2025年基準地価が34年ぶり高水準！地価上昇と相続税への影響を解説

2025-11-26

国土交通省から2025年7月1日時点の基準地価が発表されましたね。ニュースなどで「34年ぶりの高い上昇率！」と聞いて、驚いた方も多いのではないでしょうか。今回の地価上昇は、私たちの暮らしや資産にどのような影響を与えるのでしょうか。この記事では、2025年の基準地価上昇の背景から、住宅価格や将来の相続税への影響まで、わかりやすく解説していきます。ご自身の資産を守るためにも、ぜひ最後までご覧ください。

2025年全国基準地価の全体像

まずは、今回発表された基準地価がどのような状況なのか、全体像から見ていきましょう。全国の土地の価格は、コロナ禍からの経済回復を背景に、力強く上昇している様子がうかがえます。

34年ぶりの高い上昇率を記録

今回の発表で最も注目すべき点は、なんといってもその上昇率の高さです。すべての土地利用の平均である「全用途平均」は、前年と比べて1.5%上昇しました。この数字は、バブル経済の余韻が残る1991年以来、実に34年ぶりの高い水準となります。全国的に地価が本格的な回復・上昇トレンドに入ったことを示す、象徴的なデータと言えるでしょう。

用途別の地価上昇率

地価の動向は、土地の使いみち（用途）によっても異なります。今回は特に、オフィスや店舗などが立つ「商業地」の上昇が全体を力強く牽引しました。具体的な上昇率は以下の通りです。

用途	前年比上昇率
全用途平均	1.5% 上昇
住宅地	1.0% 上昇
商業地	2.8% 上昇

このように、住宅地・商業地ともに4年連続で上昇しており、特に商業地の伸びが著しいことがわかりますね。

三大都市圏と地方圏の動向

地価の上昇は、東京・大阪・名古屋の三大都市圏だけにとどまりません。これまでは下落が続いていた地方圏でも、上昇の動きが広がっています。三大都市圏では上昇幅がさらに拡大し、地方の中心都市（札幌・仙台・広島・福岡）でも力強い上昇が続いています。さらに注目すべきは、それ以外の地方圏でも住宅地が29年ぶりに下落から横ばいに転じるなど、全国的に地価が底を打ち、回復基調が鮮明になっている点です。

なぜ地価は上昇しているの？主な要因を解説

では、なぜこれほどまでに地価が上昇しているのでしょうか。その背景には、いくつかの要因が複雑に絡み合っています。ここでは主な要因を2つに分けて見ていきましょう。

景気回復と経済活動の活発化

一番の根本的な要因は、景気が緩やかに回復していることです。新型コロナウイルスの影響が落ち着き、人々の外出や企業活動が活発になりました。これにより、オフィスや店舗、ホテルなどの需要が高まり、商業地の地価を押し上げています。また、都市部では住宅需要も根強く、住宅地の価格も堅調に推移しています。

半導体関連投資とインバウンド需要

全体的な景気回復に加えて、特定の分野における力強い需要が、一部地域の地価を急激に押し上げています。その代表例が「半導体関連の設備投資」と「インバウンド（訪日外国人）需要」です。

例えば、商業地の上昇率で全国1位となったのは、半導体メーカーの巨大工場が進出する北海道千歳市でした。工場の建設に伴い、多くの従業員が集まることを見越して、住宅や商業施設の需要が急増し、地価が30%以上も上昇する地点もありました。また、インバウンドが回復した観光地でも、ホテルや店舗の需要が高まり、地価上昇の大きな要因となっています。

地価上昇は私たちの生活にどう影響する？

「地価が上がった」と聞いても、土地を持っていない方には関係ない話だと思われるかもしれません。しかし、地価の上昇は回りまわって私たちの生活にさまざまな影響を及ぼします。

住宅価格や家賃の上昇

最も直接的な影響は、住宅の分譲価格や賃料の上昇です。土地の仕入れ価格が上がれば、その上に建てられる新築マンションや戸建て住宅の販売価格も当然高くなります。実際に、東京圏では調査対象となった地点の約9割で地価が上昇しており、特に都心部では一般の会社員には手が届きにくい価格帯になりつつあります。この影響で、少し離れた郊外の住宅需要が高まる動きも見られます。また、土地の価値が上がれば、アパートやマンションの家賃も将来的に値上がりする可能性があります。

マイホーム購入への影響

これからマイホームの購入を考えている方にとっては、少し厳しい状況かもしれません。地価の上昇に加えて、近年は建築資材の価格も高騰しています。つまり、「土地代」と「建物代」の両方が値上がりしているため、住宅購入のハードルは以前よりも高くなっていると言えるでしょう。

資産価値アップだけじゃない！相続への影響と注意点

土地を所有している方にとって、地価の上昇は資産価値が上がるという嬉しい側面があります。しかし、その一方で注意しなければならないのが「相続税」への影響です。

相続税評価額の上昇

土地を相続する際、その土地の価値（評価額）を基に相続税が計算されます。この評価額の基準となるのが、毎年7月に国税庁から発表される「路線価」です。路線価は、基準地価や公示地価（1月1日時点の地価）の価格水準を参考に設定されるため、今回の基準地価の大幅な上昇は、将来の路線価の上昇に直結する可能性が高いのです。つまり、知らないうちに相続税の計算の元となる土地の評価額が上がってしまう、ということです。

相続税の負担が増える可能性

相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除額があり、遺産の総額がこの範囲内であれば相続税はかかりません。しかし、地価上昇によって土地の評価額が上がると、遺産総額が基礎控除額を超えてしまい、新たに相続税の申告が必要になるケースが出てきます。また、もともと相続税がかかる場合でも、評価額が上がることで納税額がさらに増えてしまう可能性があります。

今からできる生前対策の重要性

「うちは都心に土地があるから心配…」「実家の土地の評価額がいくらになっているか気になる」という方もいらっしゃるでしょう。将来の相続税負担に備えるためには、元気なうちから対策を考えておく「生前対策」が非常に重要になります。具体的には、以下のような対策が考えられます。

ご自身の資産状況を正確に把握する
生前贈与を活用して少しずつ資産を移す
生命保険の非課税枠を活用する
小規模宅地等の特例が使えるか確認する

どの対策が最適かはご家庭の状況によって異なりますので、まずは一度、専門家に相談してみることをお勧めします。

今後の地価はどうなる？

今後の地価動向については、専門家の間でもさまざまな見方があります。利便性の高い都心部や再開発が進むエリアでは、引き続き上昇傾向が続くと予測されています。一方で、今後の金利の動向や海外経済の情勢によっては、上昇ペースが鈍化する可能性も指摘されています。地価の動きは常に変動するため、今後も定期的に情報をチェックしていくことが大切です。