こんにちは。地主さんがご自身の資産管理会社に土地を貸して、資産管理会社が駐車場経営を行うというスキームは、相続対策や所得分散の観点から有効な方法の一つですよね。ただ、このときに「資産管理会社に借地権は発生するの？」「権利金や特別な届出は必要なの？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。今回は、地主さんと資産管理会社間での駐車場経営における借地権や借地借家法の適用、そして権利金や税務署への届出について、わかりやすく解説していきます。
借地権と借地借家法の基本
まず、今回のテーマを理解する上で欠かせない「借地権」と「借地借家法」の基本についておさらいしましょう。このポイントを押さえることで、なぜ駐車場経営では借地権が発生しないのかがクリアになりますよ。
借地権は「建物の所有」が目的
借地権とは、かんたんに言うと「建物を所有する目的で、地代を払って他人から土地を借りる権利」のことです。そして、この借地権について定めているのが借地借家法という法律です。
この法律は、土地を借りる人（借地人）の権利を手厚く保護することを目的としています。例えば、一度契約すると簡単には更新拒絶ができなかったり、最低でも30年という長い契約期間が定められたりしています。
重要なのは、この借地借家法が適用されるのは、あくまで「建物の所有を目的とする」土地の賃貸借に限られるという点です。資材置き場やゴルフ場、そして今回のテーマである駐車場のように、建物を所有することが主目的ではない土地の利用には、原則として借地借家法は適用されません。
駐車場経営は原則として借地権が発生しない
資産管理会社が土地を借りて行う駐車場経営は、土地の上に建物を建てることを目的としていませんよね。アスファルトで舗装したり、区画のラインを引いたり、フェンスを設置したりすることはあっても、それらは「建物」とはみなされません。
そのため、地主さんが資産管理会社に土地を貸して駐車場として運用する場合、その土地の賃貸借は「建物の所有を目的としない」ものとなり、原則として借地権は発生せず、借地借家法の適用もないということになります。この場合、適用されるのは民法の賃貸借に関するルールです。
| 利用目的 | 借地借家法の適用 |
| 建物の所有を目的とする土地の賃貸借（家、店舗、事務所など） | 適用あり（借地権が発生） |
| 建物所有を目的としない土地の賃貸借（駐車場、資材置き場など） | 適用なし（借地権は発生しない） |
借地借家法が適用されないと何が違う？
では、借地借家法が適用されず、民法のルールになると具体的に何が違うのでしょうか。一番大きな違いは、契約の自由度です。
借地借家法のように借主を強く保護する規定がないため、契約期間や更新、解約の条件などを、貸主（地主）と借主（資産管理会社）との間の合意で比較的自由に決めることができます。つまり、将来的に地主さんが土地を別の用途で使いたくなった場合でも、契約に基づいてスムーズに土地の返還を求めることが可能になります。これは、土地活用の柔軟性を保つ上で大きなメリットと言えますね。
借地権がない場合の権利金や無償返還届の扱い
「借地権が発生しないことはわかったけど、そうすると権利金や税務署への届出はどうなるの？」という疑問にお答えします。結論から言うと、どちらも不要になります。
権利金の支払いは必要ない
権利金とは、借地権を設定する対価として、借主から貸主に支払われる一時金のことです。いわば、借地権という強い権利を設定させてもらうためのお礼金のようなものです。
今回のケースでは、そもそも借地権が発生しないわけですから、その対価である権利金を資産管理会社から地主さんが受け取る必要はありません。親子間や同族の資産管理会社との取引で、わざわざ高額な権利金をやり取りしなくても良いというのは、スムーズな資産管理の第一歩ですね。
「土地の無償返還に関する届出書」も提出不要
「土地の無償返還に関する届出書」という書類を聞いたことがありますか？これは、法人が個人（社長など）から土地を借りて建物を建てる際に、「将来、権利金などを要求せず、無償で土地を返還しますよ」ということを当事者間で確認し、税務署に届け出るためのものです。
この届出書は、借地権の存在を前提としています。借地権の価値は非常に高いため、本来なら権利金の授受があるはずなのにそれがない場合、税務上問題（贈与など）が生じる可能性があります。それを避けるために、「無償で返します」と約束することで、権利金の授受がなくても税務署に認めてもらうための手続きなのです。
したがって、借地権が発生しない駐車場経営のケースでは、この届出書を提出する必要は全くありません。
税務上の最重要ポイントは「相当の地代」
権利金も無償返還届も不要となると、「じゃあ、地代はタダでもいいの？」と思ってしまうかもしれませんが、それは大きな間違いです。税務上、最も注意しなければならないのが「地代」の金額です。
なぜ「相当の地代」が必要なのか？
税務の世界では、たとえ地主さんとその資産管理会社が親子・同族関係であっても、それぞれが独立した別人格として扱われます。そのため、両者間の取引は、第三者と取引するときと同じように、客観的で適正な価格で行うことが求められます。
もし、地主さんが資産管理会社から地代を全く受け取らなかったり、非常に安い金額しか受け取らなかったりすると、「地主さんから資産管理会社へ経済的な利益の供与（贈与）があった」とみなされてしまうのです。これを「使用貸借」と言い、税務上の問題が生じます。
「相当の地代」の計算方法
では、適正な価格である「相当の地代」とはいくらなのでしょうか。一般的に、相当の地代は、その土地の自用地評価額（相続税評価額）のおおむね年6％程度とされています。
例えば、土地の自用地評価額が3,000万円であれば、その6％である180万円（月額15万円）が年間の相当の地代の目安となります。この金額をきちんと資産管理会社から受け取っていれば、権利金の授受がなくても、税務署から寄付金や受贈益として課税されるリスクを避けることができます。
相当の地代を支払わない場合のリスク
もし相当の地代を支払わずに土地を無償（または低額）で貸した場合、資産管理会社は地主から「借地権に準ずる権利」を贈与されたとみなされ、会社に受贈益として法人税が課される可能性があります。また、地主さんの相続時には、その土地は更地（自用地）として100%評価されることになり、相続税の負担が重くなることも考えられます。
節税のために設立した資産管理会社が、かえって余計な税金を生むことにならないよう、相当の地代の収受は必ず徹底しましょう。
契約書作成の注意点
トラブルを未然に防ぎ、税務上のリスクを回避するためには、地主さんと資産管理会社の間でしっかりとした賃貸借契約書を作成することが不可欠です。
契約書に明記すべき事項
駐車場用地としての土地賃貸借契約書には、以下の点を明確に記載しておきましょう。
- 賃貸借の目的が「駐車場用地」であること
- 「建物の所有を目的としない」こと
- 地代の金額（相当の地代であること）と支払方法
- 契約期間
- 契約の更新や解除に関する条項
特に、「建物の所有を目的としない」という一文は、借地権の発生を否定する上で非常に重要なポイントとなります。
相続税評価はどうなる？
地主さんに万が一のことがあった場合、この駐車場として貸している土地の相続税評価額はどうなるのでしょうか。
評価額は「自用地評価」
借地権が発生していない土地なので、誰かに貸していても、その土地の評価は100%の価値がある「自用地」として評価されます。貸家が建っている土地（貸家建付地）や、借地権を設定している土地（貸宅地）のように評価額が減額されることはありません。
これはデメリットのように聞こえるかもしれませんが、そもそも資産管理会社は地主さん（またはその家族）の会社ですから、財産価値が減額されていないというのは、資産全体でみればマイナスではないとも考えられます。
小規模宅地等の特例の適用
一定の要件を満たせば、相続税の計算上、土地の評価額を最大50%減額できる「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」の適用を受けられる可能性があります。
ただし、この特例を適用するためには、その駐車場経営が「事業的規模」であることや、相続開始前3年以内に開始した貸付でないこと（3年以内事業開始の例外あり）などの要件があります。駐車場経営を始める際には、この特例の適用も視野に入れて、税理士などの専門家と相談しながら進めることをお勧めします。
まとめ
それでは、今回のポイントをまとめてみましょう。
| 項 目 | 結 論 |
| 借地権の発生・借地借家法の適用 | 駐車場経営は「建物所有目的」ではないため、原則として発生せず、適用もない。 |
| 権利金の授受 | 借地権が発生しないため、不要。 |
| 土地の無償返還に関する届出書 | 借地権が前提の届出なので、提出不要。 |
| 地代 | 税務リスクを避けるため、「相当の地代」（更地価額の年6%程度）を必ず収受する。 |
地主さんが資産管理会社に土地を貸して駐車場経営を行うスキームは、借地権の問題をクリアしやすく、権利金なども不要なため、比較的シンプルに始めることができます。しかし、そのシンプルさの中に「相当の地代」という非常に重要な税務上のポイントが隠されています。この点をしっかりと押さえ、専門家のアドバイスも受けながら、適切な資産管理と節税対策を進めていきましょう。
参考文献
国税庁 No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
地主が資産管理会社に土地を貸し駐車場経営する場合の借地権Q&A
Q.地主が自身の資産管理会社に土地を貸して駐車場経営をする場合、借地借家法は適用されますか？
A.いいえ、適用されません。借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借に適用される法律です。駐車場経営のように土地そのものを利用するだけで建物を所有しない場合は、適用対象外となります。
Q.駐車場経営を目的とした土地の賃貸借で、資産管理会社に借地権は発生しますか？
A.いいえ、発生しません。借地借家法上の「借地権」は、建物の所有を目的とする場合に発生します。駐車場経営ではこの要件を満たさないため、法律で強く保護される借地権は発生せず、民法上の土地賃借権となります。
Q.借地権が発生しない場合、資産管理会社は地主（社長）に権利金を支払う必要はありますか？
A.いいえ、支払う必要はありません。権利金は、通常、借地権を設定する対価として支払われるものです。このケースでは借地権が発生しないため、権利金の授受は不要です。地代（賃料）のみの契約で問題ありません。
Q.税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出する必要はありますか？
A.いいえ、提出は不要です。この届出書は、権利金の授受なしに「借地権」が設定された場合に、将来の税務上の問題を避けるために提出するものです。駐車場経営では借地権が発生しないため、届出の前提自体がありません。
Q.地主と資産管理会社との間で、どのような契約を結べばよいですか？
A.「土地賃貸借契約書」を作成します。借地借家法の適用がないため、契約期間や賃料、解約条件などを当事者間で比較的自由に設定することができます。契約内容を明確にするために、書面で契約を締結することが重要です。
Q.駐車場として貸している土地の相続税評価はどうなりますか？
A.自用地（更地）と同じ評価額になります。借地権が発生していないため、他人に土地を貸していても、借地権割合を控除する「貸宅地」としての評価減は適用されません。小規模宅地等の特例の適用可否は別途検討が必要です。
