ご家族から相続した土地が「近隣商業地域」にあるけれど、これってどんな土地？もしかして相続税が高くなるの？とご不安に思われているかもしれませんね。近隣商業地域は、私たちの暮らしに便利な場所ですが、その利便性の高さから土地の価値、つまり相続税評価額も高くなる傾向があるんです。この記事では、近隣商業地域とはどんな場所なのか、そして土地の相続税評価額にどのように影響するのかを、専門的な内容もかみ砕いて、わかりやすく解説していきます。
近隣商業地域ってどんな場所？
まずは、「近隣商業地域」そのものについて理解を深めていきましょう。言葉は少し難しく聞こえますが、実は私たちの生活にとても身近なエリアなんですよ。
都市計画法で定められた「用途地域」のひとつ
日本全国の土地は、都市計画法という法律に基づいて、「こんな目的で使いましょう」というルールが決められています。これが「用途地域」とよばれるもので、全部で13種類に分類されています。近隣商業地域は、この13種類のうちのひとつです。それぞれの地域で、建てられる建物の種類や大きさが細かく決められているんですよ。
| 用途地域の分類 | 主な特徴 |
| 住居系地域 | 主に住宅が建ち並ぶエリア。第一種低層住居専用地域など8種類。 |
| 商業系地域 | 店舗や事務所などが集まるエリア。近隣商業地域と商業地域の2種類。 |
| 工業系地域 | 工場などが集まるエリア。準工業地域など3種類。 |
どんな建物が建てられるの？
近隣商業地域は、その名前の通り、地域住民の方々が日用品などを買うための店舗や商店街が想定されているエリアです。スーパーマーケットや飲食店、事務所はもちろん、住宅やマンションも建てることができます。一方で、映画館や劇場のような大きな施設や、風俗営業のお店などは建てられないことが多く、より地域に密着した商業エリアといえるでしょう。
「商業地域」との違いは？
同じ商業系の用途地域に「商業地域」というものがあります。この二つの大きな違いは、エリアの規模と建てられる建物の種類です。商業地域が都心部のターミナル駅周辺のような大規模な繁華街をイメージするのに対し、近隣商業地域はもう少し小規模で、住宅街に近い商店街のようなイメージを持つと分かりやすいかもしれません。
| 項目 | 近隣商業地域 |
| イメージ | 住宅街に近い商店街、日用品の買い物に便利なエリア |
| 建てられるもの | 店舗、事務所、住宅、小規模な工場など |
| 制限されるもの | 大規模な集客施設や、風俗営業施設など |
近隣商業地域の土地、相続税評価額はどう決まる？
さて、ここからが本題です。近隣商業地域にある土地の相続税評価額は、どのように計算されるのでしょうか。土地の評価は相続税額に直結する、とても大切なポイントです。
基本は「路線価方式」で評価
市街地にある土地の相続税評価は、原則として「路線価方式」という方法で行われます。これは、国税庁が定めた道路ごとの価格（路線価）を基準に土地の価値を計算する方法です。路線価は1平方メートルあたりの価格で示されており、毎年7月頃に国税庁のウェブサイトで公表されます。
基本的な計算式は「路線価 × 土地の面積」となりますが、実際には土地の形などに応じて様々な調整（補正）が行われます。
相続税評価における「地区区分」とは？
路線価図を見ると、路線価が書かれた道路に丸やひし形などの記号が付いていることがあります。これは、その地域がどのような特徴を持つかを示す「地区区分」です。地区区分は7つあり、土地の評価額を補正する際の計算で使われます。近隣商業地域にある土地は、多くの場合「普通商業・併用住宅地区」に分類されます。
| 地区区分 | 概要 |
| ビル街地区 | 大都市の高層ビルが立ち並ぶ地域 |
| 高度商業地区 | 都心の中高層の店舗や事務所が立ち並ぶ地域 |
| 繁華街地区 | 飲食店やレジャー施設が多い歓楽街など |
| 普通商業・併用住宅地区 | 中低層の店舗や事務所、住宅が混在する地域 |
| 普通住宅地区 | 主に居住用の建物が連続している地域 |
| 中小工場地区 | 中小規模の工場や倉庫が集中している地域 |
| 大工場地区 | 大規模な工場や倉庫が集中している地域 |
なぜ近隣商業地域の評価額は高くなりやすいの？
近隣商業地域は、住居系の地域に比べて建てられる建物の種類が多く、容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）も高く設定されています。つまり、土地をより有効に活用でき、収益性が高いと見なされるのです。この「土地の利用価値の高さ」が、路線価に反映され、結果として相続税評価額も高くなる傾向にあります。
評価額に影響する！知っておきたい土地の個性
同じ近隣商業地域内であっても、すべての土地が同じように評価されるわけではありません。土地の形や道路との接し方といった「個性」によって、評価額は大きく変わります。この評価額を調整する作業を「画地調整（かくちちょうせい）」と呼びます。
土地の形が悪いと評価額は下がる？「不整形地補正」
きれいな正方形や長方形の土地（整形地）に比べて、三角形だったり、一部が欠けていたりするいびつな形の土地（不整形地）は、建物を建てにくく利用価値が劣ると判断されます。そのため、「不整形地補正」というルールを使って評価額を下げることができるのです。
間口が狭い、奥行きが長すぎる土地の評価
道路に接している部分（間口）が極端に狭い土地や、間口に対して奥行きが長すぎる（または短すぎる）土地も、使い勝手が悪いとされます。このような場合も、「間口狭小補正」や「奥行長大補正」といった補正を行い、評価額を減額します。
2つの異なる地域にまたがる土地の評価
一つの土地が、近隣商業地域と「第一種住居地域」のように、異なる用途地域にまたがっているケースもあります。この場合、それぞれの地域の容積率が異なるため、評価が複雑になります。具体的には、各地域の面積に応じて容積率を加重平均して、その土地全体の価値を算出します。この計算により、正面路線価が示す容積率よりも土地全体の利用価値が低いと判断されれば、評価額が減額される可能性があります。これは専門的な判断が必要な部分です。
近隣商業地域の土地で使える相続税の特例
評価額が高くなりがちな近隣商業地域の土地ですが、使い方によっては相続税を大幅に軽減できる強力な特例があります。それが「小規模宅地等の特例」です。
事業用の土地なら「小規模宅地等の特例」で最大80%減額
亡くなられた方（被相続人）が、その土地の上で商売をしていた場合、一定の要件を満たす相続人が事業を引き継ぐことで、この特例を使える可能性があります。「特定事業用宅地等」に該当すれば、400平方メートルまでの部分について、評価額を80%も減額できるのです。評価額が1億円の土地なら、2,000万円として相続税を計算できるため、非常に効果が大きい制度です。
賃貸物件を建てていれば「貸付事業用宅地等」に
その土地の上でアパートやマンション、駐車場などの貸付事業を行っていた場合も特例の対象です。「貸付事業用宅地等」に該当すれば、200平方メートルまでの部分について、評価額を50%減額することができます。これも相続税の負担を大きく和らげてくれる制度ですね。
評価額を正しく計算するためのポイント
ここまで見てきたように、土地の相続税評価は非常に複雑です。正しい評価額を算出し、損をしないためにはどうすればよいのでしょうか。
土地の評価は税理士によって変わることも
土地の評価、特に不整形地補正などの画地調整は、どこをどう測るか、どの補正率を適用するかなど、専門的な知識と経験が求められます。そのため、依頼する税理士によって評価額が数百万円、場合によっては数千万円も変わることが珍しくありません。相続税申告を依頼する際は、不動産評価に強い税理士を選ぶことが何よりも重要です。
生前対策も視野に入れよう
相続が発生してから慌てるのではなく、元気なうちから対策を考えておくことも大切です。例えば、近隣商業地域の土地活用としてアパートを建てることで、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の適用を目指すこともできます。どのような対策が最適か、事前に専門家と相談しておくことをお勧めします。
まとめ
近隣商業地域は、利便性が高く資産価値がある一方で、その分、相続税評価額も高くなる傾向があります。しかし、評価額は路線価だけで決まるわけではありません。土地の形状や利用状況に応じた「画地調整」や、相続税を大幅に軽減できる「小規模宅地等の特例」の適用など、評価額を下げる要素もたくさんあります。これらの複雑な計算や判断を正確に行い、ご家族の大切な財産を守るためには、不動産評価の実績が豊富な税理士に相談することが、最も確実で安心な方法といえるでしょう。
参考文献
近隣商業地域と相続税評価額のよくある質問まとめ
Q.近隣商業地域とはどのような地域ですか？
A.近隣の住民が日用品の買い物などをするための店舗や事務所、商店街などが立地する地域です。住宅やマンションも建てることができ、商業施設と住宅が混在しているのが特徴です。
Q.近隣商業地域の土地は相続税評価額が高くなりますか？
A.はい、高くなる傾向があります。住宅専用地域に比べて土地の利用価値が高いと判断され、相続税評価額の基準となる「路線価」が高く設定されることが多いためです。
Q.近隣商業地域の土地の相続税評価額はどのように計算しますか？
A.主に「路線価方式」という方法で計算されます。土地が面している道路に設定された1㎡あたりの価格（路線価）に、土地の面積や形状などに応じた補正をかけて評価額を算出します。
Q.「商業地域」との違いは何ですか？評価額も変わりますか？
A.商業地域は、都心部の百貨店やオフィスビルが集まる大規模な商業エリアを指します。一方、近隣商業地域はより地域密着型の商店街などが対象です。一般的に、商業地域の方が利便性が高く、土地の評価額も高くなります。
Q.近隣商業地域の土地を相続するメリット・デメリットは？
A.メリットは、店舗や賃貸マンション経営など収益性の高い土地活用がしやすい点です。デメリットは、土地の評価額が高いため、相続税や固定資産税の負担が重くなる可能性がある点です。
Q.近隣商業地域の土地の相続税を節税する方法はありますか？
A.事業用や居住用として使っている土地であれば「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があります。また、生前にアパートを建てるなどの土地活用で評価額を下げる方法もあります。詳しくは専門家にご相談ください。
