申告前に両方を比べて有利な方を選ぶことが大切です。
Q.更正の請求にはどのような書類が必要ですか？
A.購入当時の売買契約書、領収書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の出金記録など、実際の購入代金や支払った経費を客観的に証明できる書類が必要です。
Q.更正の請求ができる期限はいつまでですか？
A.更正の請求ができる期限は、原則としてその年の所得税の法定申告期限から5年以内です。期限を過ぎると還付を受けられなくなるため、早めの対応が必要です。
Q.契約書がどうしても見つからない場合はどうすればいいですか？
A.契約書がなくても、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」や市街地価格指数などを用いて取得費を合理的に推計する方法が認められる場合があります。
