収益不動産を相続することになり、遺言書は見つかったものの、ご家族で話し合って遺言書とは違う分け方をしようと検討されているのですね。話し合いの途中で確定申告の時期が来てしまうと、「とりあえず法定相続割合で申告しておけばいいのかな？」と迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。今回は、遺言書がある場合の家賃収入の申告ルールについて、わかりやすくお伝えします。
遺言書がある場合の不動産所得の帰属は誰になる？
原則は遺言書で指定された人が全額を申告します
遺言書がある場合、不動産所得は遺言書で不動産を引き継ぐと指定されている方が申告するのが原則です。たとえば、遺言書に「長男にアパートを相続させる」と書かれている場合、お父様が亡くなられた日からそのアパートは長男の所有物となります。そのため、毎月の家賃収入も長男のものとなり、確定申告も長男が行うことになります。
なぜ法定相続割合ではないの？
「まだ遺産分割協議で話し合っている途中だから、法定相続割合で分けたい」と思われるかもしれません。しかし、遺言書がある場合、法律上はお亡くなりになった瞬間に不動産の持ち主が確定しています。持ち主が一人に決まっている以上、家賃収入を他のご家族と法定相続割合で分けることはできません。法定相続割合で申告できるのは、あくまで遺言書がないケースに限られます。
遺言と違う分け方を話し合っている途中でも遺言が優先されます
ご家族全員の同意があれば、遺言書とは違う内容で遺産を分けること自体は可能です。しかし、話し合いがまとまるまでの間は、法律上は遺言書が有効な状態として扱われます。そのため、確定申告の期日が先に来てしまった場合は、いったん遺言書で指定された方が家賃収入を全額申告して納税の手続きを進める必要があります。
遺言書がない場合の不動産所得のルールとの違い
未分割期間の家賃収入は法定相続分で分ける
もし遺言書がまったく存在しなかった場合は、不動産はご家族全員の共有財産として扱われます。この場合、遺産分割協議がまとまるまでの家賃収入は、法定相続割合に応じてそれぞれの相続人が申告します。たとえば、お母様が2分の1、長男が4分の1、次男が4分の1といった割合で、それぞれが確定申告を行うことになります。
遺言書がある場合とない場合の比較
わかりやすく表にまとめてみましょう。
| 状況 | 家賃収入を申告する人 |
|---|---|
| 遺言書がある場合 | 遺言書で指定された相続人が全額申告 |
| 遺言書がない場合 | 相続人全員が法定相続割合でそれぞれ申告 |
このように、遺言書の有無によって確定申告のやり方が大きく変わりますので、注意が必要です。
遺産分割協議が成立した後の確定申告の注意点
話し合いがまとまっても過去の確定申告はやり直せない
ご家族全員の同意で、遺言書とは違う方が不動産を引き継ぐことに決まったとします。しかし、話し合いがまとまったからといって、過去に遺言書の通りに申告した家賃収入の確定申告をやり直すことはできません。法律上、家賃収入は毎月発生する独立した財産として扱われるため、遺産分割の効力が過去にさかのぼって家賃収入の持ち主を変えることはないからです。
確定申告の期日までに遺産分割協議が間に合わない場合
確定申告の期限は、原則として家賃収入が発生した年の翌年3月15日です。もし、この日までに遺言書と違う分け方の話し合いがまとまらなければ、やはり遺言書で指定された方が申告と納税を済ませなければなりません。確定申告を遅らせることはできませんので、早めに準備を進めましょう。
家賃収入を申告する際の具体的な要件と注意点
申告が必要になる具体的な金額の目安
不動産所得の申告が必要になるのは、家賃収入から固定資産税や修繕費などの必要経費を差し引いた不動産所得が年間20万円を超える場合です。たとえば、1年間の家賃収入が300万円で、経費が250万円だった場合、所得は50万円となりますので確定申告が必要です。金額がこの基準を超えるかどうか、しっかり計算してみましょう。
青色申告の特例は引き継げません
お亡くなりになった方が青色申告で65万円の控除などを受けていたとしても、その権利をそのまま引き継ぐことはできません。新しく不動産を引き継ぐ方が青色申告の適用を受けたい場合は、青色申告承認申請書を期限内に税務署へ提出する必要があります。期限はお亡くなりになった日によって異なりますので、確認を忘れないようにしてくださいね。
納税資金や経費の支払いは誰の口座から行うべきか
家賃の振込先と経費の引き落とし口座の変更
遺言書によって不動産を引き継ぐ方が決まっている場合、アパートの管理会社などに連絡して、家賃の振込先を新しく引き継ぐ方の口座へ変更してもらいましょう。また、電気代や水道代、固定資産税などの経費についても、同じように引き継ぐ方の口座から支払うように手続きをしておくと、確定申告の際の計算がとてもスムーズになります。
納税資金はあらかじめ確保しておきましょう
確定申告をすると、所得税や住民税を支払うことになります。家賃収入を全額受け取る方は、その分の税金も一人で負担することになります。たとえば、年間の不動産所得が100万円ある場合、他の所得にもよりますが数万円から数十万円の税金がかかることがあります。受け取った家賃の中から納税用の資金をしっかりと取り分けておくことが大切です。
まとめ
収益不動産に遺言書がある場合、ご家族で違う分け方を話し合っている最中であっても、確定申告は遺言書で指定された方が全額を申告するのが正しいルールです。「とりあえず法定相続割合で申告しよう」とすると、後から税務署に指摘されてしまう可能性があります。遺言書の有無でルールが全く異なりますので、迷ったときはご自身の状況を整理して、正しい方法で申告を進めてくださいね。
参考文献
収益不動産の確定申告に関するよくある質問まとめ
Q.遺言書がある場合、遺産分割協議中でも法定相続割合で確定申告をしてよいですか？
A.いいえ、法定相続割合で申告することはできません。遺言書がある場合、不動産の持ち主はお亡くなりになった瞬間に遺言書で指定された方に決まるため、その方が全額を申告する必要があります。
Q.遺産分割協議で遺言書と違う人が不動産を引き継ぐことになった場合、過去の確定申告はどうなりますか？
A.遺言書と違う分け方で合意しても、過去に遺言書通りに申告した家賃収入の確定申告をやり直すことはできません。家賃収入は独立した財産として扱われるため、後から持ち主を変えることはできないからです。
Q.法定相続割合で家賃収入を申告するのはどのようなケースですか？
A.遺言書が一切なく、遺産分割協議がまだまとまっていない場合に限り、相続人全員が法定相続割合に応じて家賃収入を申告することになります。
Q.不動産所得の確定申告は、いくらから必要になりますか？
A.家賃収入から固定資産税や修繕費などの必要経費を差し引いた不動産所得が、年間20万円を超える場合に確定申告が必要となります。
Q.亡くなった方が青色申告をしていましたが、そのまま引き継ぐことはできますか？
A.青色申告の権利を自動的に引き継ぐことはできません。新しく不動産を引き継ぐ方が、期限内に青色申告承認申請書を税務署へ提出する必要があります。
Q.確定申告の期限までに遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？
A.話し合いがまとまっていなくても確定申告の期限を延ばすことはできません。そのため、まずは遺言書で指定されている方が家賃収入を全額申告して納税を済ませる必要があります。
