ご自身の終活や相続について考えたとき、残される配偶者の住まいのことが心配になる方は多いのではないでしょうか。2020年4月から始まった「配偶者居住権」は、そんな不安を解消するための一つの方法です。しかし、この権利が設定された家に長年住み続けていると、「家が古くなってきたけど、建て替えはできるのかな？」という新たな疑問が出てくるかもしれません。この記事では、配偶者居住権が設定された建物の建て替えは可能なのか、必要な手続きや費用負担、注意点について、わかりやすく解説していきます。大切な住まいとご家族の未来のために、ぜひ最後までお読みくださいね。
そもそも配偶者居住権とは？基本をおさらい
建て替えのお話の前に、まずは「配偶者居住権」という権利の基本について簡単におさらいしておきましょう。この権利を正しく理解することが、建て替え問題をスムーズに解決する第一歩になります。
配偶者居住権の仕組み
配偶者居住権とは、ご夫婦のどちらかが亡くなられた後も、残された配偶者がこれまで通り住み慣れた家に無償で生涯住み続けられる権利のことです。2020年4月1日の民法改正によって新設されました。
この制度の大きな特徴は、自宅の権利を「住む権利（配偶者居住権）」と「所有する権利（所有権）」に分けて考える点にあります。例えば、遺産分割の際に、配偶者が「住む権利」を、お子様が「所有する権利」をそれぞれ相続するといったことが可能になります。これにより、配偶者は住まいを確保しながら、老後の生活資金となる預貯金などの他の遺産も相続しやすくなるというメリットがあります。
配偶者居住権が成立するための要件
配偶者居住権は、自動的に発生する権利ではありません。成立するためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。
- 亡くなった方（被相続人）と法律上の婚姻関係にある配偶者であること（内縁関係の配偶者は対象外です）。
- 相続が開始した時点（被相続人が亡くなった時）で、被相続人が所有する建物に住んでいたこと。
- 遺産分割協議、遺言、死因贈与契約、または家庭裁判所の審判のいずれかによって、配偶者居住権を取得したこと。
これらの要件を満たして初めて、配偶者居住権が法的に認められます。
配偶者居住権の期間
配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者が亡くなるまで（終身）とされています。これにより、配偶者は生涯にわたって住まいの心配をすることなく、安心して生活を送ることができます。
ただし、遺産分割協議や遺言の中で、「10年間」「20年間」というように、特定の期間を定めることも可能です。ご家族の状況に応じて柔軟に設定できるのも、この制度の特徴の一つです。
【本題】配偶者居住権つきの建物は建て替えできる？
それでは、いよいよ本題です。老朽化が進んだ配偶者居住権つきの建物を、建て替えることはできるのでしょうか。結論から言うと、一定の条件を満たせば可能です。詳しく見ていきましょう。
結論：所有者の承諾があれば建て替えは可能
結論として、配偶者居住権つきの建物の建て替えは、建物の所有者の承諾があれば可能です。しかし、配偶者一人の判断で勝手に建て替えることはできません。
なぜなら、建て替えは建物の形状や性質を根本的に変えてしまう「増改築」にあたり、民法第1032条第3項で所有者の承諾を得なければならないと定められているからです。つまり、居住している配偶者と、所有者であるお子様などの双方が「建て替えをしよう」と合意することが絶対条件となります。
建て替えと「修繕」の違いを理解しよう
ここで重要になるのが、「建て替え（増改築）」と「修繕」の違いです。法律上、この二つは明確に区別されており、必要な手続きが異なります。
- 修繕：建物を維持するために必要な行為を指します。例えば、雨漏りの修理や壊れた窓ガラスの交換、壁紙の張り替えなどがこれにあたります。このような通常の修繕は、所有者の承諾がなくても配偶者の判断で行うことができます（民法第1033条第1項）。
- 増改築：建物の価値を増加させたり、大規模な変更を加えたりする行為です。建て替えはもちろん、間取りを大きく変えるリフォームや部屋を増やす増築などが該当します。これらは所有者の承諾が必須です。
この違いを分かりやすく表にまとめました。
| 行為の種類 | 所有者の承諾 |
|---|---|
| 修繕（例：雨漏り修理、給湯器の交換） | 不要 |
| 増改築（例：建て替え、大規模リフォーム） | 必要 |
どこまでが「修繕」でどこからが「増改築」か判断に迷う場合は、事前に所有者と相談しておくのが安心です。
建て替えの費用は誰が負担するの？
所有者の承諾が得られ、いざ建て替えを進めるとなった場合、次に気になるのは高額な建て替え費用を誰が負担するのか、という点ですよね。この費用負担についても、法律上の考え方と現実的な対応があります。
法律上の原則は「所有者」が負担
法律上の原則では、建物の建て替えのような大規模な費用を負担する義務は、その建物の所有者にあります。配偶者居住権を持つ配偶者が負担すべきとされているのは、あくまで「通常の必要費」です（民法第1034条第1項）。
「通常の必要費」とは、建物の保存に必要な小規模な修繕費や、固定資産税などを指します。建て替え費用はこれに含まれないため、法律的には所有者が負担すべきものと考えられています。
話し合いによる負担割合の決定が現実的
法律上の原則は所有者負担ですが、現実には、建て替え後の新しい家に住み続けるのは配偶者です。そのため、所有者が一方的に全額を負担するケースは少なく、配偶者と所有者との間でしっかりと話し合い、双方が納得する形で費用を分担するのが一般的です。
例えば、以下のような方法が考えられます。
- 配偶者が自身の預貯金から一部を負担する。
- 所有者が住宅ローンを組み、配偶者がその返済の一部を援助する。
- 建て替えによって建物の価値が上がる分を考慮して、負担割合を決める。
どのような形で費用を分担するにせよ、後々のトラブルを防ぐために、合意した内容は必ず書面に残しておくことが大切です。
建て替えができない場合の対処法
残念ながら、所有者の承諾が得られなかったり、費用の問題で建て替えが難しかったりする場合もあるかもしれません。そんなときは、どうすれば良いのでしょうか。いくつかの対処法をご紹介します。
大規模なリフォームを検討する
建て替えは難しくても、暮らしやすさを改善するための大規模なリフォームであれば、所有者の同意を得やすいかもしれません。例えば、水回りの設備を最新のものに入れ替えたり、耐震補強を行ったりするだけでも、住まいの快適性や安全性は大きく向上します。
ただし、リフォームも規模によっては「増改築」とみなされ、所有者の承諾が必要になるので注意しましょう。
配偶者居住権を合意解除し、建物を売却する
もう一つの選択肢として、配偶者と所有者の双方が合意の上で配偶者居住権を消滅させ、建物を売却するという方法があります。住み慣れた家を離れることにはなりますが、売却によって得た資金を分け合うことで、配偶者は新しい住まい（賃貸マンションやサービス付き高齢者向け住宅など）の費用や、老後の生活資金を確保することができます。
ただし、この方法を選択する際には、後述する税金の問題が発生する可能性があるため、慎重な検討が必要です。
建て替えに関する重要な注意点
配偶者居住権つきの建物を建て替える際には、権利や税金、登記に関して、いくつか事前に知っておくべき重要な注意点があります。これらを知らずに進めてしまうと、後で大きなトラブルになりかねません。
建て替え後の新しい建物への配偶者居住権
最も重要な注意点は、元の建物を取り壊して建て替えた場合、その建物に設定されていた配偶者居住権は消滅してしまうということです（民法第1036条）。つまり、新しい建物に自動的に配偶者居住権が引き継がれるわけではありません。
建て替え後も配偶者がその新しい家に住み続けるためには、所有者との間で新たに「使用貸借契約（無償で貸し借りする契約）」や「賃貸借契約（家賃を支払う契約）」などを結び直す必要があります。建て替えの計画を進める際には、工事のことだけでなく、建て替え後の居住の権利についても必ず話し合い、契約内容を明確にしておきましょう。
税金の問題に注意
建て替えや権利の消滅に際しては、思わぬ税金が発生することがあります。
- 贈与税：配偶者が対価を受け取らずに配偶者居住権を放棄した場合、その権利の価値に相当する利益を所有者が得たとみなされ、所有者に贈与税が課される可能性があります。また、建て替え費用を配偶者が一方的に全額負担した場合も、所有者への贈与とみなされるリスクがあります。
- 所得税：反対に、配偶者が権利を放棄する対価として所有者から金銭を受け取った場合、その金銭は譲渡所得とみなされ、配偶者に所得税が課される可能性があります。
税金の問題は非常に複雑なため、具体的な計画が決まった段階で、税理士などの専門家に相談することを強くおすすめします。
登記の手続きを忘れずに
配偶者居住権は、設定した際に法務局で登記をすることで、所有者が変わった場合など第三者に対しても「住む権利」を主張できるようになります。この登記にかかる登録免許税は、建物の固定資産税評価額の0.2%（1000分の2）です。
建物を建て替えた場合、古い建物の登記を消す「滅失登記」と、新しい建物の情報を登録する「建物表題登記」および「所有権保存登記」が必要になります。これらの手続きも忘れずに行いましょう。手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
まとめ
今回は、「配偶者居住権のついた建物は建て替えできるか？」というテーマについて詳しく解説しました。最後に、大切なポイントをもう一度確認しましょう。
- 配偶者居住権つきの建物の建て替えは、所有者の承諾があれば可能です。ただし、配偶者の一存ではできません。
- 建て替え費用は法律上、原則として所有者が負担しますが、現実的には当事者間の話し合いで負担割合を決めるケースがほとんどです。
- 建て替えによって元の建物がなくなると配偶者居住権も消滅するため、建て替え後の新しい家での居住については、別途、所有者との間で契約を結び直す必要があります。
- 費用負担の仕方や権利の放棄によっては、贈与税や所得税などの税金問題が発生する可能性があるため注意が必要です。
配偶者居住権が関わる建て替えの問題は、法律や税金だけでなく、ご家族間の感情も絡むデリケートな問題です。最も大切なのは、居住している配偶者と所有者が十分にコミュニケーションを取り、お互いの将来を思いやりながら、双方が納得できる結論を出すことです。もし少しでも不安な点や分からないことがあれば、一人で悩まずに、弁護士や税理士、司法書士といった専門家に相談してみてくださいね。
参考文献
配偶者居住権のよくある質問まとめ
Q. 配偶者居住権つきの建物を、所有者に内緒でリフォームしても良いですか？
A. 雨漏り修理などの通常の「修繕」であれば可能ですが、建物の価値を変えるような大規模リフォームや増改築は所有者の承諾なしにはできません。
Q. 建て替え費用は、絶対に所有者が全額負担しないといけないのですか？
A. 法律上の原則は所有者負担ですが、義務ではありません。実際に住み続ける配偶者と所有者の間で話し合い、双方が合意の上で費用を分担するのが一般的です。
Q. 建て替えをしたら、新しい家にも自動的に配偶者居住権は設定されますか？
A. いいえ、自動的には設定されません。元の建物がなくなると配偶者居住権は消滅します。新しい家に住み続けるには、所有者との間で新たに使用貸借契約などを結ぶ必要があります。
Q. 建て替えに所有者が同意してくれません。どうすればいいですか？
A. 建て替えには所有者の承諾が不可欠なため、法的に強制することはできません。建て替え以外の方法、例えば大規模な修繕で済ませる、あるいは配偶者居住権を合意解除して建物を売却するなどの選択肢を話し合ってみましょう。
Q. 配偶者居住権を放棄して、所有者からお金をもらいました。税金はかかりますか？
A. はい、受け取った対価は譲渡所得とみなされ、所得税の課税対象となる可能性があります。
Q. 固定資産税は誰が払うのですか？
A. 固定資産税の納税義務者は建物の所有者です。しかし、配偶者居住権では、固定資産税は「通常の必要費」として、居住している配偶者が負担すべきものとされています。そのため、所有者が納税した後に配偶者へ請求する形が一般的です。
